带你读懂长租公寓——探路篇

　　长租公寓又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。当前长租公寓主要由从市场参与主体和运营模式两种方式进行分类。

　　从参与主体来说

　　当前长租公寓发展状态大致分为中介二手房东派、开发商派、酒店派、公寓运营派四类，其由于长租公寓的参与主体不同，拿出来的产品类型及提供的服务不同，但基本都在摸索状态，水平参差不齐，长租公寓要打破租赁市场传统格局之路还长漫漫。

　　从运营模式来看

　　从运营模式来分，长租公寓主要分为集中式长租公寓和分散式长租公寓，它们的经营过程都是将房源通过托管或包租方式给运营商，租给租客提供售后服务，但获取房源方式不同，在运营模式方面也有差异：集中式公寓回本相对快，易于小而精模式，分散式公寓存在规模盈亏平衡点，规模很重要，需要靠规模摊销人员成本。

　　从流动人口分析

　　全国流动人口居住方式有超过2/3源于租住私房，但中国市场上房屋租赁规模占比却不足，市场空间大，房屋租赁市场规模将更快速增长。

　　流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。

　　从资本助力分析

　　以2014年、2015年为公寓融资高峰期，且单轮融资金额大，以千万量级居多，并出现亿级单轮投资。长租公寓成为资本市场的“香饽饽”。

　　从开发商进入情况分析

　　从2012年招商地产进入长租公寓市场以来，近几年开发商们开始了长租公寓的“抢滩”。当前top30的房企已有三分之一分食长租公寓蛋糕。

　　从目前发展现状来看，长租公寓品牌扩张快速，主战场集中在一、二线城市，针对中高端的白领人群，但它仍还处于成长阶段，仅13%的公寓品牌影响力较大，46%的公寓品牌几乎无影响力。

　　另一方面，由于长租公寓前期的扩张凶猛百花齐放，鱼龙混杂，开发商、酒店运营商、中介等入局者参差不齐，长租公寓在消防管理、资产管理、政策控制等方面解决传统租房方式诸多痛点的同时，存在诸多问题点，后期投资回报也待考证，还是需理性对待。

　　成都市场

　　随着成都人口持续增长，净流入人口200万/年以上，高校毕业人数平稳增长，成都租赁市场发展前景良好，目前区域内已呈现的长租公寓品牌量少，发展空间较大。

　　小吉说

　　这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，伴随长租公寓的“混战”越发激烈，洗牌和重组不可避免。

　　一方面这个新兴行业亟需规范，其健康、有序发展需要相关部门明确监管职能及相关改建标准，只有制度与规范的完善才能使其得以长远发展。

　　另一方面尽快实现盈利才能有效的保证自身更具竞争力。当前长租公寓还处在“烧钱”阶段，收益则主要依靠租金差价+运营/增值服务费，需尽快实现盈利、控制成本，寻找保障利润与品质的平衡点，也需要各个运营商们积极探索更好的盈利模式，提供更多元化的产品，通过社区生态圈提高客户粘性，通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势。