奥巴马连任总统令中国楼市颤抖了?

　　编者按：奥巴马将推涨中国房价，你当这是个玩笑也好，认真也罢，不得不佩服中国楼民的联想力。11月7日，奥巴马连任美国总统的消息一经传开，便如当初奥巴马推出QE3一样，仿佛在中国楼市扔了一颗定时炸弹，威力尚未可知，但那颗心已经悬在半空。但是，笔者认为，中国房价如果真的控制不住，QE3、奥巴马之类充其量只能算是个间接又间接的因素。就如某网站的一篇财经观察《奥巴马连任将使苹果跌下神坛》，苹果之所以走下神坛主要是因为创新力不足，技术漏洞百出，和奥巴马总统的关联点在哪?言归正传，那么，奥巴马连任美国总统对中国楼市究竟会有何影响?

　　奥巴马将推高中国房价?

　　张宏伟：推QE3是为奥巴马的总统竞选

　　有业内人士认为，中美贸易纠纷升级、不久前刚刚推出的QE3都是为了配合奥巴马的总统选举，增加其在总统选举中的政府筹码。

　　笔者也非常认同。同时，我们也看到，人民币汇率问题无疑将成为奥巴马再次当选总统之后对中国施压的重点之一。而中方对此的一贯观点则是，继续以自主、可控、渐进的方式推进人民币汇率的改革，同时维护中国的自身利益。

　　当下，奥巴马政府默许了许多政策和事端，一定程度上增加人民币升值压力、抑制了中国对美国出口。此举造成的后果：

　　(1)人为地增加中国制造业的生产成本，人民币被动升值。

　　(2)压制中国对美出口，中国对外贸易受打压。

　　(3)最重要的一点，QE3之后，热钱直接或间接流入到中国的股市和楼市，而当前股市并不是最佳进入时机，这一定程度上促使热钱进入房地产领域，这个领域主要包括两方面，一方是外资通过热钱收购国内优质项目或企业的部分股权，另外，通过各类融资方式贷款给中国房企。这一定程度上会带动中国房地产市场持续回暖，房企资金面不是太紧张，在项目销售定价上会适当提高价格，最终的综合影响，一定程度上推高了中国房价。 >>>详情

　　周彦武：人民币升值和通货膨胀都将刺激楼市

　　奥巴马连任，QE3会强力继续执行，人民币会进一步升值，对中国的出口企业来说是雪上加霜，对于中国的进口来说也不利，因为QE3长期执行，势必会推高全球大宗商品价格，包括铁矿石、原油、铜砂、铝土矿等等资源价格，而人民币升值幅度远远无法抵消价格上涨幅度，输入性通货膨胀将更加明显。

　　人民币升值、通货膨胀都会对中国楼市构成强有力的刺激。

　　房地产是中国经济的唯一支柱，不是经济支柱之一，房地产是能拉动内需的唯一行业，因为中国贫富悬殊极大，金字塔型的社会结构决定了大部分人只是简单地维持生命，这部分不会也无法为消费提供动力，他们倒很想消费，但是他们没钱消费。唯一能在消费领域内有所作为的就是富人，也只有他们能拉动内需，对富人来说，买进口或合资豪华轿车(自主品牌市场占有率连续数年下滑)、出国旅游、吃进口食品，富人的大部分消费都是外需，对国外经济有强力刺激作用。富人唯一的内需就是房地产。[page]

　　奥巴马政府下的美国楼市

　　美国大选：楼价高的州份较多支持奥巴马

　　各州的奥巴马胜出机会率与楼价是有些关系,即楼价较高,即奥巴马胜出率也相对较高,至於是巧合或有因由,非笔者专长,虽认为有亦非出乎意外,因为楼价高通常表示该州教育程度亦相对高些,民情亦较开放,加上共和党近年变得不只经济上保守,这些州偏向民主党便不难理解。

　　以下是一些观察：

　　奥巴马完全不能及甚难胜出的州份,楼价一般低於全国平均值;

　　并不是所有楼价低的州份必然支持罗姆尼(共和党)胜出,相当部分是“五五波”至完全偏向奥巴马;

　　偏向奥巴马的州份，楼价有高有低，偏向罗姆尼的只有中等及低楼价的。 >>>详情

　　美国房价9月整体上涨5%

　　布隆博格报道说，美国房地产分析机构CoreLogic周二公布的数据显示，一项衡量美国房屋价格的指数在9月同比上涨5%，为2006年7月以来最大涨幅，为房地产市场复苏提供了更多证据。

　　房价同比涨幅比较高的地方还有密西根州，涨幅为7.1%，其次是加利福尼亚洲，涨幅为6.9%。涨幅比较大的几个州大多都是在上一轮新贷危机中房价跌幅比较大的几个州。凤凰城(Phoenix)房价同比涨幅高达22.1%，在美国各大城市中排名第一。房价出现下跌的只有罗德岛州，同比下跌了3.5%，和伊利诺依州，同比下跌了2.3%。[page]

　　美国对中国楼市的影响力?

