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莫干山迭代进化出了一个体育度假型的小镇样本

房地产观察家 · 研究部 · 2019-11-12 11:08:39

在这个项目里,房子反而成为了度假区的配套。

  众所周知,莫干山是中国最高水平的度假型旅游目的地,是中国中高端民宿业的发源地,是长三角大城市群的度假后花园,是时尚流行的策源地。但近些年,莫干山已经出现了传统旅游目的地生命周期发展到成熟期后遇到的常见问题,那就是全域旅游的产品供给同质化严重,游客量达到饱和。

  从全球旅游目的地发展规律来看,在成熟期后,旅游目的地内部将会出现高度而细腻的产品分化,这是市场竞争的必然。今天介绍的案例,就是一个在全域大度假概念下,聚焦细分市场发展出的一种旅游项目模型。

  机缘巧合,这个项目一开始就是以旅游度假区的思路来进行开发,房地产是后来进入的。相比顶层设计就以地产模式为开发导向的文旅大盘,最大的区别就是:在这个项目里,房子反而成为了度假区的配套。

  对于游客和业主而言,他们首先感受到的是有别于城市恬静与惬意的生活。这时候,稀缺的房源也同时收获了高溢价。

  这个项目就是位于莫干山的郡安里。

  坐享莫干山核心景观,资源禀赋一骑绝尘

  对于莫干山的自然文化旅游资源,我们在这里不多赘述,之前的一篇文章已分析详尽。《中国旅游的莫干山现象,除了民宿,还会有未来么?》

  依托莫干山开发的文旅项目不少。就区位来看,郡安里有两大绝对优势:

  第一,郡安里直接生长在今年刚被评为4A级景区的庾村景区内。

  根据项目业主方德清御隆旅游开发有限公司数据,郡安里项目总面积1800亩,建设用地140亩,仅规划了约11万方的建筑体量。近90%的绿化率、浓度高达14.5万个/立方厘米的负氧离子,自然资源条件极为优越。

  基地坐拥六座山体,环抱一个近似月牙形的长林坞水库,水域面积接近2.8万方。境内享有三座茶园、四座果园以及数十公顷纵深的森林与云海。

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郡安里

  围绕在群山之中的郡安里,依托于青山绿水,花果树林,梯田式茶园,绵延弯曲的小溪等天然风景,营造出一个“参差楼阁起高岗,半为烟遮半树藏,百道泉源飞瀑布,四周山色蘸幽篁”的世外桃花源。

  第二,郡安里和城市的位置关系很好。

  郡安里位于莫干山景区入口处,南边就是莫干山镇,步行10分钟距离,几乎是无缝连接,让其在远离喧嚣的同时保持了便利的交通。游客从莫干山镇进入郡安里,会立刻有一种步入森林秘境之感。

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郡安里区位图

  与周边项目差异化定位,形成互补

  我们之前提过,莫干山的旅游业是由民宿业带动起来的,与其他产业联动较为薄弱。且莫干山民宿经过了一轮洗牌之后,开始走向精细化、精品化。莫干山要全面升级乡村休闲度假产业,缺的不再是民宿业,而是生态农业、度假休闲、旅游参观、文创体验和商务会展等其他产业。

  1、定位高端乡村休闲度假产品

  裸心谷的成功,暗合了很多人心里对传统闲适乡村生活的向往。郡安里一开始就是瞄准高端乡村休闲度假村的定位,按照打造旅游度假区的思路来进行规划设计的。

  从前期的规划开始,郡安里就规避同质竞争,基于“回归自然”的理念,主打将旅游和度假文化融入低碳、绿色、休闲、时尚的概念,为追求自然生态慢生活的菁英休闲、家庭度假、团队活动的群体量身定制丰富、充实的乡村休闲慢生活,与周边各大旅游项目保持差异化运营。

  2、开发五大服务体系

  郡安里围绕乡村休闲度假开发了“运动、休闲、娱乐、餐饮、商务”五大服务体系。以先保护后开发的思路打造了一个生态旅游综合体项目。它的出现使莫干山旅游产业结构更为完整,业态更为丰富,自然成为省级重点项目。

