浩华发布 | 海南度假市场回顾与展望（下篇）

　　9月5日，CHAT下午茶在三亚理文索菲特度假酒店成功举办。在数据发布环节，浩华回顾并展望了海南旅游及酒店市场的现状与未来发展趋势，提出具有建设性的经营建议与趋势判断。

　　紧接《浩华发布 | 海南度假市场回顾与展望(上篇)》，本篇为大家带来海南度假市场的未来展望。

　　大量新增供给进入，三亚、海口两地压力倍增

　　根据目前的市场信息，未来五年内将有120家国际及国内品牌酒店，总量近四万间客房的新增供给进入海南市场。

　　从地域分布上来看，有过半的新增供给将集中于三亚及海口两地，将在很大程度上加剧三亚和海口的酒店市场竞争压力，对平均房价造成下行压力。

　　另外，东南沿海市场的逐渐开发将逐渐提升对游客的吸引力，交通及旅游休闲基础建设有望进一步促进游客自驾游的发展。新兴湾区及海南中西部的酒店的发展将缩小地域发展差异，但同时，对客源的抢夺将对三亚及海口酒店市场带来更大压力。

　　在整体酒店市场发展的同时，我们也观察到一些重要的发展趋势。

　　1. 产品迭代与升级

　　自千禧年以来，海南提出国际旅游岛的发展战略。在此阶段投建的酒店至今已经历了十余载的运营，酒店设备逐渐老化，一些传统设施已无法迎合当下的市场，现在都面临着翻新改造或重建的现状。如何利用翻新改造的机遇创造新的盈利增长点

　　此外，无论是国际品牌还是国内品牌，大家都在积极地寻找合适的运营方式来获取更强的竞争力。目前国际和国内品牌的不断发展壮大，业主为增加竞争力而引入国内管理公司的趋势预计仍将延续。

　　2. 产品内容更新

　　伴随着家庭旅游市场的逐渐活跃，这类客群已经逐渐发展成为海南旅游市场主力军。主打家庭理念的酒店产品备受追捧，酒店设施设备、产品及装修风格都随着这一风潮而打造。新的酒店产品愈发注重亲子市场，酒店儿童乐园规模扩大、更具特色成为海南酒店市场一个明显的趋势变化。老酒店也逐渐注意到亲子产品的溢价能力，进行客房改造，或从主题化的摆设等软设备上改装亲子客房。

　　在餐饮方面，新酒店不断尝试具有特色的餐饮，例如海棠湾的“海底餐厅”，通过国内独树一帜的“海底”用餐体验吸引各地游客。老酒店也在通过各类营销方式开展对酒店餐饮的推广，例如与第三方点评机构合作推出套餐、团购等活动，打造特色餐饮，树立自有标签与品牌，以此吸引店外乃至同湾区更广泛的客源，以获取更高的利润率。

　　3. 产品类型愈加丰富

　　曾以东南亚风格为主的海南酒店市场，正向着多产品类型发展。国人的审美不断提高，具有更开阔的国际化视野，同时也将其他海岛的不同需求带回海南，丰富其产品发展。

　　现在海南酒店市场产品类型愈加丰富，涵盖了各类高性价比的新兴产品，这些产品的设计主题也不仅仅再局限于海滩，例如海棠湾涌现的多个不同设计形态的酒店;海口出现了以高尔夫为主题的酒店等。一价全包式的度假体验也被更多人了解，许多旅行者愿意选择这种便利的方式来度过一个惬意的假期，一价全包式产品的进入有望为酒店餐饮和其他娱乐收入带来利润增长。

　　目前海南中西部开发较弱，未来酒店开发者应通过加大对中西部热带雨林资源，以及黎苗少数民族文化资源的利用，开发露营、探险、民俗体验、山地温泉、乡村旅游等多种旅游项目及相关住宿产品，适应不同层次的消费需求，为海南旅游带来新的增长点。

　　4. 度假酒店向度假目的地酒店群的转换

　　海南旅游及房地产的蓬勃发展，大幅促进了投资者的热情，也促成了众多大型综合项目的投资开发，海南度假酒店市场正在由度假酒店向度假目的地酒店群发展。

　　聚集了大量优质度假酒店及多样化配套设施的综合目的地酒店群将具备更高的旅游吸引力。大规模的旅游和会议设施将有效诱导更多的会议和休闲度假需求，同时有望延长游客平均停留天数，增加回头客的比例。另外，目的地酒店群也将产生群聚效应，产生其整体吸引力，招徕更广泛的客源群体。

