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云丁:疫情仍在持续中,公寓人如何坐得住

云丁智能 · 2020-03-26 16:56:36

云丁特邀鸿威地产CEO祁威,为你支招“抗疫全流程的八大行动方案”,助你重启2020长租新征程。

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  活了89岁的巴菲特,只在1997年的10月27日见过一次美股熔断。而自2020年3月9日以来,美股已4次熔断。与此同时,国际原油价格暴跌,黄金与国债等避险资产也反复波动。

  面对如此经济颓势,原本日子就不好过的公寓主们更是雪上加霜。

  找房东要免租,该怎么开口,要多少合适?

  租客来要免租,留住他的同时如何保护好自己的利益?

  停摆太久了,该如何快速恢复正常的运营状态?

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  云丁特邀鸿威地产CEO祁威,为你支招“抗疫全流程的八大行动方案”,助你重启2020长租新征程。

  疫情前 防患于未然

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  作为一个企业,无论大小,都应该做好经营分析。

  作为公寓运营方,以下两个指标最为关键:

  ① 公司的资金状态

  ② 房屋的出租率

  大概就是有钱又有出租率,总的来说就不会很难。

  虽说这次疫情是小概率事件,可它确实发生了。如果我们已经在19年年底做好了整个公司的经营分析,那应对起这次黑天鹅事件也会淡定一些。

  疫情开始 减损失保收入

  要免租是减少损失的重要组成。

  疫情的突如其来,让公寓行业近乎停摆。大量租客违约,空置率飙升,租金价格猛降,仅靠公寓方早已无法抵御如此重创。此时,如果能通过合理的沟通,在取得房东谅解的同时得到一定的免租期,无疑会给公寓方带来重大利好,帮助公寓方度过此次难关。

  免租五步法:

  Step01 微信或短信先行通知,然后再发带公章的书面公告。

  冒然打电话给房东让免租,容易引起情绪激动故而发生争吵。先行微信或短信通知,其实是预留了个人消化与思考的时间给房东。随后再发出带公章的书面公告,让免租谈判更加正式也能取得一部分房东的认可与理解。

  Step02 从主管到经理对房东进行至少一轮的电话沟通。

  这一步下来,已经有大约2成以上的房东可以谈成免租了。

  Step03 不愿免租的,可以谈延期打款。

  Step04 不愿延期打款的,还可以谈月付。

  业内,一般是按半年或季度付租金给房东的。我们谈到月付,也是给自己争取了一个现金流回转的时间。

  Step05 各种无门的情况下,接受法院传票。

  不免租,不延期打款,不接受按月付,这样的房东肯定是有的。此时我们评估认为这个房源确实很优质,如果放弃,后续想拿回来的成本会很高,还可以再努力谈一下合同续期,这样可以减少后续因到期而增加的再次拿房成本。

  催租与违约金可以保证一部分收入。

  每年年底房屋的出租率大约维持在80%~95%,即使这次疫情影响严重,我们也不可能直接降为零。这个时候催租无疑是保证我们收入的重要来源。

  就算租客通过微信、电话等方式明确表示自己要违约,我们也可以靠违约金来挽回一部分损失。

  由于租房的特殊性,即使租客违约也无法将租客的行李随意清出,这个时候我们可以等待疫情好转租客返回时,用一些优惠活动来挽留租客,这样可以省下再出租带来的获客成本。

  疫情持续 算好账抓产出

  理清自己公司的财务状况,根据账本结果,套入公式算出每 套房应该索要的合理免租金额,并以此为依据预判自己能否度过这次疫情。

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  足不出户,也要抓产出,对于我们公寓方来说需要智能设备的助力,从线下到线上高效联动。

  网上发帖招租,用手机或电脑远程下发带看密码给租客,满意后可直接线上签约,实现无人化入住服务。

  春节期间仍有一部分租客在住,但借此疫情会故意说自己不在,这个时候我们通过智能门锁和水电表的使用记录就可轻松判断,让催租更加有依据。

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  复工初始 激励与防护

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  激励员工大致可以从以下四个方面入手:

  √ 身先士卒,带头复工!

  试想,如果员工都来上班了,发现你老板都不在,这心里肯定得打鼓了。

  √ 增加信心,强大内心!

  作为老板,心里再害怕再恐慌,也要在员工面前表现出强大的信心与决心。

  √ 树立榜样,提高奖励!

  拿疫情中仍努力工作跑业务的人员做榜样,适当提高提成比例,重赏之下必有勇夫。

  √ 重点激励,现开现结!

  选出优秀代表,重点激励。今天开单,明天结算,立马奖励到账,振奋人心。

  防护物资要备好,足额免费供给员工使用。这个时候不要纠结价格多少,让复工的人员能够安全安心地工作才是最重要的。

  在做好员工防护后,企业自身的财务防护也要做好。先把自己手里所有的房源整体盘点一遍,列出不良房源,做出保房还是保资金的决策;再根据已经稳定的房源数量适当裁员节约开支。

  再难取舍也要壮士断腕,保留精锐,度过难关。

  不良房源,保房还是保资金的一些判断依据:

  保房:多见于整栋楼的长租公寓、酒店等;

  保资金:房屋租约即将到期,这时候继续运营下去的租金支出高于仍需收回的投入成本,就可以选择保资金,待日后回场抄底。

  伪复工的危害与应对

  什么是伪复工?