  运动:Discovery探索极限基地、慢跑道

  引进Discovery探索极限基地是考虑到中产和千禧一代的市场。他们对个性化体育、极限体育、营地教育有着需求。

  整个项目占地180亩,据说总投资4800万,每天可容纳约300人次客流量。

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户外设施整体分布

  依托莫干山地势环境,基地开设户外攀岩、丛林滑索、高空网阵等世界顶级户外探险及求生训练体验,是莫干山首个户外运动基地。

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高空网阵滑索

  据悉,Discovery 探索极限基地每年运营花费在2000万-3000万之间,2018营收已达3000万。除了Discovery这个大IP外,郡安里在绕湖的山上,设计了一条长度为4220米,正好是十分之一马拉松赛程的慢跑路线。这两个项目的建成助力郡安里拓展“旅游+体育”的融合方向,成为辐射长三角、面向杭州都市圈的体育旅游目的地。

  休闲娱乐:骑士学院、休闲草坪、喷泉广场、果园、茶园

  骑士学院占地面积近7500平米,配备专业的饲养员和驯马师适合各类人群亲身体验。休闲草坪占地近2万平米,可满足足球练习、草坪婚礼、童玩娱乐、露营等多元化休闲娱乐需求。

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草坪

  度假区还配备果园和茶园采摘体验区,其中白茶、龙井茶占地50亩,果园有4座总共75亩。“光之巨树”喷泉广场由6棵”新加坡滨海湾花园的参天树"组成。

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“光之巨树”喷泉广场

  餐饮:云顶餐厅、BBQ、真美味、麦面馆

  云顶餐厅位于半山的云顶西餐厅,如同悬挂在半空中。

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云顶西餐厅

  在山谷间矗立的真美味中餐厅,半月形结构极具特色,颇有情调,夜间远观,似璀璨皇冠。

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真美味中餐厅

  商务:莫干山郡安里国际会议中心

  郡安里国际会议中心由创造过世界上第一个七星级酒店——迪拜帆船酒店及上海世茂深坑酒店的英国著名大师Martin Jochman设计,是莫干山的地标建筑。

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莫干山郡安里国际会议中心

  莫干山常年绿荫环径、修竹满山、云雾缭绕。Martin从莫干山特有的自然景象中汲取“竹”、“石”、“水”、“云”等元素,以“莫干云雾”为概念主题,用现代的建筑设计手法把抽象的“云雾”具体物化表达。

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莫干山郡安里国际会议中心

  建筑外部渐续起伏的深木和浅木构架如莫干山竹幻化成的莫干云雾。木构架和第二层金属皮肤巧妙的形成交错的如门帘般的半遮掩效果, 从而创造了新的纵向视觉体验,加之底楼轻盈的玻璃外观和镜面湖水,营造出悬浮的“水中映月“效果。

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莫干山郡安里国际会议中心

  巧妙有机的建筑体量组合,演绎出“苍茫云海间+隐若白虹起”的雄伟奇丽的浪漫主义建筑意境。整体建筑组群没有背立面,处处可入镜。

  室内建筑空间通过无立柱支撑的旋转楼梯,达到层层递进的视觉效果,将视线引向玻璃屋顶,演绎云和茶田的自然美景,展示云卷云舒的惬意意向。

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莫干山郡安里国际会议中心

  会议中心分为上下五层,建筑面积14000平方米,设有宴会厅、多功能厅、中餐厅、雪茄吧等功能区和配套客房,可同时容纳近1000人,具备接待婚宴、大型会议的能力。

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莫干山郡安里国际会议中心

  各大小宴会厅以创意手法将空间加以现代表达,凸显当地特色的同时,极尽奢华之感。

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莫干山郡安里国际会议中心

  目前,莫干山郡安里国际会议中心已经承办多台大型国际会议,也成为世界500强等知名企业的团建培训活动目的地。

  3、结合产品开展活动,实现乡村度假休闲的慢生活

  旅游目的地需要通过打造旅游吸引核形成游客“聚集”。郡安里的旅游吸引核通过两种方式进行展开。一是通过运动区块的植入,比如跑马场、赛车道、山地户外运动、极限运动、儿童活动中心让客人去亲近大自然。同时也有SPA、品茶等区块让客人做到动静结合。二是通过打造自身内容型的产品来丰富游客生活,如夏季音乐节、马术教学、风筝节、禅修、花道学习等等。通过各种区块的植入与产品的设计为各种客人量身定制丰富、充实的休闲慢生活,同时通过建立社群“缘缘堂”将兴趣相投的人群集聚起来。这里曾举办首届Daventures Race山地运动嘉年华、华为P30的取景之地、首届莫干山国际瑜伽艺术节的举办地、以及莫干山竹海马拉松和TNF100莫干山越野赛等赛事的起始点。

