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中梁控股正式赴港 年内最后一家IPO的千亿房企之路

观点地产网 · 2018-11-14 10:23:05

若这次中梁能在2018年内成功敲钟,也将成为今年在港上市房企中资产规模、销售规模最大的一家。

  在一波小房企组成的赴港上市潮后,港交所或将在2018年底迎来年内最大的一家登陆港股的内房企业。

  11月13日,中梁控股集团有限公司正式在港交所提交IPO招股书,成为年内最后一家拟登陆资本市场的千亿房企。

  招股书显示,经过2015年到2017年的快速扩张,截至2018年8月31日,中梁控股已在五大战略经济区中的22个省份及直辖市的110个城市开展业务,合共拥有316个物业项目,土地总储备为约3500万平方米。

  另外,截至2018年9月30日,中梁控股的总资产规模达1347.26亿元,2016年、2017年全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元,2018年上半年收益为97.31亿元。

  当地产行业融资趋紧,通过上市打通融资渠道成为越来越多房企必然的选择,而2018年无疑也成为港股IPO大年。

  从年初正荣拉开内房企赴港敲钟大幕后,年内已先后有美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等多家房企已经或即将登陆资本市场。

  若这次中梁能在2018年内成功敲钟,也将成为今年上市房企中资产规模、销售规模最大的一家。

  不过,中梁此次挂出的IPO文件中,尚未透露其全球发售架构及募资金额。

  公开资料显示,中梁起家于浙江温州,创立于1993年,在温州这座城市,中梁地产是龙头房企,其创始人杨剑则是原中交地产总裁杨剑平的哥哥。

  2002年,中梁开始走出浙江,将业务拓展至江苏省,并逐渐在长三角经济区寻找扩张机会。2016年,与融信、正荣等闽系房企一样,中梁也将总部搬到上海,开启全国化的迅速扩张。

  从公司战略来看,这家温州起家的浙系房企也颇具闽系房企风格,高杠杆、通过并购迅速扩张且低调,而偏向在三四线集中布局也是其过去坚持的战略。

  2015年起,中梁开始发力,2015年-2017年,其分别实现销售168亿、337亿和758亿,同比分别增长30%、101%和125%,进入的城市也有2015年时的3座扩大到目前的110座。

  其中,仅2017年中梁的拿地金额就高达294亿元,新增土地建面921万平方米。2018年1-4月份,中梁地产就已经耗资284亿元拿地1172万平方米,接近去年全年。

  另据观点指数统计,截至2018年10月31日,中梁已完成销售额1150亿元,位列房企销售前20强。

  与此同时,中梁的收益也逐年上升,招股书信息显示,2016年、2017年全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元,2018年上半年收益为97.31亿元。

  具体而言,中梁目前已在长三角经济区的31个城市拥有179个项目、中西部经济区的47个城市布局68个项目、环渤海经济区的12个城市拥有17个项目、海峡西岸经济区的12个城市43个项目以及珠三角经济区的8个城市9个项目。

  以其深耕的三四线来看,进入的城市就包括张家港、温州、台州、绍兴、嘉兴等,近年来更不断加大在安徽、江西等地投入。中梁主打的高周转模式(36891模式,即3个月进场施工,6个月开盘,8个月现金要回正)是其在三四线市场回暖期间得以规模翻番。

  另外,为了赴港上市,中梁也将对其公司架构进行重组。

  招股书显示,上海中梁企业发展为中梁控股的主要控股公司。上海中梁企业发展于2016年8月26日成立为有限责任公司,由苏州华成(98%由杨剑持有,2%由杨剑配偶徐女士持有)拥有99%及上海中梁地产拥有1%,初始注册资本为人民币100百万元(将于2022年11月30日前悉数缴足)。

  于2016年9月,上海中梁地产将其于上海中梁企业发展的1%权益转让予苏州华成,对价为零。

  至此,苏州华成拥有上海中梁企业发展的100%股权。于一系列股份转让及注资完成后,上海中梁企业发展由上海梁卓拥有97.00%、由中梁香港拥有2.91%及由恒融拥有0.09%,其中,中梁香港和恒融为境外注册公司。

  值得一提的是,为简化公司架构,中梁还将浙江天剑(一家由苏州华成及杨先生分别持有98.24%及1.76%的公司)被转让予杨剑的堂弟杨剑清先生。

  截至2018年6月27日,浙江天剑拥有20个物业开发项目,可销售总建筑面积为约1,506,055平方米。

  根据最新披露的招股书,中梁2018年上半年收益为97.31亿元,而2016年、2017年,该公司全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元。

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