  所谓伪复工,是指某城市政府通知可以复工了,但实际上是按行业种类、公司性质等分时间先后复工,并不是所谓的全面复工。

  这种复工具有没人流,没租客,外省人无法正常居住,交通受限等特点。

  伪复工的危害

  如果只是少量企业按先后次序复工,那对公寓运营方来说是会受不了的。

  第一,复工当天,将会迎来房东集体现场催房租的壮观景象;

  第二,伪复工并不会有人有流量有收入,公寓方将面临巨大的租金压力。

  如何应对伪复工?

  积极和房东谈判,争取租金月付,确保现金流健康,为自己的企业争取更多的时间,等待疫情结束。

  复工后 留老客好心态

  疫情的严重影响无疑让获新客的成本成倍增加,这个时候留住老客户就是最好的选择。

  给与老客户,一定的活动优惠,如减免1~2个月租金等,以达成续约的目的。

  对于疫情期间违约的租客,待他返回时,可用不收违约金的方式留住他。

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  与此同时,做好心理准备,不要太理想化或高估市场的回暖速度。打一场持久战,要做好万全的准备。

  做一个有责任心的企业

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  疫情当前,匹夫有责。主动将空置房源让出,给一线抗疫的医护人员免费使用。

  本来是无心插柳的事情,却意外得到了较好的影响:

  ① 赢得了政府、房东、租客、医护人员的信任和好口碑,树立了有大爱的品牌形象;

  ② 租客原本不愿意交租,知道这事后,主动交租;

  ③ 房东原本不愿意免租的,知道后也主动免租。

  顺势而为 向智能化转型

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  疫情前,我们用线上或是线下来运营公寓,都能说各有各的好。

  经过这次疫情,智能设备+SaaS系统表现出的明显优势,加速了公寓智能化的进程。

  即使在形势最严峻的武汉,也是有租房需求需要满足的。

  这时,一个智能化的公寓就可以做到:

  · 用智能门锁实现远程密码管理,安全监管人员出入情况;

  · 在线电子合同签约与租金缴纳;

  · 智能水电表远程抄表与线上自主结算;

  · 租户违约不交租,主动冻结入门权限等方式催租;

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  一个看似增加前期投入的事情,会在后续管理效率的提高,人员成本的优化上,让公寓主们大大受益。

  精彩问答

  Q:疫情期间,有哪些政府政策,是我们公寓方可以利用的?

  A:大的来说就是员工社保减免的相关政策了。其实对于我们公寓行业来说,是没有什么好的政策支持的,主要还是靠我们跟房东之间怎么来谈。

  Q:现在缺人又缺钱,要是只能抓一点来度过此次难关,是哪一点?

  A:毫无疑问,肯定是人。因为只要有了人,你才能有房子拿,有房子租,有钱来等等。有了人,就有了一切的基础。

  Q:业主不同意免租,也没其他办法了,打官司会赢吗?

  A:借鉴03年非典的情况,胜诉率在50%~70%之间,不一定稳赢,也不是必输,这个要具体情况具体分析。

  Q:现在的客户群体以什么为主,大概比例是多少?

  A:目前的主要客户是复工企业的,多数由政府或企业出面集体包车返回,大都在工厂和写字楼里,占比约60%。

  Q:如果说现在是修炼内功的好机会,那您建议从哪些地方入手呢?

  A:如果所在的城市已经复工了,那就从出租率开始着手,稳住老客户的同时,努力从贝壳、58、物业、老客转介绍等渠道抓取第一批的城市流量。

  如果没有复工,就从算清楚公司的财务状况开始,因为财务代表着公司的眼睛,眼睛都看不清了,以后的路该走得有多艰难。

  Q:现在接手二房东的房源,有什么需要注意的问题?

  A:需要看清这个房源的财务状况,一定要账上清零才行,以免日后有纠纷。

  Q:最近新租客如果确诊新冠并扩散了,公寓方有没有责任?

  A:第一,公寓方没有获得复工许可,就开始招租,这样的话需要负很严重的责任。第二,有复工许可,但没有做好防护措施,也要负一定的责任。

  Q:今年长租公寓的发展趋势如何,还可以大量拿房吗?

  A:众所周知,从18年6月到19年底,很多公寓企业都在坚守甚至是煎熬,期盼着2020会迎来一个春天。结果,2020是一个更冷的寒冬。我的预测是,20年公寓整体稳定且保守发展,公寓的智能化进程也将加快进行。

  我个人认为,20年拿房的综合成本应该是最低的。因为很多房子都回到市场上了,收房的又非常少,跟房东谈免租等条件也相对容易。如果手里有钱,可以下手。


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