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2019下半年楼市变局:4500亿元资本狂欢背后的5个趋势

空间秘探 · 2019-07-18 10:45:38

空间一直在变,所有这一切变化都源于今年一二季度的那4500亿元的资本狂欢。

  “楼市可以小阳春,但不准入夏。”但对于不少房企来说,下半年的楼市很可能直接入秋。其实,空间一直在变,或许我们可以这样说,所有这一切变化都源于今年一二季度的那4500亿元的资本狂欢。

  普益数据统计,2019年前6月,房地产信托募集资金为4500亿元,创下近几年的新高。紧接着,监管开启最严厉的“窗口指导”。进入7月以来,银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控,标志着房地产金融调控升级,下半年房企融资将更为艰难,不少进入偿债高峰的房企,或将出现流动性困难。

  7月12日,发改委下发通知,房企海外发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”,其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。——热钱的渠道被堵死。如果说今年上半年的楼市政策,仅仅是小打小闹的话,那么这一政策对房企来说,无疑是平地一声雷,下半年中国楼市必将会发生一些重大变化。

  01、借新还旧,房企融资难度越来越大

  首先还是钱的问题。从资产端来看,近年来,整个房地产市场越来越呈现出明显的强者恒强、弱者愈弱的“马太效应”,资源向50强大型地产企业更加集中。随着这种趋势的加强,大型地产公司对资金的需求也与日俱增。

  根据第三方平台普益标准的统计数据, 2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。据中原不完全统计,房企出海融资明显加快, 6月以来海外融资超过15家,高达30亿美元以上。今年1-5月份,房企融资海外债占比达到23.1%,票面利率均值为8.91%,累计融资352.14亿美元。加上6月份,融资总额接近400亿美元。

  但是拐点突然就到来。进入7月,房企融资又突然收紧。房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限,尤其是房地产信托,成为近期金融监管的重点。

  为什么监管?主要原因还是房企的债太多。据Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303亿元;海外债到期数量66只,到期规模238亿美元。以此计算,下半年到期债务仍有近7000亿元。其中,恒大、富力、佳兆业等短期债务压力较大。

  财报显示,2018年恒大净负债率为151.9%,富力净负债率为184%,而以做旧改专长的佳兆业净负债率更达236%。这些“有头有脸”的房企千亿军团都有这么高的负债率,监管和调控在所难免。值得注意的是,新政这次是玩真的了,影响最大的是“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”要求,这意味着,房企发行外债将只能用于借新还旧,且仅能偿还中长期外债;其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

  ——这意味着下半年融资会越来越难,而且即使融到钱,主要用途只能是还债,不会再让你高周转,走所谓的规模化效应。

  02、国进民退?房企融资成本天差地别

  一方面是融资的大环境不好,各银行信托机构,都会根据房企的规模、负债率等评估确定好融资白名单,同样,在收紧的融资环境下,房地产公司的融资成本出现了罕见的极端分化的现象。7月8日,中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%,刷新同业最低利率;三天后,泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券,票息则高达15%,相差5倍。

  类似中海这样的央企,携低成本资金优势在上半年的土地市场所向披靡,而泰禾则深陷资金危机,不得不转让多个项目股权度日。

  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,房企融资一看长期稳定的信用评级,二看央企、国企的身份参考,当市场中有很多投资者都是国有或国有代表的基金、机构时,国有房企融资就有巨大的优势。

  目前中国房企中,类似中海这样可以拿到较低成本的还有华润置地、保利发展、招商蛇口、万科等,均为央企或具有国资背景的发展商,他们今年上半年的融资利率也在4%左右。同为大型房企,民企恒大、融创、碧桂园融资成本就相对较高。

  据21世纪经济报道,6月12日,融创中国以7.25%的利率,发行2022年到期的6亿美元优先票据;上半年,恒大累计发行了四次优先票据,其中三次的利息利率均在10%以上。以富力、雅居乐以及奥园等为代表的中小型房企,融资利率也较高,多在7-10%之间,甚至超过10%。泰禾利率达到15%,有点“病急乱投医”,后期还债压力会很大。

  03、地王昙花一现,房企利润堪忧

  土地市场这块,经历了去年下半年和今年一季度的相对沉寂,二季度以来,土地市场逐步火爆,多处地王重出江湖。以深圳为例,作为土地市场的异类。多年来,深圳几乎“无地可卖”,增量全靠城市更新和旧改,深圳的财政,也以不依赖“土地出让金”著称。但就在20多天前,深圳出现了“624史诗级土拍”,深圳多块地获得了224亿土地出让金。