　　股神出击美国楼市间接利好中国

　　“在国内受到严厉限制的投资性需求，很有可能被大量引导至处于低位的海外楼市，从而减轻国内房价的上行压力。”杨玲向本报记者如是表示，但中国楼市的暴涨阶段已经过去。

　　值得注意的是，美国楼市现状跟中国楼市目前的态势有很大的不同。在杨玲看来，“美国楼市刚刚经历了一次资产泡沫的破灭，自次贷危机以来，美国的房地产一直处于低谷;而中国的楼市自2008年以来房价翻了一倍，即使不在高点，也很难说在低点。所以从长期配置的角度看，处于低点的美国楼市确实比国内的楼市上升空间更大，更具吸引力。

　　“我认为对房价的稳定有正面影响。”杨玲向本报记者表示，“在国内，很多高净值客户都有全球资产配置的能力和通道，而这部分投资性需求在国内也是支撑房价的重要力量。而巴菲特此举对于这部分需求具有较强的引导性，在国内受到严厉限制的投资性需求，很有可能被大量引导至处于低位的海外楼市，从而减轻国内房价的上行压力”。 >>>详情

　　控制房价应向奥巴马学习的三大经验

　　经验一，美国政府没有调控，没有垄断，让市场机制充分发挥作用。无招胜有招。而中国的房地产调控人为制造垄断，推高房价，值得反思。

　　我们的房价为什么这么高，因为我们的房地产发展模式错了，中国大陆全面照搬香港的房地产模式，并深陷香港模式不能自拨。

　　香港模式最基本特征是：供应市场具有高度垄断性。房价被迅速拉高。在这种模式，政府垄断土地，高价卖地。开发商垄断供应，高价卖房。这一切，都被我们学过来了。目前，中国的房地产市场，需求是完全市场化的，供应却高度垄断，供不应求。

　　美国房价为什么合理。美国政府不垄断土地，也基本上没有调控房价的概念，政府很少干预房市。高度市场化，让供求关系自动调节房价，美国调控房价可谓无招胜有招。

　　也许很多人说，美国人少地多，而中国人口太多，美国这种完全市场化的经验中国学习不了。

　　这种说法有一定道理。但是，也过份夸大了中国土地的紧缺程度。其实，西欧的人口密度与中国是比较相近的。但是，西欧的房价同样也不高啊。西欧也同样能够实现完全市场化的房地产模式。

　　当然，中国肯定不能完全照搬美国模式。但是，充分利用供求关系调节房价的思想精髓，却值得到我们反思与学习。

　　经验二，美国的城乡差别小，居住郊区化分流了城市中心的居住压力，防止城市中心的高房价。而中国城乡差别大，人都挤在城市中心，造成了高房价。

　　在中国，城乡差别很大，基调设施和生活配套局限在较小的主城范围内。所以购房都往城市中心挤。此外，在这种情况下，加大土地供应后，往往开发商会把不具备开发条件的土地储备起来，房地产市场供应垄断性难以打破。

　　而在美国，无论是多远的郊区，各种基础设施和生活配套都是齐全的。城乡差别消除分流了城市中心的居住压力。防止城市中心高房价的出现。

　　我们不妨先来看一个现象。中国的城市中心受到各种炒房者围攻，房价已经被炒成了天价。而美国的城市中心却大多住着穷人，富人住在郊区，无论城市中心还是郊区都高不起来。

　　也许，你会说，美国人少土地资源充足。并且美国人控制了全球能源市场全民拥有汽车，所以能够实行居住郊区化。而中国人多地少土地资源稀缺。又缺乏能源支持。美国模式的住宅郊区化运动在中国根本行不通。美国模式不能够照搬到中国吗。

　　虽然美国模式不能照搬，但是也有极大的借鉴意义。如果中国地方政府能够在效区做好新城开发，做好各种基础设施和生活配套，把一部分人分流到郊区。那么，城市中心的房价上涨压力将大为得到缓解。

　　经验三，从城市结构来看，中国的城市天然适合哄抬房价，而在美国城市的房价根本找不到炒作目标。