西单大悦城6.8亿 朝阳大悦城6.4亿 12个大悦城项目租金“曝光”

　　灰色西装，白衬衫，蓝色花纹领带，左边衣服领边还别着一枚“中粮LOGO”小胸针。出现在媒体镜头下的周政，表情一贯严肃风，却不沉重。

　　回想三个多月前，那个夜晚，当第一次听到中粮地产与大悦城地产整合被拒的消息时，他被一股瞬间袭来寒意笼罩，心里“拔凉拔凉”的。

　　因为失败了，也就意味着要继续挣扎，挣扎着寻找“我是谁？”。周政并未“死心”，用“三年对赌协议”换来了答案，二次重组方案获批。

　　等待十年，周政终于知道自己是谁了，他不用再以“双董事长”之名在中粮地产和大悦城地产之间徘徊。

　　打这之后，他身上的角色标签还有两个“董事长”title——但都独属大悦城。今日业绩会上之感慨，就是他的宣言：

　　“次次是以两家上市公司出现在市场中，算是一个不好的形象。你到底是谁？我是谁？大家都期盼着能够形成一个公司、一个团队、一个声音、一个形象，屹立在中国的地产大地上，不要说全球了。”

　　用周政的话来说，这十年整合的路，“真是不容易啊”。可接下来闯的关，依旧不易，他要领着整合后的大悦城地产兑现业绩承诺。

　　不时坦诚着“压力山大”，可他嘴上反复强调的“我充满信心”，似乎更能说明点什么。

　　01、住宅收入腰斩，购物中心收租26亿

　　重组之后，大悦城地产交出的第一份成绩单，分数如下：

　　2018年营收81.29亿元（单位：人民币，下同），投资物业租金及相关物业管理服务收入36.33亿元，同比上年增长5.8%；净利润31.13亿元，较上年增长20.9%，归属股东核心净利润16亿，大幅上涨87%；净负债率45.3%，连续五年处于行业较低水平……

　　营收下滑30.3%，大悦城解释称是物业销售下降导致，去年物业开发及土地开发收入同比大跌49.9%至35.76亿，在收入总额中的占比缩至44%。

　　与之相反，投资物业表现稳健，去年大悦城运营项目增至12个，零售物业租金收入全线上涨。

来源：大悦城地产财报 / 制图：商业地产头条

　　其中，大悦城购物中心租金收入26.03亿，同比增长11.4%，增幅较上年略有回升。

　　这主要得益于年内新开的杭州大悦城，以及朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城、中粮广场项目的良好运营。财报显示，上述5个项目租金贡献超过18亿，平均出租率超过93%。

　　值得一提的是，去年，大悦城轻资产步伐加快，通过天津和平大悦城、昆明大悦城等管理输出项目，实现收入7580万元，占收入总额0.9%，较2017年增长62.2%。

　　02、整合后，战略、团队和业绩如何做？

　　无疑，于周政而言，大悦城地产的“后重组时代”已经来临。昨天，中粮地产更名大悦城控股的提案获得99.9975%股东同意。

　　可是整合后，战略、团队和业绩目标如何做？

　　对于战略，周政说得很清楚，“持有+销售”两个拳头要形成一个大拳头。基本要求是：租金EBITDA回报要高于6.5%；销售型物业利润保持每年至少两位数增长。

　　为达上述目标，今年大悦城地产将加快轻资产输出、推动“大悦城、春风里双线发展”。

　　目前，在建的大悦城及大悦春风里项目已有9个，未来3-5年计划通过自建开发、收并购、管理输出等方式，在一二线城市拓展多个大悦城系列产品。

　　住宅的话，则会打着136亿品牌价值的“大悦城”旗号，需求与各地政府合作，以获得低成本开发物业，“而开发型的物业创造的利润进一步支持持有物业发展，形成良性互补”。

　　至于团队后续整合压力，大悦城地产执董曹荣根则笑称，“我认为应该不会像一些同行那样的差。”底气来自于：中粮集团多年良好文化，以及周政这样“灵魂人物”的存在。

　　当然，让周政和管理层在会上时常感叹“压力山大”的依旧是那个绕不开的三年“一揽子业绩承诺”。

　　为结束中粮地产与大悦城地产二者间时常让人困惑的身份定，重组首次被拒后，周政选择了“加码”过会，提出大悦城地产未来三年“总利润不低于18.9亿元”，并就不足承诺部分作出补偿。

　　“当时在过会的时候，团队推敲了多种可能性，实话实说，还是有压力的”，曹荣根解释着。这种压力就目前来看，主要取决于接下来大悦城的住宅业务是否能快速回血，毕竟去年遭到了腰斩。

　　另一方面，周政还计划让大悦城的商业步入快车道。去年底的品牌推介会上，周政曾表示，“大悦城每年要开发3~5个新项目。”而在这次业绩会上，他对每年新开项目定下的目标是5~6个，并在存量与增量商业两条道上加速。