酒店资产管理应延伸到前期开发定位

　　酒店项目能否成功，不单受酒店管理公司运营团队的影响;业主是否能理性地把资产管理延伸到前期，也非常重要。

　　酒店业主的资产管理分成两块：前期运营和后期运营。前期运营就和管理公司进行沟通，关系到后期运营能不能表现。万豪国际集团中国地区酒店业务发展高级副总裁林聪指出，管理公司运营团队在后期能否达到业绩，很大程度地仰赖于酒店业主在前期做定位投资的时候，双方是不是能理性地坐下来谈。

　　他举例，有家拥有380多间客房的二线城市酒店出租率将近80%，平均房价近一千元，成绩非常好。然而，业主却严重亏损。这是因为，业主用了十万平方米的建筑面积做了390间客房钥匙，每个客房平均使用建筑面积超过200平米。这么算下来，业主不仅零回报，而且还呈现亏损状态。他说到，万丽、万豪酒店在中国希望每个钥匙所使用的建筑面积约在120平米;但是在走访市场的时候会发现，许多开发商的前期定位严重失误。以舟山为例，能看到290个钥匙使用9万方面积的酒店;大堂、餐厅的面积太大都使得酒店无法获得正确回报。

　　因此，酒店管理公司非常关心业主投资的时候是否理性。以天津滨江万丽酒店和万豪行政公寓为例，该建筑的体量可做到将近800间客房，但是万豪集团将其拆分为390间客房的天津滨江万丽酒店，以及100间钥匙的万豪行政公寓。由于服务式公寓适合天津的投资外商入住，现在万豪行政公寓已经达到97%的长住户出租率。就这一案例来说，管理公司碰到了愿意理性分析的好业主，使得项目非常成功。

　　林聪说到，在这点上，我反而推崇香格里拉。」由于香格里拉既是投资人也是管理公司，在投资的时候已利用系统计算投资使用面积和投资额度了，所以鄂尔多斯、福州、西安、上海、北京的产品完全不同;它的弹性在于其理性地去看投资和未来回报。他说到，「把资产管理延伸到前期开发定位的时候就对了。