上海新天地朱美拉和康拉德酒店 从停工到转让

　　万豪国际酒店集团（MarriottInternationalInc.）首席财务官阿恩·索伦森（ArneM.Sorenson）三个月前的吹风应验了，“随着经济情况越来越糟，新增酒店项目的速度会降低，也许一些现有工程还会被推迟，或者取消”。

　　这种情况不仅只发生在美国，甚至还包括各酒店集团趋之若鹜的避风港中国。

　　目前，在上海最繁华的地段，迪拜七星帆船酒店集团朱美拉（Jumeirah）在中国的首个项目尊雅汉唐新天地酒店和希尔顿集团（HiltonHotelsCorp.）奢华品牌康拉德（Conrad）酒店均陷入停工。

　　而在广州、北京等一线城市，激增的供给和锐减的需求，使得大量已经投入运营的酒店不得不面对低入住率和低房价的尴尬。可见，在房地产业下行之时，采用“轻资产”模式的酒店管理集团的风险也在加大。

　　高调进驻到低调停工

　　比起两年前身披“七星”光环驾临中国时的不可一世，上海朱美拉项目的现状出人意料。原定于去年年底的开业时间，先是被推迟到今年年中，目前则已陷入停工。朱美拉集团负责中国区对外事务的人士对记者表示，停工主要出于业主方礼兴酒店公司的原因，朱美拉集团希望项目可以在今年底顺利开业，以赶上上海世博会的开幕时间。但至今，尚无业主方重新开工的时间表。

　　据了解，礼兴酒店公司同时也是另一停工项目上海康拉德酒店的投资方，其由香港地产公司瑞安集团和上海酒店投资有限公司合资成立。有媒体报道称，礼兴酒店公司的实际控制人乃是美国某基金，该基金在金融危机中遭受巨额损失，已有意撤出上海朱美拉项目。

　　按照朱美拉集团的计划，2011年，其将在亚太区开出11家顶级奢华酒店，其中5家位于中国。目前，其与高德置地合作的广州朱美拉酒店和公寓项目均在顺利建设中。据朱美拉售楼处的刘小姐介绍，朱美拉公寓共有五期工程。其中，一至四期工程是专供写字楼办公，第二期工程B座的裙楼在今年的5月就可完成工程的建设。而位于冼村路的第五期工程则为住宅部分，将于明年的10月竣工。目前，该期工程已完成封顶。

　　降价，必须的

　　可是，如果当你在夜晚8点路过珠江新城的某家五星级酒店，发现亮着灯的房间不超过10间的时候就会发觉，现在就下结论说“项目停工是最糟的情况”，或者“好在项目已经顺利投入运营”，也许都还为时尚早。

　　短时间激增的酒店数量，令已经开业的酒店承受着低房价和低入住率的双重压力。

　　记者从携程网得到的数据显示，从2008年8月至今的6个月中，京沪穗三大城市五星级以上酒店价格，除2008年10月由于黄金周因素出现全线上涨外，其余各月总体走势均呈下降趋势。

　　春节黄金周期间，三地的五星级酒店价格均未超过880元，一些知名的豪华型酒店的优惠幅度达到3折左右。而有数据表明，2008年仅北京一地就有126间新酒店开业，新增客房数量2.9万间。

　　本月25日，记者上午走访珠江新城某五星酒店发现，位于22层楼的大堂中人员寥寥，前台亦不见有人办理入住手续，只有几名清洁工正在打扫卫生。另一位于临江大道旁的五星酒店则情况稍好，半个小时以内有两到三位客人登记入住。

　　“全球各地的市场都在进行密集降价，并且降价的幅度是前所未有的，经济危机的冲击正在逐步显现”，专司旅游酒店行业研究的罗兰贝格咨询公司研究员任国强表示。

　　华美酒店顾问有限公司首席资深管理专家赵焕焱指出，大幅度降价对本土酒店集团和跨国管理公司都不利。“跨国管理公司管理的酒店在软硬件方面都具有优势，它们的降价直接威胁本土酒店集团。首先受伤害的是本土酒店集团，但是在本土酒店集团相应降价来争夺市场时，跨国管理公司管理的酒店的风险也相应加大，酒店一旦失去资产和运营价值，开发商又无力支付巨额酒店管理费用时，跨国管理公司将面临退出的危险。”

　　酒店集团的风险

　　很明显，受益于房地产业兴旺的酒店管理集团，在中国地产业下行之时，风险也同样在加大。

　　引入跨国酒店管理公司，是近年国内五星级以上酒店的主要经营模式。对于酒店业主即房地产商来说，这种方式可以提升品牌价值，增值周边地产项目；而对于酒店管理集团则是实现低成本低风险扩张的主要方式。

　　据赵焕焱介绍，在这种模式中，酒店业主与管理集团签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任，以确保管理集团能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式。同时，其还将向被管理酒店收取一定比例的基本管理费（约占营业额的2%至5%）和奖励管理费（约占毛利润的3%至6%）。

　　这种方式的主要风险在于，如果业主方无法顺利完成工程，或对酒店管理集团的管理方式不认可，便可能造成酒店管理集团本身品牌的损害。

　　据上海媒体报道，上海龙之梦丽晶大酒店和兴荣豪廷大酒店，近期已先后与外资管理方提前解约，两家酒店的合作方卡尔森酒店集团麾下丽晶品牌和美国豪生品牌现已撤出。

　　罗兰贝格咨询公司研究员任国强指出，由于业主方缺乏酒店管理经营经验，在实际操作中，合作合同通常由酒店集团拟定，然后双方再就细节项目逐一商讨。“不过，中国的业主方对酒店品牌的渴求更加迫切，因此总体来说，中国的业主方在类似合作中还是相对被动的。”

　　转战三线

　　“对于酒店集团来说，它的主要优势在于品牌和网络，一两家酒店取消或推迟开业，很难对它们的扩张计划或品牌带来多大影响”，任国强认为。相比酒店建设，酒店管理依然是个高性价比的买卖。万豪集团在本月即表示，将取消2009年所有参与在建的分时度假项目，并不再新增任何该类项目。

　　用另一酒店业巨头喜达屋集团（Starwoodhotels&resortsworldwide，inc）的话来说，不在乎产品和方式，而是要始终专注于在“正确的地方”与“明智的业主”合作“开适合的酒店”。用中国的俗语讲，即需把握天时地利人和。

　　2009年，喜达屋集团将在中国新开十家新酒店，除了广州东圃福朋喜来登集团酒店外，其余的项目全部位于二三线城市。预计于2011年，喜达屋集团在中国的酒店总数将在现有规模上翻一番，并拥有50家酒店筹备开业。

　　“中国已成为北美之外拥有酒店数最多的地区，更重要的是，中国也是美国以外新开酒店最多的地区，”喜达屋总裁兼首席执行官陈盛福（Mr.FritsVanPaasschen）说，“在未来两年里，我们期待上海发展可与纽约市的规模相抗衡，目前在纽约，集团旗下已拥有超过12家酒店和在建酒店。”