迈点周报 | 龙湖十天拿下两块租赁住房用地；魔方再度携手国企；《民法典》正式实施

龙湖十天拿下两块租赁住房用地；魔方公寓携手国企华发再创合作典范；《民法典》开始正式实施；北京明年计划向市场供应租房5000套；央行、银保监会发布通知建立房地产贷款集中度管理制度；济南再添70万方商业综合体；贝客研究院、自如研究院发布报告。

NO.1   一周大事件

①龙湖

十天拿下两块租赁住房用地

2020年12月24日，福州首次通过招标方式，出让位于晋安区新店镇秀山村的一幅租赁住房用地（JA[2020]1号地块）。最终，北京首寓商业管理有限公司中标，在5家投标的开发商当中脱颖而出，以6520万元的价格成功中标该地块。该公司隶属于龙湖集团旗下的租赁住房品牌——龙湖冠寓。

加上12月16日6.36亿竞得福州宗地2020-64号，福州龙湖10天内连续拿下两幅租赁住房用地！据透露，上述两幅地块将建龙湖冠寓，合计将推出约1700间套长期租赁住房。

 // 一句话点评 

龙湖在福州首次集体土地租赁住房招标中，脱颖而出，能揽“瓷器活”，必有“金刚钻”。

②魔方公寓

携手国企华发再创合作典范

近日，魔方生活服务集团和“华发优生活”在南宁合作推出的首个精装品质公寓——华寓南宁未来荟店开业亮相。

该项目主打33—86㎡多样户型，可满足都市青年白领、家庭等不同群体的品质租住需求，一举刷新南宁长租公寓市场新高度。据悉，这也是双方强强联合成立合资公司以来，合作经营的第三家门店。今后双方将整合各自资源优势，推动南宁租住新升级。

2019年，魔方与华发优生活成立合资公司——珠海华方物业运营管理有限公司，致力以资产管理为核心，以精品公寓运营为手段，发挥各自优势，最大限度地盘活资产存量，优化产业结构，实现规模扩张和高速发展。

2019年8月30日，双方联合打造的首批门店——“华庭国际海岸店”、“华庭左岸店”同期开业，目前经营状况良好。此次新开业的华寓南宁未来荟店，是双方成功经验的快速复制。

 // 一句话点评 

又一政企合作的经典范例。 

③《民法典》正式实施

租房“新规”

1、租房人享有优先租赁权，不用担心无端被驱赶。

“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

2、租房人享有优先购买权。

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

3、未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

4、当房屋权属有争议或被查封，租房人可以退租。

“租赁物权属有争议、或被查封扣押，导致承租人无法正常使用的，承租人可解除合同。”

5、有关租赁期限，了解“不定期租赁”。

“约定租期6个月以上的租赁合同，未采取书面形式的，整个合同为不定期租赁合同。当事人未约定租期，且无法通过合同的解释来确定租期的，为不定期租赁。”需要提醒租房人，在签订正式的租房合同时，应将租期约定清楚，否则只能定性为不定期租赁合同，存在租赁协议的潜在不稳定性。

6、租赁期限超过20年，超过部分无效。

 // 一句话点评 

租赁市场进一步规范。

④北京

明年计划向市场供应租房5000套

12月29日下午，北京市人民政府新闻办公室召开北京市“回顾‘十三五’ 展望‘十四五’”系列新闻发布会社会民生专场。市住建委副主任、新闻发言人张国伟介绍“十三五”期间北京市住房保障相关情况及“十四五”工作展望。

“十三五”期间，北京市不断增加保障性住房有效供给，逐步形成“租、购、补”并举的住房保障制度，全市共开工建设各类政策性住房约33.4万套，竣工约29万套。

“十四五”期间，北京市将坚决贯彻落实党的十九届五中全会、中央经济工作会精神以及市委十二届十五次全会要求，全面贯彻新发展理念，扎实推动北京高质量发展，坚持“房住不炒”定位，有效增加保障性住房供给，完善住房保障体系，努力实现“住有所居”目标：

“明年计划向市场供应集租房5000套左右；推进住房租赁条例地方立法，强化长租房管理，控制企业资金池。”

 // 一句话点评 

逐步将北京建设为国际一流的和谐宜居之都。

⑤《长租公寓综合性能评价标准》发布

万科、龙湖参与编制

日前，经中国工程建设标准化协会组织审查，行业首部《长租公寓综合性能评价标准》正式获批发布（以下简称“《标准》”）。《标准》历经两年时间编制完成，并将于2021年5月1日起施行。

近年来，我国住房租赁行业在曲折中发展。一方面，我国住房租赁市场的旺盛需求以及巨大发展潜力，另一方面，市场秩序不规范的行业环境也为发展带来了极大阻力。这其中，参与者能力的参差不齐、产品品质标准模糊一直是行业亟待解决的难题。

本次《标准》的制定和实施，填补了长租公寓领域标准规范的空白。《标准》指导高品质长租公寓建设，保障全面优质服务，鼓励新技术应用，保护消费者利益，并将在规范和引导长租公寓行业健康发展发挥积极作用。

值得一提的是，《标准》的制定吸取了优质企业的实践经验及意见，并借此形成了强大的编制阵容。《标准》由中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会联合中国建筑科学研究院有限公司主编，万科企业、龙湖集团、中国建筑设计研究院（简称“中国院”）等行业内运营、建设的龙头企业参编。这些行业领先企业以自身多年来长租公寓领域建立的投资、开发、运营优势，为《标准》编制输出了丰富、多元的实践经验。

