数据还原丨数据解读租赁市场冷热变化

　　2017年3月以来，在多城市房产交易严控政策与房屋租赁鼓励政策并举的背景下，租赁市场成为热议话题。但近期一线城市租赁市场似乎呈现出不一样的变化，引发多方解读和猜测。因此，基于链家租赁数据，将时间轴延长至2016年1月，一窥以北京、上海、深圳、广州、杭州、南京为代表的租赁市场的冷热变化。

　　市场冷了吗?

　　租赁市场遇冷似乎成为2017年的行业共识，但真相是否如此呢?基于链家租赁数据，以租金、成交量、成交周期、新增房源客源比四个维度衡量，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉为代表租赁市场已出现明显分化，冷热不均。

　　租金和交易量来看：北京市场租金水平持续上升，而交易量同比环比均下降，市场“冷热不明”;上海、深圳、南京租金下滑已久，交易量环比略微下降，市场“有点儿冷”;广州、杭州租金水平与交易量相对稳定，市场不冷不热。

　　2016年1月-2017年4月，北京租金整体呈现不断上涨的趋势，而深圳租金不断下跌，而2017年以来上海租金也不断下滑，使得北京在租金水平上完成对上海和深圳的超越，并不断拉大与深圳的差距。其余城市中，南京同样呈现出租金总体下滑的趋势，而广州与杭州房屋租金则相对稳定。

　　从房源挂牌至签约的成交周期来看，北京、上海、深圳、杭州、南京、武汉6个代表城市房源成交周期同比显著增长7-20天不等，六城市房屋出租难度无疑增加。

　　新增客源房源比，即当月新增潜在租户与新增委托房源比值，侧面反映了市场供需情况。该指标表明，2017年4月，北京、上海、深圳、南京、杭州、武汉六个代表城市该指标均上涨，市场反而呈现出一派“火热”。

　　市场变化了多少?

　　租金：同比半涨半跌，环比小幅下跌

　　2017年4月，北京、广州、杭州租金同比上涨，北京上涨幅度高达12%;上海、深圳与南京租金同比分别下跌4.77%、1.21%与9.21%。环比来看，除杭州、南京分别微弱上涨0.7%与0.8%外，其余城市均较3月小幅下跌，广州跌幅度最大，约3.67%，北京、上海、深圳下跌幅度不超过1.4%。总的来说六城市“同比冷热不均，环比市场微凉”。

　　成交： 4月成交量环比普跌，市场凉意十足

　　自2016年11月以来，6个代表城市租赁市场周期异常同步。2016年12月与2017年2月，六城市交易量增速出现两个峰值，并在2017年1月迎来谷底。2017年4月，除杭州交易量与3月基本持平外，其余城市交易量环比普遍下跌，且下跌幅度均超过5%，南京跌幅达13%，北京次之11%，上海、深圳下跌幅度仅为5%。但同比来看，除北京略微下跌6%以外，其他城市均略有增加。

　　成交周期：房源成交周期明显延长，15天以上房源成交占比增加，市场寒意明显

　　自2016年以来，一线城市北京、上海、深圳和部分重点二线城市武汉、南京、杭州，租赁房源的成交周期都显示出明显的延长趋势。具体体现为从挂牌到成交7天以下房源占比不断下降，15天以上的房源成交占比不断增加。以北京为例，7天以下房源成交占比由2016年1月的42.64%下降到2017年4月的27.15%，同期15天以上房源成交占比由2016年1月的10.73%上升到2017年4月的27.72%。

　　新增客源房源比：同比城市间出现分化，环比皆上涨，“寒意不明”

　　据链家数据，与去年同期相比，监测指标新增客源房源比在各城市中分化民明显。北京新增客源与新增房源比2016年1月以来一直呈现上涨趋势，今年4月较去年同期上涨了34.82%。杭州和深圳4月份新增客源新增房源比则与去年同期相比呈现出明显下降趋势，杭州由1.31下降到1.12，深圳由1.32下降到1.02。4月份南京、武汉新增客源新增房源比与去年4月份相比基本持平。环比来看，4月份各城市新增客源新增房源比较3月均上涨，上涨幅度在8%-40%不等。