  不仅是深圳。据中原地产统计,截至6月末,全国50个大城市合计卖地超2万亿,同比增17.4%。二季度以来,随着市场预期改善、房企拿地授权额度充足,土地交易不断升温,并从东部城市向中西部蔓延,“地王”重现市场。

  ▲ 4月16日,杭州一天内出让4宗宅地和3宗商业商务用地,揽金126.32亿元。其中,位于上城区的杭政储出(2019)12号望江地块以最高限价52亿元+自持22%竞出,超过绿城于2016年3月拿下的“凤起潮鸣”地块,刷新杭州“单价地王”纪录。

  ▲ 4月24日,在苏州出让的7宗地块中,出现了2个区域“地王”。

  ▲ 5月,首次进入成都的禹州地产,曾以18400元/平方米摘得三圣乡地块,拿下成都“地王”。

  浙商证券的数据显示,2019年以来,100个典型城市中,一线城市平均楼面价13705 元/平方米,同比上升14.4%;二线城市平均楼面价6412元/平方米,同比上升13.6%。但是尽管地王频现,但是随着融资环境收紧,未来的地王利润堪忧,没有了强大的资金支持,下半年的房企肯定会更加理性,不敢再随便拿地。

  尽管土地交易旺盛,但在大部分受访者看来,这轮市场热度恐怕并不能持续太久。其中,融资额度的下滑将是决定性的影响因素。事实上,由于多地政策出台及时,楼市传统“小阳春”并未在4、5月份持续,下半年市场则将进入传统淡季。分析人士认为,住宅交易市场的降温,肯定会影响到下半年土地市场的表现。

  04、调控不断加强,或史无前例超过300次

  除了7月份发改委这次海外发债的大调整,今年以来,楼市调控持续不断,松紧变换,下半年可能更为趋紧。数据显示,2019年1-5月楼市调控政策达到205次,同比2018年增加近30%。下半年楼市依然处于调控换挡期,甚至可能深化至因城施策、因区施策。

  6月以来,包括海南、西安、长沙等多地发布楼市“限购”调控政策,南宁120家房企因“捂盘惜售”等乱象被约谈。与南宁类似,因宽松的人才引进政策导致今年以来房价持续上涨的西安,已经发布了第六次调控新政,限购继续升级。

  2019年一季度,房地产调控整体宽松,信贷增量供应,部分城市“小阳春”乍现,热门城市房价明显上行。房价及土地过热也让二线城市成为上半年的关注焦点,尤其以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等强二线表现抢眼,房企抢地导致土地溢价率快速提升,二手房市场也在春节后快速回温。但是很快,4月19日的中央政治局会议再提“房住不炒”之后,住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的10城市提出预警,其中,4月份预警的6座城市并未公布,5月份则直接点名佛山、苏州、大连、南宁。苏州随后宣布将把今年的房价涨幅控制在5%以内,海南、苏州、合肥、杭州、西安、南宁等热门二线城市也陆续加码调控。

  所以,下半年,在解决房产泡沫源头问题后,下半年监管部门势必继续盯紧市场动向,加码调控或超过史无前例的300次。

  05、长租公寓和学区房或有新政出炉

  房产爸爸的大背景形势下,租房市场也会受到影响。上半年,长租公寓行业乱象浮出水面,资金链断裂、利润微薄、融资难度不断加大使得长租公寓行业逐渐失落,加上各地调控政策不断深化。在此背景下,开发商剥离长租公寓业务迹象初现。

  朗诗成为第一个剥离长租公寓业务的房企。5月14日,朗诗绿色集团公告称,将处于亏损阶段的,包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期,预计未来两年将继续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

  随后有消息传出远洋集团也将剥离长租公寓业务,但消息尚未获得企业的回应。不过,近日有媒体爆料,远洋集团年内拟剥离长租公寓业务。据远洋邦舍一位负责人介绍,早在2018年4月,邦舍团队就面临着较大的调整,最初十几人的团队,调整后只剩下个位数。据了解,远洋集团整体战略调整,是因为长租公寓和养老产业已经拖累了远洋集团整体的盈利与发展步伐,远洋集团今年下半年可能会把长租公寓和养老产品剥离出集团,成为单独体系外的公司去操作,这一点与朗诗绿色集团非常相似。不过,也不排除找第三方买家把远洋邦舍整体收购。

  另外,下半年,城市更新背景下的老旧小区改造工程全面启动,全国需要改造的老旧小区达到17万个。同时,据业内人士透露,一直问题重重的学区房预计会有新的政策出现。

  综上所述,在经历了持续的销售高速增长后,楼市和房地产企业也将迎来一个调整期。在中国房地产发展史上,似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小阳春、五六月的抢地、七月的金融管控,以及贯穿上半年的房企业务、人事大调整,内部腐败频发,都昭示了这会是不平静的一年。


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