中国饭店市场城市景气分析报告(上)

　　第一部分：2015年中国饭店市场调研

　　此次问卷共收到229家饭店的有效回应，共涵盖了68987间客房，从地区分布看，绝大多数地区都有涵盖到，华北地区稍微多一点;从饭店星级上来看，基本上还是四星和五星居多，当然也有相当一部分的三星级酒店;从饭店经营模式上看，以业主自主管理和第三方管理公司委托管理为主，同时特许经营和租赁经营也占到了一小部分，在管理品牌中，除了一些国际知名的酒店品牌以外，实际上我们也收到了来自于国内很多知名连锁品牌的反馈，包括万达、粤海、锦江、首旅等。国内品牌也占到了非常大的比例。

　　1.总体业绩表现

　　根据问卷统计，2014年业绩，正如大家所感觉到的，是有所下降的，入住率56.5%，与2013年相比下降了0.2个百分点。客房收入从273元也下跌到263元。这种趋势可能大家感受比较深刻。

　　但是实际上从2014年下半年开始到2015年上半年，这种降幅已经有所减缓，所以我们在2015年全年预测调查中，各酒店也表现出了上升的趋势。据预测，2015年平均房价的变化还会有1.1%的上升，入住率也会有3%的增长，这也体现出行业对于市场变化积极的应对。2015年已经过半了，下半年仍然会有很多经济利好政策的出台，所以我们对2015年整体业绩还是抱有一定期待的。

　　从各个区域的表现来看，华北地区最为明显的表现是平均房价的下跌，跌幅有些大，但是出租率是相对稳定的，保持在59%左右，所以，这也导致它的RevPAR有所下降。

　　华中地区排在第二位，华中饭店业的崛起主要得益于该地区近年来不断提升的基础设施建设，比如高铁这样的交通设施，我们看到以郑州和武汉为代表的枢纽型城市迎来了众多的发展利好，所以提升了饭店业需求，使得华中地区成为了一个增长相对亮点的区域。

　　华东地区的入住率在2013年有一个相对大幅的下降，2014年实际已经回升，特别是以上海为代表的地区，所以总体而言，华东地区的入住率在2014年增长到了56.5%的状态。上海的业绩表现强劲，也带动了整个华东地区的增长，但是在平均房价方面还是有所降低。

　　西部地区虽然各项指标还是都呈现一个下降的状态，但是可以看到，西部目前重大经济政策的利好以及其他大型投资设施的建设，使得西部地区从业者对于未来的预期还是比较乐观的，预计2015年都是呈现上升的趋势。相比而言华南地区的平均房价是比较低一点，2014年仅为386元，入住率也有所下降。整体而言，除了华北地区的平均房价还将进一步下降以外，其他地区的各项指标预计都将有所回升，所以我们预计2015年整体业绩将有所回升，我们也希望明年在这个时间也给大家带来一些更好的消息。

　　2.单位建筑面积分析

　　2014年五星级饭店单位平米所创造的收入是1050元，相对而言，四星级达到1554元，非常明显的结论就是四星级饭店由于功能上的紧凑以及效率上的提高使得单位面积所创造产出的能力甚至超过了五星级。

　　由于五星级饭店的高端需求，在去年一年有了比较大的降幅，所以导致高端需求总体减少幅度比较大，这也是影响它盈利能力的很重要的一个方面。但是这也和当前主要的趋势是直接验证的，也就是在中高端市场备受关注。2014年受访饭店完成预算的情况，比例比2013年有所上升，增加了7.5%，当然还有绝大多数是没有完成的。

　　3.客源构成的分析

　　商务客源，其中包括商务散客和商务团体，仍然占据了高端酒店主要的方面，两项总体达到55.5%，但是值得关注的是，跟2013年的60%相比是略有降低的，这个降低的部分主要是跑到了休闲散客方面，所以在所有客源构成方面，只有休闲散客是呈现上升的趋势。背后的原因可能大家也知道，这两年国内休闲旅游度假散客需求迅速增长。

　　大家对于商务团体的增长是保有非常高的期待的，在很多地区、很多城市都新建了很多会议会展中心，所以会议会展的量也是会随着设施的增长以及政府促销力度的加大进一步提升。这个也有望会成为未来高端酒店的主要来源。从现有酒店的经营和营销力度上看，大家也非常期望能够拉住更多的会议会展的客源，当然我们也希望在这个方面，各自酒店能够打造出自己有特色的服务设施和功能，以及服务的能力，从而更好地吸引这样一部分客源。