  宋卫平全新高度的生活美学小镇

  郡安里2016年4月开业,第一年的8个月总计接待15000人次。为了进一步提高提高游客量以及对郡安里进行全面升级,业主方邀请宋卫平为郡安里重新规划。

  据说,宋卫平当时在在真美味餐厅用餐,望着脚下的满眼绿色,当即为项目团队立下一个目标:郡安里这个项目,要做一个有全新高度的美学居住小镇范本。

  的确,郡安里各类建筑都依山势地形而建,散落在不同山体中,最大程度的保护了自然植被。高低错落的空间布局为景观增加了形态层次,使建筑融入自然景观与生态环境之中,形成浑然一体的景象。

  1、按业态功能不同,将小镇分为“动”、“静”两区

  先看这张总平图,郡安里所在基地被山林围绕,高耸的山头连绵起伏。境内有长林坞水库和百余亩果园与连片的茶园。

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郡安里总平面图

  有别于之前宋卫平在山清水秀之地打造的桃花源般的诗意村落,郡安里大山大水的风貌,与古人山水诗中的求仙或隐逸之处更为接近。宋卫平在此背景下,描绘出一幅人与自然、建筑与大地、历史与当下,都没有明显界限的美学生活图卷。

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郡安里君澜度假酒店

  他将自然山水写入人们的日常生活,将生活美学作为自身的追求,导演出一幕幕令人向往的场景。让每一位业主都可以在在大自然的崇峭青翠间,恬静、超脱地观览大自然在永恒的季节变化中的显现与活动,逍遥自适于美好的时光里。他按照天然地势山形以及业态功能定位,将整个项目分为“动区”和“静区”两部分。“动区”在项目外场,包括欢迎中心、郡安里国际会议中心、休闲大草坪、Discovery探索基地、骑士学院、旱喷广场、悠然亭及BBQ。

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“郡安里君澜”度假酒店接待中心

  “静区”则深入山谷腹地,包括果园、茶园、麦面馆、云顶餐厅、大坝酒廊、君澜度假酒店、长林坞水库、邻里中心、童玩中心、康养中心、慢跑道和可售地产项目。

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童玩中心

  在“动区”设公共停车场,所有车辆包括业主私家车都只能停在“动区”。郡安里安排摆渡车接送业主,这和裸心谷和裸心堡的设计是一样的,提倡低碳、生态的生活方式。业主坐在摆渡车上,沿着7公里多的山路蜿蜒前行。穿过粗朴的主入口,之后大片花海、马场、大草坪、隐在林中如“鸟巢”般的酒店房间、掩映在竹林里的麦面馆、悬挂半空的云顶餐厅、碧波荡漾的水库等等一个个在眼前迅速倒退。

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郡安里

  在穿行过程中,游客可以体会到蓝城小镇的理念是:“生态,才是小镇最珍贵的资源。”郡安里的开发也是始终恪守“以自然为重”的准则。

  2、大师集合的革新作品

  郡安里的可售产品有两个特点:一是云集国内外建筑设计大师,二是突破了蓝城产品中式院落的固有风格。

  墅式观山产权酒店

  首先入市的产品是芬兰Viiri设计事务所设计的产权式酒店。酒店采用现代北欧式的极简手法,顺山体通过层层退台将体量削减,使建筑隐于山林之间。

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产权酒店

  所有户型均采用大面积玻璃落地窗设计,最大限度引景入户,营造在自然中生活的状态。

  山镜VILLA

  山镜VILLA的设计团队可谓是绿蓝系列首屈一指的高规格。主设计师是绿城设计院gad设计总监蒋愈。之前,他的作品苏州桃花源、江南里、凤起潮鸣等都成为经典,受到市场高度认可。山镜VILLA以现代极简风格的革新姿态彻底与过往的新中式告别。最大的初心还是如何最好的保护生态环境。如何让建筑以最小的程度侵入到环境中,是设计师始终考虑的问题。于是我们看到的是一棵棵“玻璃墅”被轻轻地“摆放”到莫干山最核心的环境里。项目在郡安里占据最优位置,隐在长林坞水库的北侧,直面水库形成的人工湖和无垠的山景。不同于常规山居别墅的做法推平山地,山镜VILLA最大程度保留原始山地地形,采用架空式局部,让每一栋别墅延续莫干山既有的坡度错落排布。

