杭州酒店式公寓投资分析报告：套路多！酒店式公寓投资需谨慎！

　　随着杭州住宅市场再次限购，不受限制的商业地产，尤其是酒店式公寓类产品得到了越来越多投资者的关注。尤其是楼市新政出台后的几天，酒店式公寓成交量大涨，一度占到楼市总成交量的31%，比新政前增长近一倍。

　　酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是商业用房。

　　专家提醒：不同于普通住宅，酒店式公寓投资要注意更多风险：后期很难转卖，主要靠出租获取收益;持有成本高，首付、利率明显高于住宅;居住成本高，商业水电费及物业费甚至超过住宅费用的50%。

　　1.房价涨幅小

　　据透明售房网，2016年9月份杭州全市新建住宅成交均价17457元/平米，涨幅环比1.3%，同比25.3%，144个项目均价环比涨幅超5%。　

　　而对比同区域的住宅，酒店式公寓价格涨幅则较小，以酒店式公寓投资热门的滨江区为例，前不久刚成交的一套酒店式公寓(滨江区政府沿江区域)，成交价格24000-25000元/平米。而数据显示，2010年该项目的新房价格就在25000元/平米。也就是说，这么多年过去，这套酒店式公寓价格几乎没涨。

　　2.转卖变现难

　　住宅可以落户，不管是刚需婚房，还是学区房、改善房，购房群体大;而酒店式公寓功能单一，“好租不好卖”。对此，马女士感同身受，“我的酒店式公寓卖了好久，来看房的人都没有，最后放弃，还是租出去了。”　　

　　“2012年我买了东站边上的一套装修酒店式公寓，面积70平米左右，买入的总价是120多万，现在已经在中介挂了一年，亏本110万都没卖出去。好在好租，现在有4500多元/月。”马女士说。

　　3.出售税费高

　　一般商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等，计算下来大约增值部分的30%-40%将用于缴税。多以一旦要出手转让，需提前了解这些税费。

　　再则，国家一般鼓励首次置业购买住宅商品房，对于普通住宅商品房还有很多优惠税费政策，这样一来，两者的差价更大。

　　4.居住成本高

　　除税费之外，酒店式公寓还有其他隐性成本，其物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质，比普通住宅的高出不少，尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。公共维修基金、中介费等也要贵上不少。另外酒店式公寓首付需要5成，一般少有利率优惠，贷款日期也最多只有10年，月还款压力并不小。

　　以同等面积70平米为例(物业费取中间值)，假设家庭每月用电200度，用水40吨：酒店式公寓需要花费315+181.6+164=660.6元/月，而普通住宅需要175+113.6+112=400.6元/月。(2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商用房改建用于租赁，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。但是，各地具体落地时间尚不清楚)