用公寓的方式解读深圳白领生活：租房占全部支出逾两成

　　深圳都市报以问卷形式发布的《2016深都白领金融生活大调查》，昨天以纸媒方式进行了发布，这是日客流量近500万地铁粉丝的亲密互动，针对深都白领金融生活做出的最接地气的、最实在的、也更贴近这个群体真实情况的实践调查，5000多份答卷的数据，独家呈现了深都白领“金融日常”。

　　作为长租公寓的运营者，这些宝贵的图表数据必须好好解读，让我们顽皮的揭密一下“深都白领”与长租公寓践行者的亲密关系吧;

　　20-35岁这个年龄段在租房这个事上，很多男生要咆哮了，到处是赤裸裸的性别歧视;其实世界上就 2 个人，……好吧，还有中间的;

　　为什么租房都限女生?不公平，看上的好房子都是“仅限女生”，我们男生招惹谁了呀?

　　投资理财与自我增值

　　租房也是投资?……先租好房，自我增值;在去买房的路上

　　一年中最大的支出部分是

　　您的月收入是

　　最主要的收入来源是

　　月均支出占收入比例：

　　数据表对比起来就是满满的干货啦!

　　22-35岁的都市百领，一年中最大的支出部分，房租只占到20.04%;平均收入集中5000—10000占到49.9%,最主要的收入来源是工资占到95.62%;且月均支出平均折算只在50%，更不愿意拿钱出来花了;

　　意味着：

　　22-35岁的年轻人，主要工资来源的1万收入，只愿意出2000元来租房，其余三大项在吃饭、购物和按揭贷款;而实际吃饭购物就占到了41.33%;

　　1、在公寓行业践行中，从9月、10月、11月几个月的市调中，深圳的公寓市场在受到地产和资本的一轮轮冲击中，积极乐观一路高歌;普遍感受到的同质化的拎包入住约25-30方平层在8、9月份高过3000元/月的租客租房成本(2300—2600房租+500杂费)，到11月确掉头急转连千元以下都敢于入市，前期拿房成本高、利润回收周期长、加上空置率问题，都反映出这个市场过于躁乱起来;

　　2、在跟一些同行和掌握大量租客数据的行内闲聊时，普遍表现出市场“炒房”的心态在做公寓，价格偏高，产品同质化、性价比不足、人才缺乏，这种情况还在延续，大家都积极感慨“活下去”的悲壮，租房平台也反映租价普遍过高，吓跑了一批租客，原来用品牌公寓足够吸引力把农民房的一批翘了出来，现在的租价也让租客更加焦虑和观望，这在前面几个月前没有这么强烈的特征;

　　3、房租占收入的20.04%,反映出公寓行业产品定价和定位的问题;品牌公寓在还没有达到专业细分市场下，主流都瞄准了22-35岁的都市白领阶层，工作稳定、收入高、素质好，是大家都积极抢占的要素，定位中端白领，就要摸准白领的需求，交通好就是首要问题，在西丽片区、西乡片区、上合片区、固戍片区较为集中的公寓，逐步形成了群落阵营，本来通勤分享企业的滴滴巴士、嗒嗒巴士、小猪巴士开通了大量便利通勤交通线路，这些片区更是大量公寓也积极合作拓展交通，方便了出行;

　　按图表所示，房租占收入的20.04%,按照1万工资收入换算租房成本大约去到2000元左右，市面上一些品牌公寓在定位定价上，把租房成本折算到30%，甚至去到40%不止，我就唏嘘啦，通常来说，买房去到40%收入水平银行潜在风险就高，一样租房支出成本过到30%，市场的对弈或者将就，触机底线双方都会被无情的抛弃，各自哀叹!

