地产百强争着做的城市更新！到底怎么干？

　　新建商品房市场的规模还在稳步增长，不出意外的话今年的销售规模会达到16万亿，但整个房地产市场，已远非这一数字可以诠释。因为，存量市场的规模也正在快速壮大。

　　30年前，我国的建成区面积是7000平方公里，现在已经超5.6万平方公里。二三十年前或更早的建筑，甚至十几年前的建筑，很多都已不再满足今天的需求，更新势在必行，城市更新市场空间高达数万亿元。

　　什么是城市更新？城市更新的目的是什么？如何才能做好城市更新？11月21日，由中国城市更新论坛、明源云空间联合主办的“2019中国城市更新论坛”在佛山举办。500多位资管大咖齐聚大湾区，共话城市更新。秦虹、赵燕菁、苏鑫、韦青、刘爱明、何帆等十余位大咖重磅开讲。

　　以下是明源君根据现场8位大咖的演讲内容，整理出来的金句：

01

赵燕菁  厦门大学双聘教授

过去40年盖房子的挣钱

后40年“管房子”的会挣钱

　　以下是赵燕菁在“2019中国城市更新论坛”演讲的金句：

　　1、今天能坐在这里的都是过去20年的成功者，但是下一个20年大家是不是还能成功，那就不一定了。因为整个形势转变的时候，当比赛规则改变的时候，并不是跑得最快的人能跑到终点，很有可能是转身快的人跑到终点。

　　2、如果加上所谓的工矿区，现在中国城市建成区的面积达到10万平方公里，按照1万人1平方公里计算，我们已经可以将77%的中国城市人口装到城市里。

　　3、过去40年，只要大家赶上了中国增量发展的这趟车，大家都会进步，都会带来财富增长。但是下一个40年你是不是还能财富增长，那就不一定了。

　　4、中国的城市会在非常短的时间之内出现过剩，我们现在财富的主要形态是存量，在这种情况之下，我们就会发现城市更新所支配的财富会远远地大过城市的增量所带来的财富增长。所以，过去40年你要是盖房子的你会发，下一个40年你管房子的、维护房子的会发。

　　5、怎么管理存量？其实核心的思路就是你要发现这些存量的价值，你要让它保值增值。你有本事建，未必能够让它有价值。城市更新的意义就在于使建好的存量价值最大化。

　　6、过去的城市哪个城市最能卖地，它的资本收入越高，这个城市发展就越快，最能卖地就是深圳、广州、上海一线城市，所以它发展最快。下一个40年就不一定了，不是说你最能卖地就发展最快，能创造现金流的城市才能活得最好。

　　7、下一个40年，你能把城市建起来，把桥、港口建起来并不重要，你能把它变成财富、现金流、税收这才重要，我们现在的社会上到处充满了资本，但是没地方可投，因为真正能带来现金流的标地物是非常稀缺的。

　　8、为什么在国外城市更新很快，因为房子是按财产、价值来收税的，你更新了，房子的价值高了，交的税也多。

　　9、我们中国的城市建的速度比别人快，建起来很新，但几十年、十几年以后就破破烂烂了，这带来了城市更新的机会。

　　10、现在很多城市都在做城中村改造，城中村是真正用来住的，但很多拆掉重建，实际上是把现在用来住的房子变成了炒的房子，正好和我们现在宏观经济的目的相反。深圳的经济为什么能够成功？很大一部分取决于深圳的住房是双轨制。因为有了城中村，深圳才有了制造业，才有现金流。

　　11、全世界只有两个城市既有高资本、高地价、高房价，也有高科技、高制造，这两个城市一个是深圳，一个是新加坡。

　　12、城市更新不是单纯的城市美化，城市更新是国家从高速度向高质量转变的一部分，政府必须要有足够的现金流，才养得起学校、医院、治安等，这样城市水平才会提高，这才是高质量。城市的更新和国家的趋势是一致的。

02

苏鑫  高和资本合伙人

城市更新的本质就是提高现金流

　　1、城市更新的本质是什么？我通过十年的时间研究出来结论：城市更新的本质就是提高现金流。

　　2、提高现金流，就是资产管理，提高现金流的方法就是服务和科技，未来两年将延伸出来三个小趋势：第一个小趋势，服务的品牌化；第二个小趋势，产品的科技化；第三个小趋势，流动的证券化。

