上实售上海四季酒店 郑裕彤接盘

　　周大福企业有限公司以约40亿港元接手上实控股在沪三处物业

　　时隔不到三年，上海实业控股有限公司选择以11.68亿港元的价格，出售上海四季酒店约77%股权。这一交易价格与上实控股2008年从母公司上海实业(集团)有限公司手中收购时的出价几无变动。

　　据上实控股2月26日发布的公告，已与香港大亨郑裕彤旗下的周大福企业有限公司达成协议，后者以约40亿港元接手上实控股在上海的三处物业，其中便包括上海四季酒店约77%股权。

　　除了四季酒店，此次拟交易的另两处物业均为宅地，分别为上海青浦项目F地块和G地块。公告称，这两处地块的项目公司90%股权，分别作价人民币11.31亿元(约13.34亿港元)、人民币13.05亿元(约15.39亿港元)。交易完成后，上实控股仍持有两地块10%股权。

　　根据2009年12月上实控股发布的公告，其购入上述两幅地块时的价格约为13.96亿元。

　　值得注意的是，由于郑裕彤的女婿杜惠恺，为上实控股旗下的上实城开独立非执行董事，因此此次交易构成关联交易。

　　为并购准备粮草

　　公告称，上述三宗交易完成后，扣除税费支出，上实控股共套现约35.26亿港元，并获约28.67亿港元税后利润。

　　上实控股董事长滕一龙坦言，交易令公司手持现金增加，可用于其他优质主营业务资产的并购。上实控股副行政总裁、上海城开集团有限公司总裁倪建达也称，此番交易是为并购其他优质物业做准备，出售回笼的资金将继续投入房地产领域。至于投放哪些项目，他以会影响股价为由，拒绝透露。

　　可查资料显示，2010年，上实控股在上实系的重组中崭露头角，一举并购了上实发展和中新地产，在近一年的时间内斥资70多亿元，整合两家房地产上市公司的资产，上实控股在房地产领域的扩张完成最重要一步。

　　此次上实控股突然出售旗下物业，并且包括两幅优质住宅地块，令不少业内人士联想到当下开发企业普遍面临的资金困境。

　　有业内人士分析，在信贷从紧的背景下，不少企业已开始调整资金杠杆，以避免因为过度借贷给资金链造成压力。大量的未开发地块，对企业而言是种资金负担。[page]

　　两地块均为低密度宅地

　　据公告，上实控股此番向周大福出售的两块宅地，分别为上海青浦项目F地块和G地块，面积共约1128亩(约75万平方米)，可建面积约37.5万平方米，均为可发展低密度住宅物业的土地。交易完成后，预计扣除税项支出后上实控股套现24.30亿港元，并带来约22.15亿港元税后利润。

　　滕一龙称，上述交易是为青浦项目引入周大福为战略合作伙伴，并聘请新世界发展策划及开发项目，将提高青浦项目的品质和档次。青浦项目面积庞大，上实借引入周大福共同开发其中约四分之一面积的土地，“提高青浦开发工作的效益”。

　　据上实控股26日发布的新闻稿，交易完成后，上实控股在上海青浦区的七幅地块将分成三部分，包括上实发展(上实控股将拥有63.65%股权)旗下的A、B、C地块，上实控股全资持有的D、E地块，以及这次与周大福合作的F、G地块，土地面积共4233亩(约282万平方米)，合共总建筑面积约129万平方米。七幅地块位于上海市青浦区淀山湖边，邻近朱家角镇，土地用途为发展低密度住宅物业，容积率平均约0.5。

　　可查资料显示，新世界发展是周大福旗下房地产公司。一向对发展内地房产业兴趣甚浓的郑裕彤，曾投资碧桂园、恒大等。

　　高盛：避开囤地处罚

　　网上房地产显示，上实湖滨新城发展有限公司已在朱家角开发的海源别墅，销售单价为4万-5万元。有开发商称，由于上海低密度宅地稀缺，别墅价格有继续上涨的空间。

　　事实上，随着国土部门对于容积率1以下的地块出让喊停之后，低密度宅地就变得极为稀缺。去年年初，朱家角两幅容积率为0.7的地块分别以13.2亿元和10.144亿元成交，楼板价分别为14284元/平方米和14577元/平方米，溢价率均超过140%。

　　有开发商称，按上实控股此次两幅地块的出让总价粗略折算，两地块的楼板价仅6000-7000元/平方米，远低于市场价。

　　机构则认为上实控股此举“影响正面”。国泰君安称，在房地产市场调控政策持续，及银行信贷收缩的情况下，上实控股出售部分青浦土地储备对其公司影响正面。高盛也认为，引入第三方投资者符合上实控股的发展战略，即加快现金周转，且避开政府潜在对囤地行为的政策处罚。

　　上实控股强调，依据交易付款进度，该公司可“有效地在项目开发周期内盘活资金”，为其余青浦土地开发创造更有利条件。

　　上海四季酒店已盈利

 上海四季酒店

　　对上实控股出售上海四季酒店，同样有不同声音。

　　据公告，上实控股以11.68亿港元出售持有上海四季酒店87%股权的Good Cheer公司的88.5%权益(即上海四季酒店约77%股权)予周大福。交易完成后，扣除税项支出后上实控股套现约10.96亿港元，仍持有Good Cheer11.5%权益，同时获得6.52亿港元税后利润。

　　对于“抛盘”原因，上实控股在公告中解释，从战略考虑来看，上海四季酒店虽然长远来讲具有一定增值潜力，但基于酒店行业本质及周期的特性，将酒店部分权益出售，将可减低市场风险。同时，通过战略伙伴在投资及营运豪华酒店方面的专业知识，可加强上海四季酒店的竞争力。

　　上实控股26日的公告提及，Good Cheer2009年净亏损3477余万港元，2010年则盈利了1814万余港元。国泰君安称，上海四季酒店为上实控股旗下唯一酒店业务。2010年受益于上海世博会召开，上实控股酒店业务于近几年首次取得盈利，但其盈利对于公司整体盈利贡献微小，酒店出售对公司未来盈利增长并无影响。（东方早报）