中国饭店市场城市景气分析报告(中)

　　第二部分：中国饭店供需变动因素研究

　　仲量联行持续关注中国主要城市的发展变化，所以今年我们发布了中国新兴城市60强的报告，对中国的主要城市重新进行了梳理。

　　这49个城市包括最新的概念叫超一线城市是北京、上海、一线城市是广州、深圳、1.5线城市包括重庆、杭州、天津、武汉、成都、沈阳、苏州、西安、南京，2线、3线也区分成为3线增长型，3线新兴型，3线起步型，另外还有两个特殊的城市，拉萨和三亚，他们是非常活跃的旅游城市，并且饭店业业绩表现也是非常突出的。当然它并不属于新兴城市60强，但我们也把它纳入了我们的统计范围。

　　从一个大的概念上来讲，宏观经济的增速放缓，对饭店业的影响是非常直接的。但是好在这样的经济增速并不意味着衰退，反而是意味着经济结构的调整，意味着结构调整换来更健康的经济发展模式。所以对于饭店的影响，我们也认为是积极影响，主要是由于产业转型、服务业经济占据主导地位。

　　在这样的驱使下，在高端饭店业，并且不论是哪个档次的饭店都会从中受益。同时在房地产增幅方面也呈现逐年下降的态势，2014年房地产的投资增量已经从最高峰值的33.02%下降到10.5%，当然之前的存量有一个消化的过程，但是未来随着经济结构不断发生变化，我们认为未来的投资会更加理性，所以我们看到在当下的酒店投资，实际上在某些区域仍然呈现一个非常积极的状态，但是对于投资的档次、规模、功能设计方面都呈现一个更加理性的趋势。

　　1.第三产业附加值方面

　　由于第三产业的占比对于饭店业是非常直接的影响，所以服务业占比比例越高，相对来讲，这个城市的经济成熟度也越高，对于饭店业的依赖程度也会更强，它的消费率也会更高。

　　其中排在前5位的是北京、海口、广州、呼和浩特和三亚，上海是第6，同时增长率最快的前5个城市是南昌、乌鲁木齐、广州、贵阳和重庆，大多数是二三线城市增长速度更快一些，只有广州算一线城市。所以中西部地区未来的发展还是值得期待的。

　　2.实际利用外资方面

　　西部城市呈现一个非常迅速的增长，2014年实际利用外资总量在100亿美元以上的5个城市分别是天津、上海、大连、重庆和成都，北京是在成都之后。我们也预计未来中西部城市发展对饭店业是一个最直接的推动因素。

　　3.机场吞吐量

　　机场吞吐量是可以直接拉动饭店住宿需求的重要指标。49个城市中，北京还是遥遥领先，上海也非常领先，有两个机场。成都作为西部门户城市的地位也得到巩固，紧随其后，此外还有一些发展迅速的城市如昆明、西安、重庆增长非常明显，分居第六至第八位，西部地区目前对外开放程度是日益加强，未来10年的发展潜力是非常巨大的。

　　4.城市甲级写字楼的存量和产业园区的建设

　　写字楼方面，一线城市和1.5线城市存量最大，增长速度也还是最大，其中成都是算1.5线城市，北京、上海、广州、深圳的增量很大，同时它的空置率又是最低的，说明它的商务需求还是非常非常强劲。深圳这几年发展比较迅猛，深圳从写字楼存量就可以看得出来，到2017年底，有可能会取代上海成为仅次于北京的第二大甲级写字楼存量的城市。

　　还有其他的一些城市包括成都、西安、宁波、长沙、武汉、苏州、郑州，未来三年的写字楼存量都会有一个比较大的提升，同时我们也要关注它的空置率，它的空置率并没有呈现快速上升，也就是它可以被市场所消化。

　　但还有几个城市，比如重庆、大连，它的空置率是有大幅提升的，所以在这些城市的高端商务需求并没有随着写字楼的建设而同步增长，在这些地区对于饭店的带动作用就比较有限。从优质产业园区的存量来看，其他4个一线城市的存量是最多的，在1线和1.5线产业园区的增长速度也是非常大，杭州仅次于1线城市之中增量最大的，它在未来会增长500万平米。

　　国际会议客源的驱动因素上我们也看到，虽然国际会议的首选目的地仍然是北京、上海，但是有一个非常大的变化就是在其他的很多城市，由于会展中心会议会展设施的日益完善，还有其他很多城市自身的拉动作用，使得这个国际会议的分布是呈现日益摊薄的状态。

　　西安、天津、大连等等也都有很多国际会议的出现。这个原因我们也总结，一方面像北京这样的城市，交通设施的压力和空气污染的压力会导致一些国际会议分流到其他城市。另外一方面，其他南方城市的设施水平的日益提升，城市营销力度的加大，包括旅游设施逐渐完善。

　　5.游人次数和消费

　　游人次数和它的消费是对于饭店市场是最直接相关的。在入境旅游方面，依然是不容乐观，在2014年，由于众所周知的国际形势变化，仍然负增长，但是国内旅游，在2008年之后是持续6年以2位数的增长比例增长，所以国内旅游持续火爆也成为中国饭店业的最大的增长内需动力。

　　在49个城市里面，旅游人次数最多的前5大城市是上海、北京、武汉、成都和天津，可以关注一下武汉。像华东、西部和中部的门户城市的旅游人次数增长也都非常快，预计在2013-2014增长速度最快的5大城市是珠海、南昌、贵阳、成都和乌鲁木齐。

　　据统计，截至2014年底，四大一线城市和超一线城市的饭店客房总存量占样本总存量的35%以上，49座城市的饭店总存量有所上升。从今年开始，最大的增长是出现在二三线的城市。2015年增长最大的城市为温州、长春和珠海，并且比例也都非常大。

　　所以在酒店投资者方面，关注度显然已经从供给存量非常大的一线和超一线城市转向了机遇更多的二三线城市，但是二三线城市的需求增长是不是能够同步跟上这样新增供给的增长，仍然是一个会面临一定压力的问题。对于未来的市场发展走向，可能各个酒店提高自身的竞争力仍然是一个首要的课题。