　　4、反映到产品定价上，2000——3000的租房成本是一片红海，竞争激烈!在拆分下来，平均月均固定开支水电、网络、物业服务费四大项基本稳定在两季，春秋300-500/月，冬夏600-800/月，在看下，实际租金到底能有多少?按照2500的租房成本，租金在2000左右是不是白领期望的理想水平?公寓空置率又主要受租金影响，租金幅度和出租率的平衡是个技术活;地产系的公寓更懂产品，酒店系的公寓则更知顾客;越来越好的户型配置和庞大的成本开支是同比，最后不是拉长投资回报周期，就是租金更高让租客逃离;到底是以市场来做租金定价，还是用成本核算定价，又伤害了谁?

　　越来越多理性的租客以地产系的产品做参照，倾向于酒店系的实用和知性;这也让深圳的公寓同行不断上马制作精良的户型产品，但是在实用性和便利性以及场景下的租客无所适从，诸如有没有厨房和用不用厨房、浴卫带不带干湿分区、自带洗衣机还是下楼去洗衣房、开不开电视、和室内怎么晾衣服、梅雨季节怎么躁，跑冒滴漏，都在考验者租客、房东双方的忍耐和智慧;租客都想懒下，因为从心底讲，租的房虽然不是家，但是已然成家，是自由自在的生活，怎么懒怎么来，恨不得只睁开眼皮就把日子过了;户型产品，做加法还是减法，对于长租，一直在摸索，这日子到底要怎么过?

　　5、工资收入5K-10K的占到49.9%,10k-20k占到17.95%，到底哪个收入水平才是双方的菜，怕就怕在没有充分的市调和清晰的认识，用10K以下的收入眼光，去挤兑20K的市场;

　　在回过头来看，10000/月的收入，一年才15万左右，(不算按揭)去掉租房、吃饭、购物已然没了10万，租客也想要一个好好活下去的理由!!

　　6、95.62%的主要收入来源于工资，深圳20-30岁平均跳槽的频率是1.5年;一旦租客失业，违约的风险就潜在发生，按照违约收益和招租成本基本对等下，靠工资活着的百领，稳定就业就是全社会的责任啦 ^ ^

　　常用的支付方式(复合方式)

　　已经越来越多的年轻人不爱带钱了，支付宝、微信、信用卡三大支付方式已经占据了我们的生活;作为公寓运营，也越来越不爱收现金了，更多的是少收或者不收现金，好现实，现金下的偷盗抢、假钞、找零、财务管理、信用漏洞、员工管理烦琐多了，还不能线上支付的公寓房东们，以及支持不了多种复合支付方式的场所，就会被年轻人遗弃了;毕竟帐号多过money;

　　已经购买的保险和“实现了小目标”

　　从购买的保险和“有钱了干什么” 来看，22-35岁的年轻人非常注重健康生活，更多的在健康、安全方面投入会大很多;

　　1、反映到公寓方面，租客对社区的需求明显大于公寓，更多的公寓表现力在居住，反而“社区”的表现力在生活，会更胜一畴;好好珍惜你的“社区”;

　　2、更多的年轻人会更加注重安全方面，当然实际更多表现在安全系数低的出行、户外等方面的担忧，公寓或者社区在安全方便，有24h高清摄像头、专职安保人员、智能安防系统、以及租客认证等方面措施的社区场所让人戒备心要小许多;

　　3、高达62.84%的愿望是旅行环游，以及42.59%的意外保险购买比例，加上6.62%的旅游年支出，让这些骚年普遍过着基本固定活动范围的线路的宅男宅女生活，压抑的社交属性的潜在需求爆发越来越近，更多实在的社区文娱、美食以及体验活动，高质量高品位的健康运动将成为贯穿活动区的主线;

　　4、未来带社区属性的公共活动区超过200方的公寓将会越来越受欢迎;一直被大家嫌弃的公共区因利用率低，占出房效率，又是租客反映强烈的公区，将会大有可为;目前公区利用基本上有租客或管家组织进行内部群体自嗨，超过200方的公区也会逐渐在市场的追捧下向更多合作商户开放，形成专业的场地经济效应;谁能更专业运营驻扎到社区，谁就能找到公寓房差下新的利润增长点，轰趴馆模式参考在公区下的改造落地也将会成为标配。