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山镜VILLA俯瞰图

  每一栋建筑都良好地处理了建筑与山体、建筑与景观以及建筑之间的关系。建筑的风格、朝向、角度等都进行了因地制宜的设计和调试,让建筑的天际线与自然地形和谐相融。既有无遮挡的湖景视野和全明楼层,也保证了隐私。

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山镜VILLA效果图

  为了使住客的生活与自然完全融合,设计团队设计了大面积玻璃,以及室内外很大的交流平台。

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山镜VILLA效果图

  从外部看,清透的大玻璃嵌入建筑主体,立面精简利落。在高透光、低反射的玻璃镜面的反射下,蓝天白云,林木水色都映照在玻璃里,建筑巧妙地消融于自然天地之间。

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山镜VILLA效果图

  从内向外看,自然光影大范围地被引入室内。山景、湖景、天空都被框入大玻璃窗内,形成一幅绝佳的自然山水画。

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山镜VILLA实景图

  没有多余的装饰,整个建筑简雅而纯净,呈现出一种诗意的几何结构之美。

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山镜VILLA效果图

  沁山VILLA

  沁山VILLA的地理位置相对于山镜VILLA,没有那么大的湖面,整体上被自然而纯粹的森林包裹得更紧密。在建筑式样上,同样采取现代简约的架空吊脚楼的形制回应建筑与自然的关系,遵循建筑不干扰自然生态的理念。依山而筑的沁山VILLA,层层跌落,阶梯式地隐藏在林间。设计团队试图还原一种浸润于山林间的自然山地聚落,每户人家都能享有无遮挡的莫干山景,翠竹遍野、远山如黛,有效地创造视觉的延展开阔。

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沁山VILLA效果图

  不同于山镜VILLA的大面积玻璃立面,沁山VILLA以深沉且消隐的火山石,以及巨大的落地和转角玻璃作为建筑的主材。火山石在树林之中显得低调而沉稳,再加上玻璃与半遮蔽的格栅相结合的虚实有致的处理,形成轻盈而灵动的建筑韵律。

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沁山VILLA效果图

  之后的“渐山”和“十二山房”也无一不是秉承之前的风格,使莫干山郡安里成为一个现代风格的低密产品。在宋卫平这片简约现代低密建筑群的加持下,郡安里不仅仅是一个酒店、建筑、住区、配套的综合体,更是中国当代居住美学的创新转变的展现。

  结语

  郡安里为什么能够成为助力莫干山乡村度假旅游升级的重要文旅项目,主要有如下几个特点:

  1、区位占有绝对优势,自然景观资源与莫干山融合一体。依托莫干山”竹“、”云“、”雾“、”石“、”茶“、”果“等特点,自成一片安静禅意,令都市人向往的隐逸之地。

  2、精准定位,聚焦体育、会议、高端住宿等配套,与莫干山原有休闲旅游产业形成互补。尤其是其极具魄力的率先在国内市场引进了Discovery探索基地引入,吸引的是长三角一代中高端人群,满足这部分人群对目前新兴的户外运动体验的需求。而骑马、采摘、看户外电影等好玩有趣的项目,又使郡安里增添了更多的亲子色彩,拓宽了项目的覆盖人群。

  3、重新规划后的郡安里,动静区分离,没有私家车,不仅与莫干山“环保”、“生态”的开发主旨相呼应,也增添了一份遗世而独立的隐秘感。

  4、项目集结了一批设计大师,打造出一批建筑单体,倾注了他们对人与自然的思考,构成一副“虽由人作,宛自天开“的山水图景。为宋卫平产生打造“生活美学小镇”的灵感完美铺设。

  5、蓝城突破以往小镇惯有的江南院子风格,采用极简设计手法,顺山体打造吊脚楼式的山景别墅沁山VILLA。宽阔的视野,让人有着“伸手可触星空,俯首可见晨曦”的即视感。依湖景,进行大面积全景式落地窗设计,呈现出消融于自然间的山镜VILLA。异于周边同类产品的风格,使其一面世迅速引爆市场。

  机缘巧合,这个项目一开始就是以旅游度假区的思路来进行开发,房地产是后来进入的。相比顶层设计就以地产模式为开发导向的文旅大盘,最大的区别就是:在这个项目里,房子反而成为了度假区的配套。对于游客和业主而言,他们首先感受到的是有别于城市恬静与惬意的生活。这时候,稀缺的房源也同时收获了高溢价。这个项目就是位于莫干山的郡安里。