数据告诉你：即使租金远低于售价，一线城市租房市场也是用来炒的

　　本文以上海租房市场为例，分析一线城市的租房市场供需情况。

　　我国住房租赁市场总体情况

　　当前，中国城市居民获得住所主要有3个途径，即商品房交易市场、住房保障和租赁市场。与前两者相比，租赁市场发育相对滞后。一些在一线城市工作的年轻人甚至感叹，租房子比找工作还难。链家研究院2016年12月发布的《租赁崛起》报告显示，中国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场规模大约15万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有7%。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大，美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。住房租赁的供给中，供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，住房租赁中介市场非常混乱，我国住房租赁市场还有待发展完善。

　　(一)政策方面

　　按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。2016年6月，国务院办公厅颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)，从鼓励租赁企业、机构和个人，规范租赁中介市场，提供税收优惠、金融支持、供地倾斜等政策支持，旨在规范我国住房租赁市场，促进住房市场由以售为主向租并举转变。2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。国家正在多措并举促进住房租赁市场的发展。

表1：我国住宅租赁相关政策一览表

　　(二)租房供给方面

　　政策撬动了更多的企业参与租房市场。2015年以来，万科以“万科驿”为品牌在各地复制长租公寓业务，并于5月正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。早在2015年业绩报告会上，万科便宣布长租公寓已开业超1000间，此外还有2万间正筹备开业。万科总裁郁亮当时曾表态称，未来十年的万亿万科中，有一半将来自新业务。朱旭透露，万科2016年将有1.6万间出租公寓，2017年长租公寓将是万科今年重要着力点。此外，传统中介链家、我爱我家等近几年均在住房租赁领域布局。

　　目前，市场上已经形成了住房租赁供给的五大主体：

　　1、住宅租赁企业-社会化集中筹措住房租赁资源

　　2、房地产开发商-新增住房租赁资源

　　3、租赁中介机构-传统住房租赁资源

　　4、私人产权出租-传统住房租赁资源

　　5、公共租赁住房-政府公租房新增或政策筹措住房租赁资源

　　(三)租金规模方面

　　相比一线城市北上广深等大城市住房交易额近6万亿元的规模而言，以2015年开始计算，一线城市“北上广深”参与租赁的人所投入的租房租金GMV(租赁总收入价值)是2900亿元，和住宅销售市场还有很大差距。但也有对租房市场充满信心的，毛大庆在接受证券日报采访时表示，到2025年，租房市场将达到1万亿元。到2030年，将会突破1.6万亿元。

　　(四)租房需求方面

　　3月7日，央视《中国经济生活大调查(2016-2017)》报告一组租房市场数据。在租房方面近三年出现了一些新的趋势变化：一线城市受访者中首次购房年龄不断推迟，从2013年的30岁，到2016年的34岁，每年推迟一岁，越来越多的人会停留在租房市场，大调查推算2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿。我国租赁市场需求崛起的原因大致有三个方面：一是服务业主导的市场释放大量租赁需求;外来人口流入带动租赁需求增加;结婚年龄延后，单身青年比例在扩大。

　　除了满足人们生活之需的基本居住需求之外，住房租赁市场还针对不同消费需求划分出一些短租、长租公寓类产品，例如旅游民宿、商务短租、养老公寓等专业住房租赁需求也在不断地被挖掘、发展。

　　上海住房租赁市场供需研究

　　(一)总规模

　　据上海市统计局数据显示，2015年上海二手住宅成交面积为2351.3万平米，住宅出租总面积为120.59万平米，占二手住宅交易面积的5%，住宅销售市场的交易热度远超租赁市场。统计数据显示，别墅及高档公寓出租面积为66.26万平米，占住房租赁面积的55%。限于租房登记制度的局限性，无法统计出那些不需登记的住宅租赁，这可能是造成统计结果是普通住宅出租面积远小于高档住宅出租面积的原因。

　　从2004-2012年上海家庭居民房屋产权构成情况的发展趋势来看，租赁公房占比逐渐减少，而租赁私房的比例在逐渐增加。

　　2012年上海家庭居民房屋产权结构是租赁公房占比14.46%，租赁私房占比2.99%，其余为各种形式的自有产权。

　　(二)租金价格

　　上海市二手住宅租赁价格方面，58同城房产研究院发布的房产大数据报告，整个2016年度，上海、北京、深圳的房屋租金均价均超出4000元/月，其中，上海的房屋租金均价以突破5100元/月成为租金最贵城市。同时，在北上广深等全国主要城市的租房人群中，30岁以下人群占比已经接近70%，85后已成租房主力军。

　　不同机构发布的数据有所差异，但总体来讲，租金价格随着房屋售价的增长而保持增长趋势。中原地产发布的二手住宅租赁价格指数显示上海住房租赁价格水平远高于北京、深圳和广州等一线城市。

　　上海房屋租赁指数办公室发布的上海房屋租赁指数基期为2006年5月，基点为1000点，至今已满十年，指数涨幅近一倍。根据该机构报告的2016年上海房屋租赁指数报告情况来看，整个年度周期中，因春节小长假因素影响第一、四季度是住房租赁淡季，随着返城务工，第二季度进入租赁旺季，到达7月、8月毕业季为租赁高峰期，第三季度开始回落。

　　中原给出了二手房租金回报率指标，北京和上海租金回报率非常相近，且近年来随着房价的上涨而持续下跌截止到2017年2月，分别为上海1.59%，北京1.49%，相对于住房销售市场来说，单纯的租赁市场非常没有吸引力。

