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7个月271家房企破产 地产重构“新空间”版图

空间秘探 · 熊初墨 · 2019-07-26 11:23:22

未来,任何空间都将是一个复合的空间。

  进入7月,房地产融资监管升级,海外发展和房地产信托被严加管控。今日,媒体又爆出消息,根据人民法院公告网显示,截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。随着持续高压的房地产调控持续,新一轮的地产洗牌大幕已经开启。关乎到国计民生的地产未来将有什么新的走向?本文略作探讨。

  中国房企未来会减少三分之二?

  面对2019年以来持续的楼市深冬,一些房企开始扛不住了。数据显示,271家宣布破产清算的房地产企业,除了大量不知名的中小型房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

  当然,单纯数据上看,全国有10万家房地产企业,半年多破产200多家,在行业中比例是比较低的。但是地产行业的任何风吹草动,不但牵动着民众的心,也搅动着房地产老板的心。银亿的破产,曾经宁波首富的陨落,造成各方的心理冲击力非同寻常。

  然而,随着调控越来越趋紧,特别是监管部门扼住了房企资金链的咽喉,破产房企势必会持续增加。CRIC数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,50强之后的房企竞争优势已不再明显,权益金额集中度出现一定回落。

  也就是说,头部房企需要的钱,总是有办法的,但是50强后的房企多多少少都会出现点问题。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受媒体采访时表示,“目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。”

  ——但这似乎是大势所趋。房地产行业普遍繁荣的好时光正在远去。7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆甚至在上海预测,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

  房产大跃进时代落幕

  接下来是“找死”还是“等死”?

  不得不承认,属于房企的“大跃进”时代真正落幕了。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米上升到2018年的17亿平方米,转至2019年上半年成交面积已然同比下降1.8%,似乎已经在证明行业整体规模见顶,属于行业“大浪淘沙”的时代已经来临,被淘汰有大量中小房企,亦有上市房企、头部房企。

  不过,这几年来,众多房企都在试图转型,普遍都在走多元化的道路。这里面包括万科的“活下去”战略;碧桂园的科技和农业深耕,未来的三个重点扩散为:地产、农业、机器人;万达如何把重资产做轻,又重新重资杀向文旅产业;融创更是并购和转型同时进行,也更加重仓至文旅产业,定位直接从高端精品生活的创领者升级为中国家庭美好生活整合服务商。

  但是盲目求变不一定都取得了成功。很多中小型房企只是跟着头部房企背后“瞎折腾”,四处布局,到处投资,但是本身运营能力太弱,缺乏管理基因,加上资金链出现问题,多元化转型反而加速了自身的死亡。

  主动求变等于找死,不变等于等死。——这是不少房企目前生存尴尬的局面。

  这种局面直接造成房企新一轮洗牌大幕开启。

  据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。值得注意的是,对比2016年前的百强房企名单,仅有18家房企仍在今年的百强名单里,包括万科、恒大、碧桂园等,而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。

  ——强者不一定恒强,但弱者可能很快就“死”了。

  千亿规模和运营能力

  是未来房企生存的门槛

  “过去30年的房地产发展模式很难再继续下去了。未来房地产市场显然只属于前30强。”一位知名房地产大佬表示了这样的忧郁。

  同策咨询研究部总监张宏伟则认为,中小房企被淘汰是必然趋势,大型房企将会占领房地产市场的天下。目前,房地产行业集中度仍在不断提升,无论是竞争力、产品专业能力、融资能力还是品牌影响力,中小型房企都难以和大型房企匹敌。部分中小型房企转型进入细分领域,如养老、主题乐园等,还可能有存活空间,但发展空间依旧不大。

  根据数据分析,今年以来由于资金链问题,不少房企开始出售项目“瘦身”。比如,粤泰股份今年资金链紧张的房企之一。截至2018年12月31日,粤泰股份逾期借款为29.52亿元,逾期应付利息2.46亿元。为缓解流动性紧张,今年6月9日,粤泰股份与世茂房地产签署协议,拟转让五个项目,交易对价总计63.97亿元。但从最新的公告来看,下属公司牵涉到很多股东、债权纠纷,出售项目并不顺利。7月23日,粤泰股份的一纸公告透露出无奈的意味。公司股票在7月19日、22日、23日连续跌超过20%,属异常波动。

  此前,“瘦身”成功的泰禾先后卖出10个项目融资112亿纾困;净负债率大增的央企华侨城也已出售7个项目;阳光城在4月连续出售两项优质资产,回收约60亿资金。

  但是“瘦身”成功并不代表没有危机了,头部房企越来越强,留给中小型房企的机会会越来越少。

  房地产金融政策收紧下,中小房企境内外融资四面楚歌,IPO成为救命稻草。今年以来,德信中国、银城国际、滨江服务、中梁控股先后上市。然而,僧多粥少,IPO一票难求。大多房企仍在港交所排队等候中,其中就包括汇景控股、海伦堡、奥山控股、新力控股、万创国际等。

  在房企生存的另一大资源——土地的获取上,中小房企也早已丧失活力。今年的土地市场,基本已是央企、国企及超大型房企的主场了。据21世纪经济报道统计,央企地产商中海外今年拿地已超750亿,融创拿地+并购已超800亿。

  “中小型房企无法避免被时代淘汰,这是一个市场趋势。以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企中,80%-90%都将被淘汰。”张宏伟说。

  事实也确实如此,从破产房企的区域分布,可以看到一线城市整体不多,而绝大部分的破产房企集中在二、三线,四、五线城市,均为中小房企。

  因此,有地产研究专家断言,未来的房企要是能够生存,首先必须是千亿军团成员,另外,“规模化”是首要条件,“品质化”是长远保证。也就是说,千亿规模和运营能力,是未来房企生存的门槛。

  头部房企开始重构“新空间”版图

  如此巨变,中国的地产行业新的走势在哪里?个人认为,中国房企在未来10年,应该会从实体空间过渡到新空间,头部房企开始重构“新空间”版图。

  地产行业从增量时代向存量时代的转变,使得空间从传统钢筋水泥的实体空间,转变成为办公、居住、娱乐、消费等场景下提供服务的载体,我们称之为新空间。

  我们可以设想一下,未来除了居住的基本空间继续存在外,我们的生活将会面对各种主题空间。在未来的商业、办公、酒店、公寓和各类主题空间内,其实都需要一个统一的运营商来管理,但它绝对不是一个物业管理公司,也不是一个商业运营公司,它是在现有运营商基础上的迭代和升级。它会是一个基于设计、技术、人文、社群和流量概念上的“新物种”,存在于新空间之内,为空间提供新的价值。

  说的通俗点,未来,任何空间都将是一个复合的空间。对于地产商来说,拿地——融资——盖楼——卖楼的思维已经远去。未来的地产商,一定是运营一个复合空间,实现长期变现,如果我们把这个空间说成一个综合体,它里面可能包含住宅、酒店、写字楼、公寓、景区、主题公园、商场、学校、医院、博物馆、体育场……基于所有人活动的场景设计和运营的一个复合空间。(个人感觉,现在融创整个布局最倾向于这个复合空间)

  综上所述,未来房地产开发行业将不再以规模为第一要素(但你最好能够进军千亿军团),不再去比拼谁的销售面积最大,而是看谁的产品更好,谁设置的场景更好,谁能更紧跟用户的消费升级需求趋势变化,“品质化”和“运营力”或将是房地产开发行业下个十年最大的机遇。


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