2014年1-4月北京酒店表现概览

　　截止2014年6月，北京地区共有389家酒店参与STR Global平台共享数据，其中奢华和超高档占17.2%，高档和中档偏上酒店占28.5%，中档和经济型酒店占55.3%。本期Newsletter将就北京整个市场的表现以及各个级别酒店的表现与大家共享。

　　北京酒店市场同全国市场比较而言，截止2014年4月，入住率略高于全国平均水平，但在平均房价降低的带动下，使得北京酒店市场每间可售房收入低于全国平均水平。北京酒店市场入住率与去年同期基本持平，提升0.7%达到64.1%;平均房价降幅较大，降低4.4%至554元;每间可售房收入在房价的驱使下较去年同期下降3.7%，至355元人民币。

　　从区域表现来看，机场/燕莎/国展区域的酒店在2014年1月-4月期间实现了入住率和平均房价的双双提升，然而北京南部、北京北部区域的酒店表现出入住率和平均房价较去年同期的双双下降。

　　单从入住率来看，CBD/东直门/建国门区域入住率提升最大，较去年同期上涨4.4%;北京北部入住率降幅最大，为-4.7%;就平均房价来看，机场/燕莎/国展区域基本与2013年4月持平，小幅提升0.4%，北京北部平均房价下降幅度最为明显，为-19.4%。

　　参看北京各级别酒店市场表现，截止2014年4月，中档偏上酒店的每间可售房收入基本维持了同去年持平，仅出现了小幅下跌。下降主要出现在高端和超高端酒店市场，在平均房价降低的带动下，每间可售房收入分别下降了5.4%和4.3%。

　　奢华酒店市场的入住率较去年同期提升8.9%，平均房价下降6.8%，每间可售房收入下降2%，达703元。其中平均房价是主要驱动因素。

　　我们进一步关注了北京市场季节性周期入住率和平均房价的变化。从入住率来看，2013年北京酒店市场在政策的影响下，相比于2012年出现较大降幅，入住率存在较大压力。但仍然值得关注的是，2013年下半年入住率对比2012年差距开始缩小，尤其在10月份传统旺季，入住率甚至超过了2012年水平，接近75%。基于以上数据，我们又将如何预期2014年入住率的走势?7月、8月和10月整体市场需求量是否依然向好?或者会超越去年同期?

　　2013年9月份入住率对比2012年出现的落差原因在哪里?2014年我们又将如何预期和判断?或许是酒店运营和管理者需要进一步思考的问题。

　　从平均房价的变化来看，北京市场的平均房价依然存在明显的季节性波动。平均房价已经连续两年持续走低。参看2013年同2012年的房价比较，2013年全年房价始终低于2012年全年表现。但如果入住率周期性变化，房价周期性变化也体现出相同的特性。即房价的下降主要出现在2013年上半年，而进入8月份之后月度平均房价与2012年的差距在拉近。尤其可关注8月和10月的房价表现，与2012年相比差距并不大。

　　由此看来，即便在国八条影响下的2013年，传统的旺季依然有着比较充足的市场需求量，依然是酒店运营者需要把握的重点月份。而所谓的平季，7月和8月蕴含的潜在机会也不容忽视。整个下半年将是酒店进一步实现创收，蕴藏更多增长机会的重要时间。

　　我们进一步通过滚动12个月的维度来衡量市场的长期发展趋势，来观察北京奢华酒店市场房价，入住率和每间可售房收入变化率的走势。奢华酒店市场是代表整个行业走势的风向标，希望通过奢华酒店市场的走势我们可进一步了解入住率和房价变动的敏感度。就入住率而言，自2006年初，该指标即开始出现负值下降，且一直持续至2010年初。入住率下滑约24个月之后，平均房价在2008年初开始出现负值下降(去除2008年奥运会的影响)此后入住率与平均房价之间的联动关系变得更为紧密。2010年后，入住率仅出现了若干月同比上涨后，房价就开始出现正值上涨;而2013年后，入住率也仅仅出现了几个月的同比下滑，房价也开始出现顺势下滑。入住率更明显的作用于平均房价，带动周期在缩短，房价变动更敏感。就近期来看，自2013年下半年开始，图中三项指标均开始了不同程度的下降。其中，滚动12个月的平均房价变化率和每间可售房收入变化率的负值一直延续至今。

　　需要总结的是，即便市场出现诸多不利因素。但并不意味着酒店没有机会。从季节性周期分析来看，无论是房价还是入住率，在旺季和平季市场需求量即便在2013年也并没有受到太大影响。房价下降比较明显，但不同区域的酒店也呈现出不同的特点。如果再进一步细分，看酒店所在区域市场周末和工作日，以及一周七天的数据表现的话，相信会有更多启发和借鉴意义。房价与入住率之间的关系更为紧密，房价变得更为敏感，也要求酒店适时而动，及时并尽量准确预期市场需求量，及时做出房价调整，抓住更多的机会。每个区域酒店市场的发展趋势也不尽相同，对于酒店投资人和运营管理者而言，代表的意义也不同，我们也希望数据能够给大家的决策带来更多价值，提供更多可靠的依据。