　　在休闲散客方面，是四星级酒店备受关注的一个客源增长点。

　　4.收入构成方面

　　我们这几年也是持续关注，大的趋势跟行业整体趋势比较吻合，在高端酒店、星级越高，它的客房收入的占比相对会降低，随着星级的降低，客房收入的占比也会越来越高。

　　五星级客房的收入占比在42%左右，而四星占到52%，三星占到58%，其他星级甚至高达88%，这里面我们也看到，所有的餐饮收入加在一起超过了一半以上，其中宴会的收入比例占14%，也是不容忽视的。因为客房收入乏力的情况下，如何提高餐饮以及宴会的收入成为很多酒店在提高收入水平上的主要的解决手段。

　　另外就是10%的其他收入，虽然这个占比不高，但是它对成本的降低是非常明显的作用。在小型部门的经营收入拓展方面，也成为一些亮点，虽然它的总体比例不高，但是很多酒店在它的洗衣、电话、租车、停车、还有一些销售类的产品等等也做了很多的尝试，这个也是对于酒店整体业绩指标会有一个比较明显的提升，特别是在利润指标方面，可以直接降低很多的人工成本，带来利润水平的提升，这个也是目前很多饭店的选择。

　　5.未来收入的预测增长潜力

　　相对来讲，对于客房收入增长，大家是比较看好的。所以在客房收入，有超过一半以上的回复认为收入比例一定会上升。

　　在下降的收入里面，最明显的是中餐厅的收入下降，还有商务中心的收入会下降，这个原因也非常明显，中餐厅经营仍然是不容乐观的，而商务中心是随着互联网科技的发展，很多的客人事实上已经不再需要这样的功能，所以很多酒店对商务中心的功能采取了转型或者是外包、合并等等方式去减少掉这块的成本支出。

　　另外值得关注的是，特色餐厅的收入上升。现在在高端酒店餐饮经营方面，如何来转变经营策略以适应现在大众消费市场的需求，也是摆在每一个酒店经营者面前非常重要的课题，欣喜地看到，很多饭店通过改变它的营销策略，对于一些特色餐厅加强它的特色化、主题化的营造取得了非常好的效果，对于社会餐饮客人也取得了非常有效的吸引力。它的收入上升还是值得期待的，这也说明高端饭店的餐饮并非是一个高门槛，让人望而却步，而是它通过调整经营手段来适应当前的消费需求和发展变化。

　　6.预订渠道商

　　在当前OTA的预订方式对饭店经营的冲击非常明显的，带来的好处饭店业从中受益颇多，同时饭店业在其他成本支出方面付出了比较高的成本支出。

　　通过统计我们可以看到，线上预订的比例是逐年上升，而且对未来的预测来讲，大家认为它还是会进一步的上升。另外随着国内休闲旅游市场的增长，旅行社也推出了很多积极的促销，包括跟饭店采取一些打包合作、包价产品，也推出了很多有吸引力的产品.

　　所以在饭店营销的构成方面，跟旅行社的合作占比实际上也是在上升的，对于饭店来讲，可能通过这种方式，也能够很有效地组织自己的经营功能，从而为客人带来有特色的产品，这个也是目前采取比较多的营销手段，取得了非常好的效果。

　　7.成本

　　持续统计下来，在2014年人力成本仍然占据第一位，它的占比是从1%的上升达到37%，第二位是其他成本和第三位是食品成本，在这里面，其他成本支出还是比较大的。还有一个是能耗成本，也是大家非常关注的，能耗成本比例是上升到11.5%。

　　当然我们也认为，能耗成本的上升跟收入下降是有关系的，收入下降了，但很多能源支出是相对固定的，所以它的占比也会有所提升，总之，能源成本的压力还是比较大的，这块也是未来预测会上升的部分。

　　在营销成本上，很多饭店加大了营销上的支出，所以这块的比例也是略有上升的，达到了3.4%。

　　8.市场前景

　　既然市场面临比较大的压力，对于未来的市场前景来讲，它的客源驱动力到底来自于哪里?或者说我们的行业人士对未来、今年以及明年的市场增长潜力最大的期望在哪里呢?

