2015-2016年北京酒店业投资发展报告

　　2015-2016北京酒店市场解读

　　2015年，北京地区接待旅游总人数达2.73亿人次，比上年增长4.3%;实现旅游总收入4607.1亿元，增长达7.6%，而旅游业的蓬勃发展也为酒店业带来了新动力。

　　2015-2016年北京地区酒店市场平均出租率、平均房价与利润都出现一定程度上升，在经历短暂“寒冬”后，酒店投资集团纷纷寻求新的投资方向，将目光转向中档酒店市场，同时聚焦中等规模酒店。虽然市场迎来了新一轮发展机遇，但与地区酒店市场最息息相关的口碑情况，却出现下滑。下面本报告将从四个方面对2015-2016年北京地区酒店市场展开深度解读。

　　解读一：评星热持续降温，新型划分标准更受追捧

　　根据北京市统计局数据显示，2015年北京地区星级饭店共有528家，与2014年相比下降9.12%。其中四五星酒店合计减少8家，1-3星合计减少45家。

　　而换一种方式统计，目前，北京地区共有高端、中档、经济型酒店9868家。其中，高端酒店627家，占比达6.35%;中档酒店704家，占比达7.13%，经济型酒店8538家，占比86.52%。

　　数据背后，一方面反映出传统的星级酒店划分标准下，行业向更规范的方向发展;另一方面也反映出行业内酒店不再一味追求星级，而是根据自身实际水平进行定位，这也为酒店带来了更多发展空间。

　　解读二：短暂寒冬后，酒店投资方向开始转变

　　2015年酒店行业整体投资收缩，以开业酒店为例，2015年全年北京地区开业的酒店数量超过500家，而中高档品牌酒店数量仅有3家。与去年形成巨大对比，2016年上半年中，北京地区开业的中高档品牌酒店多达8家。在经历短暂寒冬后，北京地区酒店投资更趋理性，中档酒店板块受关注度随新兴品牌的持续出现也不断提升，成为投资新宠。而从客房数及分部地区来看，朝阳区依旧领先其他地区，更受投资欢迎。　

　　解读三：朝阳区仍是酒店集中区，中型体量酒店占比大　

　　以迈点区域酒店舆情指数MCI北京地区年度前50名的酒店为例，50%的酒店集中在朝阳区，其次是东城区，占24%。可以看出，它们大多集中在城市CBD。这些地方商业、经济发达，各类配套设施完善，相对来说更易吸引客群。

　　另一方面，从北京地区前50名(标准同上)的酒店客房数量统计来看，300-400(含)间的中型体量依然是该地区的主要酒店规模。对于酒店而言，中等规模在管理上更灵活，其运营成本相对而言也更低。

　　解读四：酒店消费者口碑亮红灯，酒店运营需加强

　　根据迈点区域酒店舆情指数MCI显示，2015年11月-2016年6月，北京地区前50酒店的口碑在持续下降。

　　对于北京地区酒店而言，消费者口碑的下降是一个信号，需要重视。由于北京地区酒店业发展较早，一些传统标杆酒店随时间推移，逐渐出现了设施设备老化、服务质量下降的状况。而硬件与软件跟不上市场与消费者的新需求，必然引起口碑下降，继而带来连锁反应，导致酒店出租率、收入都受到影响。在日益激烈的市场竞争中，酒店品牌必须针对市场形势作出应变，才有可能免于淘汰。

　　离开了品牌的护佑，地区酒店自身的运营状况一直处于较低水平。除今年5月，北京地区酒店整体运营指数出现上升外，其他月份都在2以内波动。如何通过有效运营，提高酒店口碑传播，这值得每位酒店运营者深思。而运营，也很有可能成为未来阶段酒店在同质化竞争中的制胜法宝之一。

　　一、北京地区旅游住宿业概述

　　(一)2015北京旅游住宿业数据解读

　　2015年，北京地区接待旅游总人数达2.73亿人次，比上年增长4.3%;实现旅游总收入4607.1亿元，增长达7.6%。其中国内旅游市场表现良好，接待量与旅游收入实现了同步增长。值得关注的是，北京居民在京游达1.06亿人次，增长4.9%，这与近年来国内假期政策的调整息息相关。

　　与国内旅游市场表现对应，北京入境旅游市场降幅收窄，接待入境游客比上年下降1.8%，降幅较上年缩小3.2个百分点。旅游外汇收入达46.0亿美元，同比下降0.1%。

(数据来源：北京市统计局)

