世纪金源30亿CMBS成功发行 担保充足+本息覆盖 商业版图未来可期

　　2018年8月13日，中信建投-世纪金源I号资产支持专项计划（以下简称“世纪金源CMBS”）在上海证券交易所审核通过无异议函。

　　近日，世纪金源CMBS正式成功发行，发行总规模为30亿元，标志着世纪金源集团跨出资产证券化的第一步。

　　项目基本状况

　　北京世纪金源购物中心位于海淀区世纪城的核心位置，交通便利，人口密集，客流稳定，配套设施完善，总商业面积为60.5万平方米。曾获“世界十大购物中心”、“中国最具影响力SHOPPING MALL”、“中国十大商业地产”、“中国商铺100强”等荣誉称号。

　　本次专项计划的原始权益人为世纪金源投资集团，底层资产标底下是北京世纪金源购物中心房产证D和房产证E两个地段, 体量20万平方米,估值约46.03亿元,是北京世纪金源购物中心整体A、B、C、D、E五个房产证地段中的两个。

　　此外，本单CMBS产品优先A档产品评级为AAA，产品规模17.15亿元，期限3+3+3+3+3+3年。优先B档产品评级为AA+，产品规模11.85亿元，期限3+3+3+3+3+3年。次级档产品1亿元，产品评级NR，期限18年。

　　项目亮点

　　 01 AA+评级增信主体，担保充足

　　世纪金源的差额承诺主体为拥有强大承载力的集团平台，作为AA+评级增信主体，负债率仅为46.6%，资信状况良好；目标物业估值为46.03亿元，是优先级证券规模的1.59倍，为项目提供了充足的担保支持；操作规范性高，资产分层明确，能够提供稳固的内部信用支持。

　　02 现金流回款稳定，本息全覆盖

　　北京世纪金源购物中心是目前国内最大的单体商业建筑之一，历经十四年的发展，在不断地改造升级中重塑行业布局，实现了从 “量变”到“质变”的飞跃。不仅凭借大体量优势承载起“mall of more”的独特金源模式，汇集了众多优质商业品牌，而且独立打造了餐饮、零售、儿童、运动、教育、医疗等多元化功能业态板块，实现了“内部同质化，外部差异化”的战略布局。

　　北京世纪金源购物中心经营状况稳健，利润逐年大幅提升，在第1个至第71个运营收入归集期内，物业运营收入扣除相关费用后对应付本息的覆盖倍数均在1.81倍以上，现金流回款稳定，能够实现对优先级证券本息的完全覆盖。

　　03 交易结构稳固，基础扎实

　　04 版图迅速拓展，未来可期

　　世纪金源商管秉持其特有的金源模式，将多产业板块吸纳融合，不遗余力地打造轻资产品牌“方圆荟”。自2016年“方圆荟”品牌发展至今，已开发商业项目39个，运营管理体量达421.2万平方米，占世纪金源商管运营管理总体量的52%。随着世纪金源商业版图的高速扩张，“方圆荟”预期将在2021年实现全国范围内超过100个项目的拓展与运营，有着广阔的发展前景。

　　项目意义

　　中信建投-世纪金源I号资产支持专项计划具有发行价格低、流动性强、放贷主体明确的优点，在最大化释放商业地产价值的同时，还能保持未来增长的潜力。

　　世纪金源CMBS的发行，为世纪金源商管提供了更有效、更低成本的融资来源。资本活性提高，把流动性差的固定资产转变成可流动的、可交易的金融资产，更有效地用于“方圆荟”品牌的商业版图拓展、管理服务升级和可持续地再融资中。同时，也为“方圆荟”品牌服务的业主方参与投资创造了平台，拓展了渠道。在使其受益的同时，世纪金源商管基础资产服务提供的专业化分工和资产管理退出机制，让业主方获得更多可借鉴的经验、方法以及服务，为其打开全新的资本融资新思路。

　　世纪金源商管将借中信建投-世纪金源I号资产支持专项计划与资本市场顺利接轨的契机，充分发挥资产潜力和优势，实时对接资本市场的高标准，适时调整策略，不断提升商业管理运营水平，为众多合作者创造更持续的价值。