新加坡2015年第四季公寓大数据

　　孙子兵法曰：知己知彼，百战不殆。选择购房的市场和时机，仅仅了解某个公寓建的漂亮不漂亮，游泳池够不够长，天花板够不够高，是不太够的。只有对整个市场的了解，才能做到决策时胸有成竹。没有人能够预测未来，然而未来是可以用当下的数据推测的。就好比全世界的储油罐都装满了，油价就会下跌，并不需要超能力来预测一样。

　　新加坡2015年第四季度公寓大数据火热出炉了。让我们一起来看一看这份重要的数据，并分享萝卜的分析。这份大数据由新加坡城市发展局提供，是客观和公正的。

　　一：私宅房价指数

　　私宅房价指数涵盖新加坡所有类型的私宅，但不包括政府组屋。第四季和第三季相比，下跌了百分之零点五。2015年全年私宅指数的跌幅为百分之三点七。2014年全年的跌幅为百分之四。

　　这种跌幅，大大出乎银行的预料，例如巴克莱在2014年10月曾经预测，新加坡私宅价格在2015年会下跌百分之二十。本地的华侨银行，也曾经预测高达百分之十五的跌幅。在新加坡政府如此的高压调控之下，私宅房产表现出了强大的韧性。这是为什么呢?我们来看下一张图：

　　这是非常有意思的一份数据，把私宅指数拆分成公寓和有地私宅两部分。这两者最大的区别，就是有地私宅仅限于新加坡公民购买。在各国经济，尤其是中国，迅速发展了十年以后，新加坡的公寓价格显得不那么昂贵了。所以在2010年以后，有不少外国人选择来新加坡置业。然而尽管2013年以后一轮轮的调控，公寓指数和有地私宅的指数始终保持着相当稳定的差距，显示着非新加坡公民购房主要是刚性需求而非炒房。因此再怎么挤也没有多少水分。

　　近期有一部反应2008年美国次贷危机的电影，”the big short”. 个人推荐很值得一看。电影里，我们可以看到危机发生前美国房产市场的现象：任何人都可以贷款购买多套房产，包括非法移民;房贷甚至可以放在狗的名下;房贷大多是零首付;没有工作没有收入也可以贷款。电影生动的阐述了一个道理：在一个稳定的市场里少部分人投机，有可能成功;在一个不稳定的市场里大部分人投机，只能是一起完蛋。请参照中国股市。

　　而新加坡在2010年以前，也有一阵子贷款放松，房贷可以达到百分之九十。但新加坡政府作为全球最有效率的政府之一，并不徒有虚名。随着美国次贷危机的发生，新加坡马上意识到了危险，迅速调整了房贷政策。可以这么说，现在可以从新加坡的银行贷到款的，都是相当有实力的，都有非常强的持有能力，这也是新加坡的房产指数如此小强的原因之一。

　　二：私宅供求情况

　　2015年第四季度一共有1333个新公寓单位推出市场，而售出的新单位一共1603个。2015年全年一共有7056个新单位推出市场，售出的新单位一共是7440。

　　从这一组数据，可以看到，新加坡市场供求基本平衡。当需求由于调控减少了，政府也大幅度减少了住宅用地的推出，毕竟新加坡是个岛国，土地一直是稀有资源。整个新加坡，几万亿的经济体，一年才7000多个新单位!许多中国一二线城市推出一个小区都不止这个数量吧。为了挤泡沫，新加坡政府真是操碎了心。

　　以下是新加坡最近拍卖的两块土地的情况，僧多粥少，争夺激烈。伴随着新加坡劳动力成本的上升，和并不疲软的地价，公寓的价格只能是坚挺。

　　下一张图反映了未来几年建成公寓的情况。在2016年达到高峰之后，每年以30%左右的幅度递减。2020年以前的建成情况已经确定，因为建房的周期，即使今天开始拍卖的新地，建成也在2020以后。

　　三：公寓出租情况

　　新加坡公寓租金指数在2015年下跌了大约百分之五。其中，中央区下跌了百分之三点八，中央边缘区下跌了百分之四点九，郊区下跌了百分之五点六。

　　租金下跌的主要原因是在2015和2016年有不少公寓建成进入出租市场。而有一些公寓的位置较差，距离地铁较远，附近又没有什么租房主体人群，拉低了整体租金。而距离地铁近，附近有主体租房人群的公寓，依然是供不应求。比如以下这个位于湖畔地铁附近，又靠近加拿大国际学校的公寓。

　　萝卜小结：新加坡的房产具有比较顽强的抗跌性，主要的原因是严格的信贷，良好的基本面，和收紧的土地供应。新加坡政府挤泡沫的调控是很到位的，为新加坡房产长期的发展打下基础。新加坡购房的主体依然是新加坡公民，不存在资金外逃的问题。作为新加坡的房产拥有者，不用过于担心，该睡觉睡觉，该吃饭吃饭;至于趁你病要你命的秃鹰型投资者，新加坡房产一定会让你失望的。