　　据统计，会议会展排在首位，并且上升的趋势非常大，从收集到的问卷来看，接近50%的受访者认为大型会议和会议会展活动这样的客源比例将会成为未来饭店的主要需求增长，这个比去年的预测30%增长了17.6%。

　　其次我们也看到在开发区和科技园区的增长方面也是非常明显，达到了14.5%，现在很多城市把产业园区和科技园区作为城市发展建设中的一个非常受关注和非常有力度的推动措施。

　　其他客源的增长，今年达到了4.7%，虽然比例并不是非常高，但是较去年还是比较多的，主要是与家庭相关的客源需求，这些客源对于各个饭店来讲也是值得关注的新的增长点，饭店在经营中也推出了很多面向当地大众市场的营销举措和产品很有效地迎合了这样的消费变化。

　　当然旅游的发展还是相对比较高的，占14%，旅游客源的比例没有去年那么高，旅游的市场拉动，我们后面也会谈到，对于各个城市总体的需求还是有非常大的作用。

　　总体而言，对于未来的竞争压力，从业者对这种压力已经能够心平气和地接受，并且也在积极迎接着挑战，做着积极的应对。所以预测2015年的竞争压力是有所下降的，而且下降的幅度是相当大，降低了21.8%，大家对于未来的趋势是相当的乐观和看好，我想这是个非常积极的信号。

　　对于经营中面对的挑战，我们也看到，今年是首次把市场供应过剩这个因素排在了第一位。市场供应过剩可能给饭店业从业者带来的冲击最为明显。另外就是对于老饭店的设施陈旧这个提的也比较多。同时还有对于宏观经济的不确定性的关注也达到了11%。

　　现在面对一个庞大的新酒店的市场，老酒店如何面对这样的挑战和竞争压力，也是摆在很多老酒店面前非常大的课题，一方面通过设施设备的更新改造，另一方面通过调整自己的营销策略来应对这样的市场变化可能也是众多从业者在进行的事情。

　　统计调查表现，大家对于这样的市场变化和市场的挑战，采取了哪些积极使得应对措施呢?

　　我们看到首位的是改变营销策略，第二位是控制成本，削减其他不必要的经营开支，第三位是增加或者改变自己饭店的经营设施，第四位是重新定位自己的客群市场。第五位是缩减人工成本开支。

　　主要的措施我们也可以看到，在2014至2015年特别是2015年上半年这种压力的减缓以及大家对于未来市场预测的信心也更多地来自于这些方面，通过主动地调整自身来去应对市场变化，我想也是非常值得期待的变化和举措。

　　当然也有少量的饭店提到，他们会引进专业的资产管理的专家或者顾问，通过更换品牌或者进行资本性的处置来改变自己的盈利状况，这些也都是之前没有过的情况。

　　饭店业的专业水平的日益提高包括刚才提到饭店管理集团的专业化水平的提升对于整个行业的经营业绩都是非常大的帮助。

　　我们做了一个问卷，我们来问问大家对于哪些设施是希望增加的，哪些设施是希望减少的，也看到非常有意思的结果，对于未来最希望减少的设施排在前三位依次是商务中心、收费的Mini Bar和茶坊;对于未来最希望增加的设施，排在前五位的都是科技和智能化设施，因此，科技的冲击对饭店的影响是非常有挑战的。我想这个名单提供给各位，可能在做明年改造计划的时候也可以进行一些有针对性的支出。

　　针对明年的市场，我们每年也都会问行业人士对政府有哪些期待和要求。我们今年看到，大家对于政府希望能够加大会议会展的引入力度，来带动客源的需求，这些方面也是排在了首位。第二方面加大旅游宣传力度等等也是排在靠前的位置。当然，政府的引导，在很多城市非常重要，但是对于饭店自身来讲，通过自己的营销能力，甚至是跨区域的合作，来打造自身的竞争力，我想还是最为现实的一个选择。

　　从总体的判断来看，认为未来经营持平的占到37%，乐观和非常乐观的占31%，而悲观和非常悲观的达到32%，基本上是三分天下吧。当然我想，对于在座的各位也都有着各自的思考和期待。

　　我们对此次问卷进行一下总结：

　　市场业绩表现基本持平，有所下降，从市场业绩未来展望来看，信心是有非常明显的提升，主导客源方面，商务、休闲散客等还是占着非常大的比重，同时休闲散客的增长也是很快的。

　　在收入结构方面，客房收入仍然占的最大的比例，餐饮收入已经占据了一半以上的比例。

　　经营成本方面，人力成本持续上升，如何通过一个有效的激励政策，一方面降低总体的人力成本支出，另一方面又能用有吸引力和竞争力的薪酬标准吸引到优秀的人才，这也是摆在从业者面前的难题。

　　从饭店资产方面，强调设施利用率，舒适如何去削减一些不必要的空间，对空间的规划再次定位;市场环境展望(2013-2015)还是在变局中寻找机遇，还是呈现乐观向上的态度。