赵焕焱：2016年第三季度酒店业数据

　　全球、大中华区、中国内地、一线城市、京沪。

　　一、赵焕焱关于三个被平均的评论

　　2016年三季度，洲际在全球的酒店RvePAR上升1.3%。全球中，大中华区上升0.9%。大中华区中，中国内地上升2.2%，中国内地一线城市上升近6%，澳门下降14%。

　　1、全球被大中华区平均了：全球上升1.3%，大中华区上升0.9%。

　　2、内地被澳门平均了：内地上升2.2%被澳门下降14%平均为大中华区上升0.9%。

　　3、一线城市被内地平均了：一线城市上升近6%被内地大部分地区负增长平均为内地上升2.2%。

　　二、北京、上海捷报连连

　　1、上海连续35个月同比上升

　　上海五星级酒店每间可供房收入2011年1月至2016年8月的68个月同比38升30降，最近连续35个月同比上升。其中，2011年1至3月同比上升(同比的2010年1至3月世博会影响尚未开始);2011年4月至2013年9月连续30个月同比下降;2013年10月至2016年8月连续35个月同比上升。

　　2、北京连续15个月同比上升

　　北京五星级酒店每间可供房收入2011年1月至2016年9月的69个月同比48升21降，2015年7月至2016年9月连续15个月同比上升。

　　三、为什么需要调整

　　增值税使房价从原来含有5%的营业税变为不含税，影响了房价、每间可供房收入、毛利润，不影响最终结果净利润。由于2016年5月1日起6%的增值税率按营业税口径返算为5.66%，即原来100元房价分拆成房价94.34元和增值税5.66元(5.66除以94.34等于6%)。因此2016年5月至2017年4月12个月的平均房价同比有相差0.0566的不可比因素。

　　增值税因素对管理公司有影响，对业主没有影响。笔者建议管理公司可以与业主相应调整管理合同的数据统计口径。

　　华天酒店2016年半年报披露，5月、6月因营业税改增值税致使房价与税收分离而减少营业收入约1000万元，占上半年酒店营业收入44730.49万元的2.24%。以华天酒店上半年每个月营业收入平均分配为前提，增值税影响是2.24%/2*6为6.72%，因为5月、6月的实际权数比重大，因此与增值税对平均房价理论上5.66%的影响幅度是相吻合的。

　　四、北京

　　1、北京2016年9月

　　【未调整数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　60家五星级787.30元-6.01%、70.40%+10.17%、554.26元+3.56%，

　　125家四星级480.00元-0.95%、65.60%+3.80%、314.88元+2.81%，

　　189家三星级367.80元+4.49%、58.70%-2.98%、215.90元+1.38%，

　　132家二星级279.40元+2.83%、58.60%-3.14%、163.73元-0.40%，

　　10家一星级157.10元-35.75%、12.60%-67.44%、19.79元-79.08%。

　　【赵焕焱调整后数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　60家五星级831.86元+0.22%、70.40%+10.17%、585.63元+9.42%，

　　125家四星级507.17元+4.23%、65.60%+3.80%、332.70元+8.63%，

　　189家三星级388.62元+7.94%、58.70%-2.98%、228.12元+7.12%，

　　132家二星级295.21元+3.28%、58.60%-3.14%、172.99元+5.24%，

　　10家一星级165.99元-19.97%、12.60%-67.44%、20.91元-77.90%。

　　2、北京2016年8月

　　【未调整数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　60家五星级757.50元-5.15%、75.90%+9.68%、574.94元+4.04%，

　　125家四星级468.00元-1.35%、74.40%+4.64%、348.19元+3.23%，

　　189家三星级355.30元+2.16%、69.10%+2.37%、245.51元+4.57%，

　　132家二星级261.00元-2.25%、68.70%-2.00%、179.31元-4.20%，

　　10家一星级171.40元-24.26%、14.70%-65.00%、25.20元-73.49%。

　　【赵焕焱调整后数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　60家五星级800.37元+0.22%、75.90%+9.68%、607.48元+9.93%，

　　125家四星级494.49元+4.23%、74.40%+4.64%、367.90元+9.07%，

　　189家三星级375.41元+7.94%、69.10%+2.37%、259.41元+10.50%，

　　132家二星级275.77元+3.28%、68.70%-2.00%、189.45元+1.22%，

　　10家一星级181.10元-19.97%、14.70%-65.00%、26.62元-71.99%。

　　3、北京2016年7月

　　【未调整数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　60家五星级754.70元+0.37%、75.60%+3.85%、570.55元+4.23%，

　　125家四星级467.90元+0.43%、75.00%+3.45%、350.93元+3.89%，

　　189家三星级338.90元-1.20%、68.30%+0.74%、231.47元-0.46%，

　　132家二星级261.80元+2.51%、66.50%-5.00%、174.10元-2.62%，

　　10家一星级218.30元-6.83%、9.20%-80.26%、20.08元-81.61%。

　　【赵焕焱调整后数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　60家五星级797.42元+6.05%、75.60%+3.85%、602.85元+10.13%，

　　125家四星级494.38元+6.11%、75.00%+3.45%、370.79元+9.77%，

　　189家三星级358.08元+4.40%、68.30%+0.74%、244.57元+5.17%，

　　132家二星级276.62元+8.31%、66.50%-5.00%、183.95元+2.89%，

　　10家一星级230.66元-1.55%、9.20%-80.26%、21.22元-80.56%。

　　五、上海

　　1、上海2016年8月

　　【未调整数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　67家五星级872.78元-2.93%、74.30%+13.00%、648.62元+9.72%，

　　66家四星级504.08元+4.01%、73.89%+3.79%、372.46元+7.95%，

　　71家三星级354.55元+5.12%、63.57%-1.99%、225.39元+3.03%，

　　26家二星级278.04元+4.35%、72.35%-0.41%、201.16元+3.92%，

　　1家一星级131.88元-31.42%、52.49%-39.92%、69.22元-58.80%。

　　【赵焕焱调整后数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　67家五星级922.18元+2.56%、74.30%+13.00%、685.18元+15.90%，

　　66家四星级532.61元+9.90%、73.89%+3.79%、393.55元+14.07%，

　　71家三星级374.62元+11.07%、63.57%-1.99%、238.15元+8.86%，

　　26家二星级293.78元+10.26%、72.35%-0.41%、212.55元+9.81%，

　　1家一星级139.34元-27.54%、52.49%-39.92%、73.14元-56.47%。

　　2、上海2016年7月

　　【未调整数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　67家五星级886.27元-0.93%、72.57%+6.28%、643.17元+5.30%，

　　66家四星级509.53元+5.06%、73.12%+1.32%、372.57元+6.44%，

　　73家三星级358.69元+10.54%、65.02%-2.34%、233.22元+7.95%，

　　27家二星级258.03元+2.15%、77.62%+2.43%、200.28元+4.62%，

　　1家一星级114.71元-11.71%、49.80%-41.65%、57.13元-48.48%。

　　【赵焕焱调整后数据】

　　平均房价、平均出租率、每间可供房收入及同比分别为：

　　67家五星级936.43元+4.68%、72.57%+6.28%、679.57元+11.26%，

　　66家四星级528.27元+8.92%、73.12%+1.32%、386.27元+10.36%，

　　73家三星级378.99元+16.80%、65.02%-2.34%、246.42元+14.06%，

　　27家二星级272.63元+7.93%、77.62%+2.43%、211.62元+10.55%，

　　1家一星级121.20元-6.71%、49.80%-41.65%、60.36元-45.57%。