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窝趣刘辉:长租市场要从浮躁回归理性

窝趣公寓 · 2019-08-07 11:05:30

“做得更深,这个市场才能够更加的健康。”刘辉如是说。

  “福祸之所倚祸福之所伏”,凛冬之下的长租市场并非皑皑白骨,汹涌而至的行业洗牌更是大浪淘沙沉者为金。

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  2016年,千万资本涌入,背靠政府支持,默默无闻发展的长租公寓一时间成为了“风口上的猪”:多家知名房企高调进军,数十家长租企业纷纷成立,一场又一次跑马圈地的大战不断拉开帷幕。

  好景不长,短短三年,租金贷频频暴雷,甲醛房难以根治,资金链入不敷出,还没高飞的长租公寓迎来了发展中的至暗时刻:近二十家企业被迫阵亡,各类房企剥离叫停,一月一家的洗牌速度让长租市场被迫降速。

  “福祸之所倚祸福之所伏”,凛冬之下的长租市场并非皑皑白骨,汹涌而至的行业洗牌更是大浪淘沙,沉者为金:2月,窝趣公寓完成B轮2亿元人民币融资;3月,蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资、魔方公寓完成D轮1.5亿美元融资;6月,多个信源证实自如B轮5亿美元融资已接近尾声。

  跑马圈地的模式还能否胜任当下的市场环境?备受争议盈利难问题该如何解决?长租公寓的未来将通往何方?作为在逆境中依然向前发展的长租公寓则成了值得观察和研究的样本,窝趣公寓便是其中之一。为此,凤凰网奇点商业特邀窝趣创始人&CEO刘辉先生,对话新时代下长租公寓的未来。

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  长租市场是个民生行业

  要从浮躁回归理性

  2014年11月份,窝趣创始人&CEO刘辉从铂涛酒店集团内部创业成立窝趣,主打白领长租公寓。在那时,长租公寓还是一个新鲜事物,没有人知道这个领域最终将通往何方,也没有人知道这个行业过多久才能爆发。

  2016年,长租公寓市场迎来了资本市场的宠幸,作为风口上的猪,各路人马不断涌入这个一片光明的行业,作为最早入行的长租公寓企业之一,窝趣自然不会受到投资人的冷落:2017年8月,窝趣直接获得了58同城领投的pre—A轮战略投资5000万。2019年,当整个长租公寓迎来寒冬之时,窝趣却获得了华平投资中国实体近2亿的B轮融资。

  经历了市场从萌芽,到疯长再到降速刹车的刘辉,拥有着自己对长租公寓市场独到的看法。

  在他眼中,“长租公寓是一个民生行业,它不能够暴利,也没有捷径可走”,但整个市场却存着诸多浮躁和不专业的现象。而正是这种浮躁和不专业导致了企业高不计成本拿房扩张,租金回报率整体低,租金贷频频出现,资金链最终断裂等现象。

  刘辉的分析不无道理,近一年来,多家房企的长租公寓业务发展并不顺利:5月,朗诗绿色集团宣布计划剥离长租公寓业务;6月,消息传出远洋控股计划年内剥离长租公寓;就连万科当年雄心勃勃,曾经王石都为之站台的“万村计划”,都因为受阻而停滞不前。租金回报率低成为了众多房企放弃长租公寓业务的一个重要原因。

  同样,租金回报率低,资金链不稳定的情况迫使一些中小企业选择“租金贷”,但随着“租金贷”被禁,大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。

  即便是受到社会广泛关注的长租公寓ABS也进展缓慢,据同策研究院统计,今年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批。在“钱景”不明朗的情况下,许多投资者纷纷撤离了这片市场,留下来的真正想深耕长租领域的企业也不得不重新思考未来和方向。

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  “把一些比较浮躁的、不讲究技术的人,让他离场,或者通过市场的验证,让他技术上有所提升,这个行业就能形成一个非常良性生态”。

  市场在洗牌出局一些浮躁的投资者,刘辉则通过自己的努力推动着那些不讲究技术的企业进步。从2018年3月份开始,窝趣公寓在全国范围内进办了八次巡回演讲,分享窝趣公寓成功的经验,未来市场的发展方向等等。效果是显著的,巡回演讲规模越办越大,去年窝趣公寓在北京的演讲只有200人参与,今年在深圳的演讲会场则超过了400人。

