2014年第三季度上海楼市白皮书成交篇

　　2014年第三季度，全国限购政策大范围放开，楼市进入“后限购时代”，一线城市成为限购“孤岛”;然而，限购松动并未逆转楼市下行趋势：三季度上海房价持续下降，购房者持币观望，成交持续低迷“金九”爽约。在这种情况下，新的救市政策呼之欲出，限贷松绑传闻甚嚣尘上，三季度最后一天，央行发布“认贷不认房”新政，这势必将引起楼市的躁动，效果如何还需等待市场的检验。2014年第三季度上海楼市白皮书以专业视角、权威数据解读上海楼市，呈现最真实的楼市。“旧常态”已告终结，“新常态”尚未形成，2014年上海楼市后市如何，让我们拭目以待。

　　据上海搜房数据监控中心联合中国指数研究院上海分院统计，2014年第三季度上海楼市共计成交商品住宅17857套，共计成交面积212.07万平，成交均价为26800元/平。全市17个区县中浦东以近42.95万平的签约量居首，单区垄断了全市近1/5的成交总量;嘉定区则以超31.35万平的签约量位列次席。第三位的松江区成交25.23万方。浦东、嘉定、松江三区总成交量占比总量47%。市中心各区成交量总和近29.09万方，占比仅13.72%。

　　三季度成交面积同比腰斩 212.07万平跌幅超3成

　　上海搜房数据监控中心统计，2014年第三季度上海楼市共计成交商品住宅17857套，环比提升1.72%，同比下跌28.07%;第三季度成交面积达212.07万平，环比微涨2.42%，同比大幅下跌31.56%;第三季度成交均价为26800元/平，环比微涨0.68%，同比上涨10.47%。

　　上海搜房监控中心认为，2014年第三季度商品住宅成交总量持平第二季度，7-9月3个月上海楼市成交量表现较温和，相比4-6月，未见大幅提升的局势。从数据上观察，2014年三季度楼市水平逐渐走高。另一方面，在2013年季度成交量维持在300万方左右，相比之下2014年前3季度的成交量仅维持在200万之上，2014年全面占据下风，出现近3成的跌幅，主要原因在于今年楼市的平淡，政策层面缺少刺激性利好驱动，前9个月楼市表现较温和。从成交均价上看，2014年商品住宅成交均价一路飙升，高房价也是阻碍成交量的一个因素。

　　数据来源：上海搜房数据监控中心

　　从2014年上海商品住宅成交面积月度趋势看，7-9月单月成交量维持在70万方左右，9月出现小幅上涨，9月成交量不及上半年3月，位居全年第二。成交量方面，7-9月维持4-6月水平，未出现单月大幅上涨的趋势。

　　数据来源：上海搜房数据监控中心

　　成交均价超2.6万/平 已连续6个季度直线上涨

　　上海搜房数据监控中心统计，2014年第三季度上海楼市商品住宅成交均价为26800元/平，环比第二季度提升了0.68%，同比上涨10.47%。与成交量维稳不同的是，上海楼市成交均价从2013年一季度以来，连续6个季度上涨。今年三季度成交均价接近27000元/平均线，创下2年来最高。

　　上海搜房数据监控中心认为，今年3季度成交均价持续走高，除高端物业和改善型置业需求持续放量之外。主要由于上海楼市9月成交节奏提速所致。以9月为例，浦东滨江板块某楼盘集中签约20余套高端豪宅;徐汇某楼盘9月开盘，单日销售15亿。市场在经过7-8月持续盘整，开发商积极蓄客之后，9月成交量小幅放量，刚需盘和中高端豪宅双线抢收，单月成交量环比新增10万方。楼市出现回暖的趋势，但是同比去年同期，仍处于负增长阶段。

　　数据来源：上海搜房数据监控中心

　　仅4区县成交量破20万平 大浦东签约超40万平居首

　　上海搜房数据监控中心统计，2014年第三季度上海楼市共计成交面积212.07万平，全市17个区县中浦东以近42.95万平的签约量居首，单区垄断了全市近1/5的成交总量;嘉定区则以超31.35万平的签约量位列次席。第三位的松江区成交25.23万方。浦东、嘉定、松江三区总成交量占比总量47%。市中心各区成交量总和近29.09万方，占比仅13.72%。

　　从上海三季度区县成交面积分布看，浦东、嘉定、松江三区占据前三位，闵行、青浦等传统刚需板块，成交量占比较少。市中心住宅成交量趋少，郊区县住宅成交量环比上升。占第一位的大浦东，其中原南汇区成交21.61万方，原浦东新区成交21.34万方。前者由于惠南、临港多个新盘下半年集中交投，提升了成交量所致。

　　从第三季度商品住宅成交面积top10排名观察，刚需盘占据了大半江山。其中多个楼盘成交集中在9月。如浦东川沙板块的阳光城愉景湾，9月单月去化226套，成交均价31624元/平，刷新了当地一手房成交均价记录。苏宁荣悦、新城香溢澜庭，在3季度多次加推房源，成交量也较多。

　　上海搜房数据监控中心认为，目前上海整体的区域房价出现大幅上涨的趋势。浦东个别板块区域，如川沙、唐镇、惠南、临港新城等，房价涨幅同环比较大。个别区域新房供应量偏少，导致区域新房购买力挤兑，促使成交均价环比不断上升。

　　数据来源：CREIS中指数据