上海酒店式公寓最新报告：成交量价创历史新高，现供求紧张态势

　　市场走势

　　多因素推动，8月上海酒店式公寓成交量价创历史新高。

图1：全市酒店式公寓每月供求及均价走势

数据来源：同策咨询研究部

　　2016年8月，上海酒店式公寓市场量价大幅提升，成交面积达26.93万平米，环比大幅上扬6成，同比上扬幅度达到1.34倍，而成交均价也达到16055元/平米，呈现17%的环比上扬态势，同比上扬幅度达33%。从绝对值看，纷纷创下历史月度新高。

　　另外，从今年1-8月情况来看，供应量为58.45万平米，同比下滑38%，而成交量则高达152.82万平米，同比上扬1.82倍。1-8月酒店式公寓的供求比为1:2.6，同样成明显的供小于求的态势，而去年同期则呈现供大于求的态势，供求比为1:0.57。

　　对此，同策咨询研究部研究经理许之静认为，今年上海酒店式公寓市场的大幅逆转，是由多种因素构成的。主要包括以下几点：

　　一是3月“沪九条”限购政策的颁布后，由于限购条件的提高，很多新上海人由于不符合购房要求而被挤出进入酒店式公寓市场，同样也拉动了一批被限购投资客户进入该市场;

　　二是5月以来，土地市场高总价、高单价、高溢价，“地王”频频出现，潜移默化又助推了酒店式公寓热销的市场热度;

　　三是8月底谣传9月将出新政，同时酒店式公寓也将被限购的消息也不绝于耳，更加推动了购房者在8月底前加紧网签;

　　四是在今年2月下旬出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中，对于商办类用地，自持要求也较以往大为提高，同时，部分地块对办公出售的最小分隔面积也有限定，无形中大幅减少了今后酒店式公寓的上市量，使得这类产品将成为稀缺品。

　　成交面积TOP10项目

表1：2016年8月酒店式公寓成交面积前十位

数据来源：同策咨询研究部

　　从本月成交前十的项目看，呈现出大户型、高总价的特点。真如板块的高尚领域行政公馆(即高逸尚城A3板块)、光新板块的融创香溢天地(上海香溢花城)、以及北外滩板块的融创外滩188(深蓝悦都)，三项目在本月分别去化168套、98套、72套，分获本月项目销售榜单的第一、第二和第四位。 这三个项目对本月酒店式公寓成交结构的变化起到了关键性因素。

　　对此，同策咨询研究部研究经理许之静认为，大户型酒店式公寓多集中在中环或者是内环区域，价格相较同区域商品住宅低40%左右，在当前中心城区高涨的房价下，一些外籍人士和企业高管愿意选择这类总价相对合适，且不限购不限贷的类住宅产品。同时，当前在外环内出售的商办用地中，出现部分地块办公可售部分的最小出售单位要大于150平米之类的要求，因此，从今后发展趋势看，外环内新增酒店式公寓的户型也呈现“豪宅化”。

　　存量分析

　　存销比连续4个月低于合理范围值，库存已现不足。

　　截止2016年8月底，上海酒店式公寓可售余量为99.95万平米，首次跌入百万方，环比大幅下滑2成，同比下滑53%，按照近三个月的平均去化速度，市场去化周期仅为4.54个月，较上个月又下滑2个月，并连续4个月低于8-15个月的合理范围值。

图2：上海各区酒店式公寓区域存量结构(按面积)

数据来源：同策咨询研究部

　　从各环线存量看，均出现不同程度的下滑，其中，内中环本月存量为5.83万平米，环比下滑29%，在各环区中下滑幅度最大。

图3：上海市酒店式公寓各环线存量结构(按面积)

数据来源：同策咨询研究部

　　同策咨询研究部研究经理许之静分析认为，由于325新政、8月末即将调控的传闻、以及土地市场的带动等多重因素的影响，7-8月份虽然是传统淡季，但酒店式公寓表现异常火热，短期存销比一度降至4.54个月。同策咨询研究部数据显示，全市酒店式公寓长期存销比为15.68个月。按照目前情况来看，呈现供求紧张态势。但由于购买人群多为投资用途，会造成若干年后该类产品的一二手市场的实际供应量较大。