  长租公寓的本质是传统服务业

  服务至上依然是核心

  行业的深入洗牌,逐渐回归理性,在刘辉看来,这是一个积极的信号:其一,这代表着长租公寓市场处于刚刚起步阶段,把不讲究技术,浮躁的投资者去掉后能让行业迅速转移到注重基础,高速发展的道路。其二,行业洗牌这件事情本身代表着市场潜力很大,能吸引一部分真正深耕长租领域的企业入驻。

  如何在这个潜力巨大的市场里深耕?

  刘辉认为,长租公寓的本质是传统服务业,服务至上依然是核心,应提供涵盖舒适的硬件产品、良好的生活环境和优质的服务质量。拥抱互联网更多是指拥抱创新思维,运用与时俱进的消费理念和服务理念来打造自身品牌。

  传统服务业核心实力之一就是自身的品牌价值,通过提高消费者的满意度提升自身的品牌号召力,通过差异化的竞争手法凸显自身与众不同的优势,是传统服务业的核心打法。长租公寓企业也同样应该注重服务,提供舒适的硬件产品,良好的生活环境和优质的服务质量。

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  新华网联合自如发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示,当代城市租住群体消费不断升级,六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房,近八成人会用心布置租来的房间,有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金,追求更高品质的租住体验。与此同时,2018—2019年度,“90后”租客占比达到75%,成为城市租住人群的主体。

  为了吸引“90后”的入住,窝趣公寓不断地根据“90”后群体的喜爱和痛点完善着自身的服务措施。

  在90后群体重视的个性和房间装修风格上,每年窝趣公寓都会根据客户普遍的核心需求和喜爱,通过品牌部门的市场调研了解消费者,推动产品中心打造符合当下主流消费者喜爱的风格和喜好的产品,进行硬件设施的迭代更新。在生活服务上,窝趣公寓引入了24小时服务热线,将客户的满意程度计入店长和管家的KPI,要求24小时之内解决客户的问题。

  住户的选择和判断证明了窝趣公寓的努力没有白费:2015年,窝趣公寓的住户在入住前,曾对比其他公寓品牌的不到20%;2018年,对比其他公寓品牌后选择入住窝趣的住户已经超过了50%。

  胜出关键在于降低运营成本

  把后台夯实

  在刘辉看来,长租公寓作为传统的服务业,除了要提高消费者的满意度,品牌的认知度外,要实现当下长租公寓市场中脱颖而出,降低运营成本也同样是个重要的关键。

  在各路长租企业不计成本拿房的时代,有效降低拿房成本成为了窝趣公寓提高租金回报率的一个重要手段。

  作为拥有多个知名酒店品牌的铂涛集团的下属项目,酒店系出身的窝趣公寓天然拥有着独到的经验。“做酒店是在整栋物业,做长租公寓也是在整栋物业”刘辉表示目前窝趣公寓可以按照正常的市面价格,拿到位置地段较好的住房,并无缝完成住房内部的物业整栋的改造。

  同时,目前窝趣公寓正在研发一款名为“GIS”的数据系统,系统可以通过数据系统自动搜索各个地段可能的价格区间,并且给出最优化的建议和指导,减少了一系列不必要的装修成本和租金负担。

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  除了降低拿房成本外,长租企业规模快速扩张所带来的还有内部效率问题。刘辉认为,窝趣每年所管理的房间会有几万间的增长,如果没有一个高效持续的管理体系,是难以维持企业快速扩张的。

  因此,长租企业要想降低成本,需要具备能够从市场中寻找发现人才,并培养成为优秀管理人员的能力。而目前,中国高效能够管理集中式公寓的长租企业少之又少。因此,培养人才,建立一个持久有效的体系也是降低运营成本的必要措施。

  “做得更深,这个市场才能够更加的健康”刘辉如是回答。夯实自身的后台基础,不断地降低运营成本,提高自身的服务质量,窝趣公寓作为在逆境中依然向前发展的长租公寓样本的确值得行业的观察和研究。


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