　　3、商业地产的开发商将由开发型向资管型转变；而且，片区型的城市更新将成为城市更新的主要模式；公募REITs将推动城市更新这个市场的大爆发。

　　4、开发是一个高周转的模式，主要用银行的钱，快进快出。但是城市更新不行，它是服务业，需要长钱，需要更复杂的金融技术和手段，这样我们可以理解为什么地产公司在转型的过程当中都需要一些外力，需要和好的基金管理公司，以及跟资产管理公司合作。

　　5、为什么城市更新是未来的方向？因为只有这种方式，才能让这个区域的土地价值达到最大化，同时能够让不同的区域拥有不一样的楼，有不同的内容，有一些本地化的特点。

　　6、我们下一代主力消费人群就是硅基人了，或者是向硅基人方向走的这一类人，他们的消费习惯不会跟我们以前熟悉的一样。这种情况下，城市发生变化，消费人群的习惯会发生变化，那我们的空间要不要发生变化？

　　8、我们用什么样的技术，只有一个标准，就是它有没有提高空间的现金流。为什么十年前没有人去做科技跟空间的结合，有可能是技术没有迭代到那种程度。

03

何帆  上海交通大学安泰经济与管理学院教授

未来要在年轻人里寻找小趋势

　　以下是何帆在“2019中国城市更新论坛”演讲的金句：

　　1、我认为，以后从小趋势观察中国经济的变化，为什么要从小趋势观察中国经济的变化呢？有三个原因：第一个原因，宏大叙事已经结束了；第二个原因，圈子社会正在呈现；第三个原因，新一代的年轻人正在崛起。

　　2、怎么样去寻找到小趋势？我想，这对大家在城市更新的方面会有一些启发，看到中国的这些小趋势和小变化。有三条路径：第一，在底层寻找小趋势；第二，在边缘地带寻找小趋势；第三，在年轻人中寻找小趋势。

　　3、中国小镇的潜力被大家忽视了。一方面在中国的很多小镇里蕴藏着巨大的生产能力，很多小镇很可能是某一个产品在全国的冠军甚至全世界的冠军；另外一方面，我们在很多小镇里面蕴藏着巨大的消费潜力。

　　4、人民群众已经不满足于消费50分的产品，但是他们又还没有做好准备去消费90分的奢侈品，大部分人需要的是80分的产品，这个时候如果谁能够满足他们的需要，把中国巨大的生产能力和巨大的消费能力在小镇一级对接上，将会是一个巨大的商机，这个商机等着有心人去发现。

　　5、我们原来以为农民在接受高科技方面总是落后的，但其实在边缘地带最容易找到技术应用的场景，只要你能够提供一个对用户友好的界面，你就会得到很多很多的创新机会，这个创新归根到底其实就是混搭。

　　6、什么叫混搭？就是把已经存在的东西用别人没有想到的方式组合起来，我们搞城市更新的人对这个最在行不过了。我们做的东西就是混搭，如何能够在边缘地带寻找到更多的应用场景，这是我们能够获得更多机会的关键。

　　7、我们原来一直在讲年轻人变得又懒又不努力工作，变得特别容易冲动，但是我们忘了年轻人这样只是因为他的想法跟我们不一样。

　　8、我们这一代人的动力叫贫穷动力，你要不工作你就没钱挣，可使现在这些年轻人已经没有生存压力了，在这个年代你想把自己饿死那是一件技术含量很高的人，没有生存压力之后他们的动力叫嗨动力，嗨动力就是我要觉得嗨我就干，我要觉得不嗨我就不干。

　　9、未来的员工越来越多的会是90后和00后，未来我们的消费者、客户越来越多会是90后和00后，他们的想法站在我们的另外一边，所以未来的小趋势会出现在年轻人里头，年轻人未来的剧情，你喜欢也好，不喜欢也好，都是年轻人去选的，但在主流的叙事里头，年轻人的剧情往往被大家忽视。

　　10、大自然40亿年的生命演变已经告诉我们演化算法是地球上唯一的成功学，因为在这个地球上曾经存在过的物种99.9%都已经灭绝了，我们现在还能够活下来的物种绝对都是当之无愧的成功者。

04

韦青  微软（中国）有限公司首席技术官

这是个开卷考试的时代

少造新名词，多干实事！

　　1、佛山是武术之乡，武术上来讲，没有花招，真正上场之后都是生死之战。对于房地产的发展，对于业务的发展来讲，跟武术的道理是一样的。打花招、虚招没有用，上台之后一比你的年报、利润率，高下立见。大家千万不要去造名词。