2015年重点城市租金和房价累积涨幅对比

　　(三)住房租赁供给

　　2015年1-12月，上海市住房用地供应739公顷，比上年增长26%，其中保障性住房用地450公顷(经适房86公顷、动迁安置房347公顷、公租房17公顷)，占全市住房用地供应60.9%，商品住房用地供应289公顷，占39.1%。上海市住建委此前消息，截至2015年10月，上海供应各类公共租赁住房7.3万套，平均出租率达80%。未来几年，上海将在世博后滩、铁路南站、虹桥枢纽三个地区陆续投用6000套市筹公租房。根据国办发〔2016〕39号文对已经建成的公租房，首次要求提高公租房的运营保障能力，“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平”，预计未来更多的专业住房租赁机构将为地方政府运营管理公租房，合作模式可能以成本加成的模式为主，地方政府支付给专业机构的报酬来源，可能包括公租房建设预算、土地出让收入、税收收入等。据媒体报道称，上海原则上已不再大规模建设市筹公租房，同时试点推进通过代理经租等方式，来筹措公共租赁房房源。

　　公租房政策的变化趋势有利于盘活存量住房资源，同时引入社会化租赁机构运营，也为住房租赁市场的发展提供了更多的机会点。

　　(四)需求结构调查

　　白领租客

　　58同城发布的上海住房租赁报告数据显示，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半以上，比买房一族平均的月供比例(平均月供占每月工资的30%-40%)还高。而在租房选择上，租房周边环境和租房的装修情况成为85后考虑的重要因素。在租房周边环境调查中，51.11%的被调查者希望购物方便，还有各接近两成的人选择“人文气息浓厚”和“美食遍地都是”。报告指出，装修完善、家电齐全，拥有到家阿姨保洁、上门维修，还能提供快递代收等服务的品牌公寓成为越来越多白领租客的选择。在选择租房的互联网从业者中，86%的人宁可放弃在上海低价租房，也要选择居住在离公司10km以内的地方，以便在快节奏的工作生活中节省更多通勤时间(保证更充足的睡眠);72%的人选择租住两居和三居房屋，可见不管是合租还是自住，他们都愿意也有能力选择居住在更大的空间，而不是蜗居十几平的小房间。同时，互联网从业者对合租对象和房东的要求普遍较高。有40.54%的参与调查者明确表示绝不和宠物、小孩同住，27.57%的参与调查者绝不和情侣合租。

　　高端租客

　　关于装修要求，以万科红郡二期租赁调研报告为例，该楼盘定位高端住宅公寓，其客户群体包括国际人士。其对租客的访谈调查总结如下：

　　1、装修风格是租客比较关注的因素，在涉及家电和厨房配置的品牌，租客可以接受中国品牌，但最好是符合欧洲标准，有详细的英文说明。

　　2、租户在选择色系上强调颜色明亮，有现代风格。

　　3、厨房电器在租户看来品牌不是最重要的，最重要的是质量和功能，中国品牌是可以接受的，同时也会优先考虑国际品牌。

　　4、租户在中央空调的选择上，日立品牌均能接受，中国品牌也能接受。

　　5、地热最好是全装，在装地热的同时，给租客配上除湿机，以防止室内墙面发霉。

　　6、租赁客希望地下室简装也可，主要考虑有储藏室和小孩活动室。

　　7、租客对户内门没有太多要求，品质感高的，感觉样式和颜色必须与装修风格一致。

　　8、关于收纳系统，租户希望有足够的收纳空间，足够大的储藏室、足够多的壁柜，主人房需要走入式橱柜。

　　9、租户对卧室地面，可以接受复合地板，不太接受地毯。

　　10、卫生洁具品牌上，租客对卫生洁具关注程度较高，优先选择国际知名品牌，中国品牌也可以接受。

　　11、浴缸的选择，租户强调尺寸和保温性能，没有按摩功能是可以接受的。

　　12、五金配件租赁客也比较重视，强调质量好，且耐用。

　　13、在厨房台面上，租户格外注重台面与地的高度，至少是90公分以上。

　　14、租户在提到是否配置家具时，有6组提到要全配，但要结合自己的要求。在家具选择上可以接受宜家家具。

　　15、租户在电器配置上，大多要求全配，在配置中格外强调烤箱、独立的干衣机和洗衣机。对于是否带制冰的双门冰箱不太注重。

　　16、租户希望业主能根据自己的要求配置窗帘。

　　农民工

　　另一份智研咨询的调研报告聚焦了农民工群体。农民工在务工地租住比例仅占37%，其居住条件和居住方式不容乐观。

2015年农民工住宿调查情况

　　(五)住房租金与月平均收入之差

　　上海住房租赁的供给和需求都很旺盛，但比较下租住需求和租金价格就可看出租房供需之间存在很显著的错配。以杨浦为例，2017年以来，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。4月份中原(上海)租金指数月报显示，4月中原(上海)租金指数为238.2点，全市租金均价77.7元/平方米/月。那么，3月发布的上海职工月平均工资为6504元，可以估算，一个普通租房家庭，租住一个60平米的住房，租金约为4600元/月，约占家庭月收入(按两人计算家庭收入)的35%。

　　总结

　　1、租房市场是一线城市住房供给的很好途径，但如果按纯粹的市场供需配给，租房对于供应者来说并不是一个很好的业务，因为它的市场规模以及投资回报远不及住宅销售市场有吸引力。

　　2、限于商品房供应过剩的情况，以及资本谋求创新盈利的偏好，投身租房市场，发展共享住房的企业机构越来越多，这也许是一种惠民的方式。

　　3、虽然租房价格虽然相比高房价来说已经很低，但一线城市的租房价格相对有大量租住需求的中低端群体而言，与他们的收入相比确实处在高位的，所以，共享住房还是会存在供需错配的情况。

　　4、虽然政策在鼓励和引导租房市场发展，但行业乱象和供需错配的矛盾依然很突出，租房市场还需要很长的调整期，这和整个房地产市场也是紧密相关的。