　　5. 酒店交易市场愈发活跃

　　根据《浩华发布 | 海南度假市场回顾与展望(上篇)》中数据，海南旅游市场经历高速发展后进入了稳定增长期，虽然现阶段在经营上面临挑战，但仍被视作极具潜力的投资市场。随着未来国家“一带一路”的战略部署与全域旅游的不断推进，海南有望打造其国际旅游海岛的目的地标签。酒店投资市场吸引众多目光，资产亟待更新，整体资产交易市场处于非常活跃的状态。

　　过去几年中，浩华在海南所接触到的项目类型、投资方式等都发生了很大的结构性变化，我们之所以提出“第二次投资浪潮”的概念，是希望从广义上与大家共同分享，海南未来长期将经历怎样的投资趋势变化。

　　浩华将海南与夏威夷的旅游业发展周期进行对比分析。我们判断海南仍处于成长期，年到访人数未来有望继续保持快速增长。在短期内过度集中供给，以及产品定位过于集中在高端和奢华，是当下最大的痛点。但我们也认为，这只是阶段性痛点而非长期问题。基于此，投资者对于海南的发展应怀有长久的信心。

　　如下我们也对海南省未来的机遇进行了总结。

　　过去我们对流量的理解存在误区，在对待奢华产品时，目光局限于支付能力强的高端人群，而忽略了流量。但现在，我们认识到，流量带来的价值是惊人的。举个例子，国旅投资的三亚海棠湾国际免税城，开业三年累计进店人数达到1700万人次。目前，酒店业受累于客房过度供给所产生的压力，需要靠高流量的策略来消化，因此，酒店需要根据客人在目的地的整体花费分析来制定酒店各项产品等的定价策略，进而提升整体空间的运营坪效。也可通过打造某个爆款产品，在度假湾区中脱颖而出，并获得流量支持。一方面，酒店应跳出平均房价的惯性思维进行客房定价，而是根据住客类型、密度、停留时长、预计在目的地的整体花费等来判断客人在客房方面的花费。在客房房价调整后，酒店的餐饮和配套设施也需要进行运营策略上的调整。我们的数据表明，海南酒店的餐饮设施使用率偏低，酒店运营方应跳出餐饮仅仅是配套设施的概念，以社会餐饮的思维来运营酒店餐饮。

　　海南，作为热带海岛度假目的地，随着配套设施的不断成熟完善，适合全年龄全阶层覆盖。海南酒店市场还处于产品驱动的阶段，这意味着这个市场还有很大潜力针对某个特定的人群去打造细分产品。在消费升级的背景下，酒店投资者也不应将所有注意力或资本倾注于标准化产品，而更应将产品聚焦于某类或者某几类细分市场。

　　在需求升级、消费升级的大环境下，酒店投资者也可考虑将本来建造单个标准化酒店的建筑面积进一步细分，引入更多创新业态，打造大而美或者小而美的综合体，通过对客房以外的业态不断迭代产品，引入更大流量，而实现整体收益的增长。

　　互联网公司善于将效率做到极致，将线上流量导入线下场景。我们的团队也在学习不同的商业模式，借鉴零售商业的优势。如今的消费者在全球化浪潮和互联网的环境中成长，具有快速的吸收能力，仅仅是良好的硬件与服务远远不能满足他们的需求。未来酒店中，要将所有空间看作是场景，如何经营好场景将成为酒店运营者思考的问题，而如何通过导入有趣的内容为特定消费者打造不同的场景体验则是个中关键。

　　海南酒店市场的庞大体量是它的巨大优势之一，它坐拥庞大的消费人群，海南的酒店人应以更加开放的心态与外部资源合作，引入自身无法创造的优秀资源，吸引消费者在这里产生更多的消费。

　　对于未来十年的发展，我们期待政府方面进一步致力于基础设施的完善和升级，游客进入海岛的交通成本应进一步降低;我们也期待海南进入全域旅游开发的发展周期，提升海南整个岛屿的目的地品牌的营销能力，此外，大量更丰富的产业进驻需要更多优秀产业人才的培养。下一个周期，海南需要设定更多样性的投资商甄选条件和门槛设置，丰富岛屿度假生活的内容和差异性。

　　我们认为，海南的未来仍充满无限想象力。让我们做好准备迎接第二次投资浪潮。浩华也将继续为海南岛未来旅游业的可持续健康发展贡献我们的专业力量!