　　2、今天有个很大的变化，我们不用去想新名词了。因为这个时代是个开卷考试的时代，答案你是先知道的。

　　3、大家都觉得人工智能很炫，那Artificial Flavors（人造香精），如果Artificial pigment（人造色素），你会觉得很炫吗？为什么这个“Artificial”加到AI上面就会觉得很牛呢？其实那些真正大师级的学者写论文的话，很少有人直接用AI。

　　4、这个世界没有神奇之物，任何一个技术的应用和变革，一般来说都是当你成功之后容易把它神化，但是成功之前没有这种神奇之物。明白这个道理之后，我相信咱们在利用技术的时候就能想到不要有那么多幻象，让它落地。专业知识和技术的结合才是落地的保证，不要祈求有一个技术专家能够懂你的业务，同样的，也不要祈求有一个业务专家能够完全理解技术。

　　5、任何一个新技术投入的时候，为了维持这个技术的先进性，起码要花另外同样的成本，比如说你投了1亿建智慧城市，你起码要花1亿，甚至2亿来维持它的先进性和可用性。

　　6、技术是被人用的，不是拿来被人吹的，而且这种应用一定是因人而异的。譬如我们都在用PPT，大概率事件讲的话，如果我花了300块钱买了一个office套件，我可能用到它的80%，在座的各位如果不是受过培训的，你可能买一个套件能真正的效用不到10%和20%，这就是技术的巨大浪费。

　　7、按照我们高中学习的生物学知识，你可能就能对现在的智慧城市、智能社会，有你自己的独到见解，那时候你就不会乱花钱、白花钱，因为又产生不了真正的社会效应。

　　8、人是碳基生命，机器人是硅，机器到底是不是人呢？所以在智慧城市、楼宇建设的时候需要去思考选什么样的机器的能力去辅佐人的能力，而不是去代替。

　　9、新技术非常厉害，但只能为理解技术的优点和缺点的人所用，否则技术就会被神话，神话之后的结果就被泛化，泛化结果之后就被滥化。

05

秦虹  住建部政策研究中心原主任

城市更新就是产业的迭代升级

但没有绝对低端产业，有低技术环节

　　1、城市更新是一个不断地赋能城市的生命，再造城市的繁荣和活力的过程。世界核心城市都在通过城市更新来打造他们全球的创新中心、科技中心、魅力之都，城市更新能赋予城市新的生命和竞争力。

　　2、中国政府在城市发展中有新的定位和目标，譬如国家提出未来的城市要实现经营式的增长，要打造世界级的城市群。

　　3、我们拜访很多企业，走访了很多城市所总结粗来，城市更新的路径主要有四个：①科技威力，②产业为核，③设计为美，④资管为要。

　　4、城市更新借助科技，可以使我们的城市更新走得更稳，更有质量。纵观世界各个发达国家成功的城市更新经验，我们可以看到城市的每一次跨越式发展——无论是大城市规模的扩张，城市的郊区化，城市中心的再复兴，以及各个国家打造的全球核心城市创新中心，实际上背后都有科技进步的推动。

　　5、城市更新更重要的是产业的升级迭代，但产业的迭代升级在不同的地区应该有不同的要求，实际上并没有绝对的低端产业，只有低技术环节。

　　6、一个高品质的环境可以激发人的潜能，创造力和创新能力。一个成功的城市更新，一定要打造新形象，能够吸引人的目光，有吸金的能力，让人愿意来，到这里生活、办公或者到这里来参观。

　　7、成功的城市更新必须要通过资产管理创造城市更新的价值，所以城市更新从经济意义上来说，其实是城市资产的更新和升值。通过重新规划设计来唤醒原有资产的生命周期，每一项具体的工作都要围绕着资产的优化和升值来实现，比如说我们搞资产并购要实现它的土地价值，改造提升要实现开发价值，资产管理要提升运营价值，通过资产证券化要实现它的退出价值。

06

高  宇  明源云创始人、董事长

公有云已经不再是趋势，而是现状！

　　1、我们这几年接触了大量开发商、国央企，发现城市更新的空间非常的巨大，近几年千亿房企在展望未来发展趋势的时候，往往会说我们在大湾区已经储备了十几二十个旧改城市更新的项目，作为对外展示公司未来发展潜力的重要指标。