　　(二)2015北京地区星级饭店经营概况

　　据北京市统计局数据显示，2015年北京地区星级饭店共有528家，与2014年相比下降9.12%。其中四五星酒店合计减少8家，1-3星合计减少45家。整体来看，2015年北京地区的酒店数量呈下降趋势。

　　与酒店数量相反，2015年度，无论从出租率还是平均房价、利润总额来看，北京的酒店市场都呈现出良好态势。出租率上，2015年北京星级饭店出租率达60.6%，同比2014年上升了3个百分点;平均房价为520元，同比去年上升了1.36%;2015年北京星级饭店利润总额达52866万元，同比2014年上升了322.96%。

　　二、2015-2016北京地区中高档品牌酒店开业情况分析

　　(一)不同类别酒店开业情况

　　2015年1月-2016年6月，北京地区共开业中档及以上品牌酒店11家，其中有限服务中档酒店占比最大，达63.64%。这也体现了高端酒店趋向饱和后中档板块持续不断发力的市场情况。这一点从出租率上也可看出，中档酒店在15年的出租率在61.4%左右，同比14年上升了3.3个百分点。

　　(二)开业酒店客房数分析

　　2015年北京星级饭店共有客房数108600间。根据迈点旅游研究院(MTA)开业酒店的不完全统计，2015年1月-2016年6月，北京地区新开业客房数量达2102间，而16年上半年北京中档以上开业酒店共有客房数量1170间，占近一年半新开业客房数量的55.66%。这个数据一方面反映了2015年全年北京地区酒店市场投资偏冷，另一方面也体现出在经历短暂寒冬后，酒店市场在未来或将迎来复苏发展期。

　　(三)开业时间分析

　　从开业时间来看，15年6月及16年5月两个月份开业酒店数量合计占比达54%。此外16年5月开业的酒店多以中档酒店为主，可以预见中档酒店市场将有越来越多的品牌进驻。

　　三、2015-2016北京地区代表性酒店消费者偏好分析

　　(一)北京地区酒店整体口碑解读　

　　根据迈点区域酒店舆情指数MCI数据统计，2015年11月-2016年6月北京地区的月均口碑指数在19.68-27.19的范围内。其中最高月份为15年11月，其平均点评指数达到27.19;最低月份为15年12月，平均点评指数只有19.68。自16年开始，北京地区酒店市场的口碑整体比较稳定。值得注意的是4-6月其点评指数稳重有降。在新开业酒店并不多的客观背景下，酒店设施老化情况加重、旅游淡季的出现等情况均是导致这一结果产生的可能因素。

　　(二)代表性酒店口碑分析

　　以北京TOP10酒店为代表，其点评指数平均值在29.91-33.93之间，相较于该地区平均点评情况而言，TOP10与其它酒店差距并不大。TOP10之间的彼此差距也非常小。说明该地区口碑整体情况较稳定。

　　四、2015-2016北京地区代表性酒店运营分析

　　(一)北京地区酒店整体运营解读　

　　近8个月中，北京地区运营指数除16年5月平均值达到了2.29外，其它月份表现平平，指数都在2以下。尤其是单体酒店，其线上运营没有太多突出亮点，且运营内容单一，综合导致北京地区整体运营指数表现不佳。

　　(二)代表性酒店运营分析

　　从北京地区TOP10酒店的表现来看，TOP1近8个月运营指数平均值为18.57，而TOP10的这一数值仅有3.65。数据反映出北京地区酒店在运营把握上的巨大差距，优秀运营者很少，大多都还停留在初级阶段。因此对于酒店运营的研究与探测，在未来阶段就显得尤为重要，而运营也很可能成为同质化竞争中的重要突破口。

　　五、未来三年北京地区酒店市场发展展望

　　走入2016年后，根据各方相关数据看，北京地区酒店市场逐渐开始回暖，主要表现在：2016年上半年，各类型酒店平均房价、出租率等指标都在上升。另一方面，2016年上半年北京地区新开业中档及以上酒店相较于2015年明显增多。

　　1.高端酒店市场发展展望

　　高端酒店在2016年上半年里的新开业数量非常低，反映出这一市场领域愈渐成熟。而随着高星酒店在一二线城市愈渐饱和，未来北京地区的高端酒店竞争将更加激烈，传统品牌积累的部分优势将逐渐消失。

　　2.中档酒店市场发展展望

　　中档酒店在2016年上半年里的新开业数量节节攀升，各大品牌纷纷占座，反映出巨大的市场前景与可能。但就目前而言，中档酒店市场的品牌识别并不强烈，预计未来2-3年内，将会有更多中档酒店品牌争夺市场，试图树立品牌形象，而中档酒店的建设也将随行业发展变得更加规范。