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德信中国今日登陆港股:千亿目标有多远?

IPO早知道 · 2019-02-26 11:03:41

在调控和融资收紧的背景下,内地中小房企赴港IPO形成一股热潮。

  在调控和融资收紧的背景下,内地中小房企赴港IPO形成一股热潮。

  随着地产行业集中度的提升,规模竞争越来越激烈,为了赢得更多的市场话语权,类似德信中国这样的中小房企纷纷开启急速扩张模式,这也导致企业负债率居高不下,现金流持续恶化。

  与此同时,融资渠道的全面收紧和融资成本的逐渐高企,使得这些财务状况并不乐观的房企更是雪上加霜。在当下,登陆资本市场显得尤为迫切,而赴港上市成为这些房企最后的救命稻草。

  毛利持续增长,负债高压

  德信中国是浙江省领先的综合性房地产开发商,主要专注于住宅物业开发和综合用途物业的开发、运营及管理。公司于1995年由胡一平先生创立于浙江省湖州市,并在湖州市德清县开始了第一个物业开发项目——中房花园。

  经过24年的发展,德信已经成为浙江省和长三角地区领先的综合型房地产开发商,并进军主要城市,同时也树立了开发物业“杭派精工”的鲜明品牌。

  2017年,德信中国首次跻身全国百强;2018年,德信中国被中国指数研究院授予中国房地产百强企业称号,排名第63位。

  据招股书显示,德信近几年毛利率大幅攀升,2015-2017年及截止2018年9月30日的前九个月,德信中国的毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元及18.57亿元,毛利率分別为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。

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  2015-2017年,德信中国实现营收分别为56.95亿元、69.80亿元和65.54亿元;期内利润分别为6470万元、5.13亿元、8.39亿元,年复合增长率高达260.3%。2018年前三季度,公司实现总收入为57.25亿元,同比增长约86.02%;期内利润为9.81亿元,同比增长约319.5%。

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  并且,近几年在业务急速扩张之下,德信中国的资产规模不断扩大,流动资产总值一路攀升,2015-2017年与2018年三季度末,德信中国的流动资产总额分别为148.73亿元、194.39亿元、324.09亿元、417.85亿元。

  招股书同时显示,2015年、2016年、2017年以及2018年前三季度,德信中国净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%以及192.6%。净资产负债率虽然连年降低,但同比多数内地房地产股而言,即便2018年已经大幅度下降,但德信中国仍然高于同业。对此,德信中国方面解释称,此前净资产负债率维持在较高水平,是由于业务于相关期间迅速增长,而业务主要由外部借款提供资金,其中2016年多数项目处于投资阶段,借款增加,而近两年该指标下降是由于利润积累所致。

  值得注意的是,德信曾提出2021年实现千亿目标。业内人士认为,尽管德信拥有长三角较优质的土地储备,但在房企销售普遍放缓、加速回笼资金的当下,其未来业绩增长仍面临一定的压力。

  区域性局限

  作为浙江省内的综合型房地产开发商,德信与很多浙系房企一样,奉行区域深耕,在大本营省份的布局比例较高,在土地储备上,德信中国主要布局于浙江省,这也导致进入其他区域的城市数量相对少。

  目前德信中国共有107个处于不同开发阶段的物业项目,其中浙江省内项目超过八成,分别在杭州、温州、湖州拥有28、26、18个项目。

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  在其他长三角城市的土储占比不高,布局不均衡的风险之一便是公司业绩或随个别城市影响而波动。

  对德信而言,业绩销售显然有点过度依赖温州这个城市了。

  从销售业绩来看,2016年温州地区确认收入为28.28亿元人民币(单位下同),成为仅次于杭州销售额的城市。2017年温州收入达到30.33亿,超过杭州当年的26.24亿。截至2018年前9月,温州地区的收入进一步飙升,达到50.37亿,占总确认收入的88.6%。

  曾经历“魔幻”般暴涨暴跌的温州,在楼市普遍降温的2018年也显得“成色不足”。

  据国家统计局发布去年12月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据,去年12月,温州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,同比上涨1.9%;二手住宅销售价格环比下跌0.1%,同比上涨0.8%。

  当“温州炒房团”消失殆尽,德信中国路在何方?

  估值再低也要上

  2018年,正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团等内房企相继在港交所主板挂牌。

  目前,内地房地产公司即将进入年报期,由于地产公司业绩结算相对于合约销售的滞后性,行业内公司2018年业绩确定性很强,普遍有30%以上的增长。而内地房地产股拥有持续稳定的派息记录,近年来各大公司加大了派息力度,行业平均派息率提升至35%,当前股价对应2018年预计的平均股息收率超过6%,吸引力仍旧大。恒生地产指数YTD涨幅达到12.9%,主要内地房地产股表现出色,其中富力地产、旭辉控股和新城发展控股分别涨幅35%、33%和33%,领跑行业,主要内地房地产股平均涨幅也达到16.8%。随着房地产行业集中度的快速提升,倒逼中小房企增加土地储备、持续扩张规模。

  随着今日港交所敲钟,德信中国成为了2019年首家在香港上市的房地产公司。在招股书中,德信中国表示,此次募集资金的60%将用于现有房地产项目的开发,30%将用作土地收购,10%将用作一般公司及营运资金。当然,每股定价2.8港元,目前估值可谓非常便宜。而在去年上市的内房企业中,美的置业仍然跌破发行价17港元,大发地产则停留在发行价4.2港元。当然,估值便不便宜已然不重要,抓紧时间上市,扩大公司影响,优化公司资本结构,拓宽融资渠道,缓解资金压力才是首要任务。

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