　　2、大量国央企持有很多的资产，但资产确实效率并不高，更新的可能非常大。开发商和金融机构的特点是有钱，国央企是有资产、资源，如果形成合力，想象空间很大。

　　3、我一直觉得把重活、累活干好本身就是一个护城河，就是你的核心竞争力，比如自如分散式公寓现在已经突破100万间，这对它的运营能力是巨大的挑战，能够做好非常不容易。

　　4、最近我们接触了很多运营服务机构发现，虽然他们的收入也就是几个亿，但却建立了几十人的研发团队，开发自己数字化的平台，投入占比远远高于1%-2%全球的平均水平，更远远高于开发商投资只有千分之几的水平，因为数字化能力是做好这项工作不可或缺的能力。

　　5、未来所有的产品都会在公有云上，而不再是软件的形态，这样效率会更高，成本会相对更低一些，还可以持续迭代优化。

　　6、公有云已经不再是趋势，而是现状了，2018年全球新增的IT数字化基础设施，已经超过了50%是构建于公有云上。哪家大企业说我很有钱，我自己买服务器构建私有的机房，这都是和趋势完全背离的。

07

娄永琪   同济大学设计创意学院院长、博导

社区是城市创新未被发现的新源头

　　1、社区到底是城市创新的一个终端，还是一个城市创新的源头，几乎所有的市长一想到社区就头痛。家常里短，邻里纠纷很多事情要摆平。但我们恰恰忘了，在美国的车库了，诞生了目前世界最伟大的企业。

　　2、大学事实上是一个城市非常重要的创新策源地。譬如麻省理工学院在波斯顿都市区剑桥市，整个校区里面（围绕）着这个世界最创新的公司，这些公司都诞生在这么一个方寸之地。

　　3、社区是城市创新的一个未被发现的新源头，首先社区最贴近问题，哪里有问题哪里就有机会；其次社区最贴近消费，不管是一产、二产，还是三产，事实上社区是与消费贴得最近的城市功能体；此外社区有行动者，你不管在哪个小区，里面可能就住着200个不同学科背景的人。

　　最重要的一点社区是综合应用场景，各种各样的应用场景都集合在社区里，创业企业谁能够找到并占据应用场景，基本上就能拿到融资。

　　4、为什么这么多社区并没有成为城市创新的源头呢？我认为可能是缺催化剂，一个容易做的事情就是把大学和社区的边界打破，把大学的创新资源溢出来，这个时候这个催化效应就能够产生了。

　　5、就旧城更新来讲，其实是有几个层级，最下面的层级是物质的需求，第二个层级是商业的成功，第三个层级是能不能够成为更加有面子的，能够凝聚一个共创的社群，而这个共创的社群是以创造一个并不存在的世界作为最大的乐趣。

08

刘爱明  中城新产业董事长

要想别人不喊你二房东

就不要光想着挣空间的钱

做服务商摘掉标签！

　　1、因为房地产一路狂奔，所以有些领导就会觉得自己做的所有决策都是无比正确的，毕竟销售额涨了、利润涨了。作为一个公司，今年比去年销售额长了50%，利润涨了70%，好像你做的所有决策都是对的，但是实际上并不一定，我觉得下行市场你的这些东西都要打问号。

　　2、下行市场的容错性在下降，很多似是而非的东西，自己要认真琢磨一下，否则要吃亏。

　　3、今天上午有嘉宾说不用再谈什么新名词了，所有的生意都要回到它本质上来，不要谈什么风口，生意就是赚钱、服务客户，我很赞同。

　　4、我觉得下行市场有一个根本点，你做生意总想挣对方的钱，但是前提肯定是你要给他创造价值，如果你无法给你的客户创造价值，下行市场你能否玩得好打问号。我们的生意始终围绕一点，如何能给你的客户去创造价值。

　　5、我们搞房地产经常最省成本的地方在设计这儿，设计完了成本基本就定了，建造环节靠着招投标去压价压不了多少。但其实比设计还省钱的是在设计之前的那个环节，这东西啥都没有的时候你就坐那儿想，把它给想出来，这个最省钱。

　　6、当别人说我们是二房东的时候，我们经常会否认，但是如果你把生态服务那一块的钱挣出来了，别人就不会说你了，否则来自于空间的钱永远都是二房东。