 // 一句话点评 

野蛮生长之后，长租公寓行业逐渐走上更加规范、体系化的发展路径。

⑥央行、银保监会发布通知

《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。通知自2021年1月1日起实施。

《通知》指出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

 // 一句话点评 

从对房地产金融的监管入手，支持住房租赁市场。

⑦共享办公

共享办公业者的净可出租空间今年仅增加3％，远低于去年取得16％的增长。

据《联合早报》12月29日报道，共享办公业者的净可出租空间今年仅增加3％，远低于去年取得16％的增长。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》询问时提供上述数据。她预测，共享办公空间明年的供应增幅预料维持在3％，直到后年才可能出现更大增幅。

受到因疫情而居家办公和阻断措施的影响，灵活办公空间的需求今年减少，这与传统办公空间的情况类似。不过，随着经济活动逐步重启，灵活办公空间的使用率已恢复到30％至40％。

宋明蔚说：“这个领域可能在明年进一步整合。市场上目前有超过12个业者，其中许多的经营规模都不大。”

截至11月的数据显示，WeWork是这个市场的巨头，市场份额高达24％。排在第二的IWG和第三的JustCo，市场份额分别为17％和14％。

 // 一句话点评 

仲量联行新加坡办公租赁市场主管阿赤保（Chris Archibold）指出，尽管今年受到阻断措施和办公空间需求下跌冲击，但共享办公业者的作用仍关键，因为它们能为租户提供灵活性。

⑧商业综合体

新城控股旗下商业综合体项目达100座

12月30日，新城控股(601155.SH)吾悦广场百店庆典暨合作伙伴年度盛会在温州举办。当天，温州吾悦广场的开业，宣告着新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。

同日，除刚刚开业的温州吾悦广场外，全国一线及省会城市的吾悦广场也联动狂欢，举行百店同庆活动。

百店庆典仪式上，中国连锁经营协会副会长武瑞玲致辞表示，作为中国购物中心领军企业之一，新城商业的规模和影响力已经稳居行业第一阵营，走出了一条富有自身特色的发展道路。

新城商业的优势源于“住宅 商业”双轮驱动的核心战略模式，实现了自有资源的贯通，在加大住宅开发的同时，精准选址优质地块进行商业综合体的开发运营，逐步确立了全国中心城市和重点城市群的深耕布局，形成产品协同及战略纵深，确保有质量、可持续增长。

 // 一句话点评 

据介绍，截至2020年12月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局。12月30日，新城商业在营规模达百座。

NO.2   一周读数

①贝壳研究院

发布了《数字化居住：2021年新居住展望》年报

2020年12月29日，贝壳研究院举办了2020年度报告发布会，现场发布了以《数字化居住：2021年新居住展望》为主题的年报，用数据复盘2020年的市场变化，并对房地产行业的走向进行预判，提出了2021年的七大展望。

2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。“未来的房地产市场需要因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，长期实现稳地价、稳房价、稳预期。”国务院发展研究中心市场所房地产研究室主任邵挺认为。

同时，建设数字中国已经被提到国家级战略高度，2020年中央正式提出“数字化新基建”战略，用数字技术全方位改造传统行业。线上数字化技术与房地产业的融合将进一步深化。

 // 一句话点评 

数字化技术将重塑居住的下一个五年。

②自如研究院

发布了《2020长租消费新趋势报告》

12月24日，自如研究院综合全网大数据发布《2020长租消费新趋势报告》，从多个维度解析城市租住消费的新态度、新选择、新趋势，以及与长租行业的发展未来。

在租房这件事情上，高知城市青年更有态度。

数据显示，95后、90后新生代已经成为品质租住消费主力军，30岁以下自如客占比55%，其中26-30岁租客占到31.48%，00后租客占比超过5%。

且这些年轻租客的“租房年龄”并不小，整体城市租客中超过1/4已经租房5年以上，超过6成已经租房3年以上，长租已经成为城市青年的生活习惯之一。

此外，新一代租客的受教育程度不断提升，整体城市租客群体中，本科及以上学历超过65%，而在长租机构租客中，这一比例超过8成。相较于他们的父辈，这群高教育水平、高素养的新生代租客，对租住品质也有更高的要求。

整租受热捧，集中式未来可期。

数据显示，整体来看，自如客中整租用户占比已经达到了21%，并呈现逐年增长的趋势。整租用户中19-22岁租客的占比逐年提高；结合地域数据来看，北京、上海率先成为整租用户占比突破25%的城市。

租赁服务市场化探索深入，居住生活更省心。

数据显示，近6成城市租客表示会选择长租机构提供的保洁、维修、搬家服务。

“云租房”+智能化，自如黑科技贯穿租住生活的方方面面。

数据显示，近8成的城市租客表示使用过新式看房工具，其中，78.47%的租客使用过地图找房功能，67.97%的消费者曾使用通勤找房，50.23%的城市租客在租房过程中使用过VR看房功能。

头部企业稳健发展，“大且好”的长租机构成为用户首选。

数据显示，以自如为代表的头部长租机构，用户的满意度超过80%，更具品质、更让消费者放心和省心的长租平台获得了用户的长期喜爱。

 // 一句话点评 

伴随疫情的影响和行业自净程度不断提高，长租行业迎来了真正的发展契机。

NO.3   一周言值

①行业人士

谈租赁市场现状

2020年12月31日，2021“丁祖昱评楼市”年度发布会在上海新静安体育中心举行，易居企业CEO丁祖昱对如今的租赁行业进行了分析和解读：

“政府特别关注租赁，政策也都聚焦租赁，现在越来越多的企业做轻资产模式，除了租金收入之外，也要寻找多种业态经营的收入。要关注一些细分领域，今年很多做蓝领公寓的长租公寓逆势上升。”

“办公明年更难，今年还有一半供应项目没有入市场，这些和明年要入市的，集中入市之后，明年呈现三降的趋势，降租金、降出租率、降售价。”

 // 一句话点评 

租赁市场的未来，依然乐观。