全球办公空间供需“冷热不均”，6成新建空间在亚太！

　　各大城市是否真的需要这些办公空间?哪些城市又将长期处于闲置?

　　全球办公空间的供需市场“冷热不均”：

　　一方面由于中国政府主导的努力、美欧股市上涨以及经济预期信心上升、阿根廷，巴西，加拿大和俄罗斯等国家市场稳定，多数市场对办公空间的需求仍处于高位;

　　但另一方面建筑繁荣造成的超供，也是不争的事实。据调查数据显示，全球范围内有超过7亿平方英尺的办公空间正在建设中，而它们也将于2017年7月至2019年底之间完成交付。

　　各大城市是否真的需要这些办公空间?哪些城市又将长期处于闲置?戴德梁行最新的海外报告，对此进行了详细解读。

　　经济发展与办公需求的捆绑

　　经过几年令人失望的增长，全球经济终于显现出向暖的势头。

　　报告显示2017年中期的经济增长动力要比同一周期的其他时候表现要好。从美国、欧洲到亚太地区，从成熟市场到新兴市场，从一级城市到二级城市，从商品生产到商品消费国，许多迹象表明世界经济的GDP增长预计将从2016年的3.1% 上升至2017年的3.5%和2018年的3.6%。

　　但一些事态发展仍然可以破坏势头。

　　目前全球股市虽然一直欣欣向荣，但面临着非常大的风险：美国假设财政刺激方案的不确定性、保护主义引发的贸易战、全球货币分歧等等。

　　全球前25名城市需求与空闲现状

　　报告显示：60%的新建办公空间都集中在亚洲、太平洋地区。

　　在该地区，新供应主要集中在少数市场：北京、深圳、上海、马尼拉和班加罗尔，而这五个市场就已经超过全球办公空间建设的1/3。

　　美洲地区也处于强大的施工周期之中， 尽管2017年以后，新兴空间可能会有所减少。 一些欧洲城市像巴黎、维也纳、伦敦和布鲁塞尔，未来两年新建空间也将迎来爆发。

　　具体观察亚太市场

　　未来几年，亚太地区的经济状况向好

　　1、中国大陆

　　2017年一季度，服务业占到国内GDP总值的57%，比十年前增长了14%左右。

　　目前国内金融服务业有显著的增长，而且中央政府已放开限制，并着力要在2020年将上海打造成金融中心;深圳、上海自贸区的成立也将进一步促进金融投资业的发展。而随着人口老龄化和中产阶级财富增长对医疗健康的多样化需求，医疗服务业将成为一个强势发展的行业。

　　2、香港

　　香港有可能从全球经济复苏中寻得机会。因为其完善的金融系统，香港的金融业仍有可能反弹。但是伴随着人口老龄化的增加，香港就业率将会降低。

　　根据牛津经济研究院(Oxford Economics)的统计，香港GDP在2017-2019年和年均增长率将会在2.2%-2.6%之间，比2016年的2.0%的增长率有所上浮，但就业很有可能从2016年的3.9%将至2.1%。

　　3、台湾

　　继2015年、2016年两年的经济疲软，台湾的经济有望反弹。牛津经济研究院预测，由于全球对电子产品和工业制成品的增长需求，台湾经济的年均增长率有望从2016年的1.5%增长到2017-2019年间的2%。但由于居民收入增长乏力，内需相对疲软，其金融和银行业增长可能在1%以下。

　　办公空间租赁市场

　　未来3年将有近200万平方英尺的新建办公空间将进入中国4个一线城市(北京，上海，深圳，广州)，加上香港和台湾6个城市的办公面积可达564万平方英尺。尽管现在市场需求很大但这股热潮也会给市场造成压力。

　　办公空间的高空置率无疑会给租赁带来下行压力，预测中国大陆办公空间租赁增长率将由2016年的1.6%降至2019年的1%以下。但租赁市场不会有明显的下降趋势，这归因于绝大多数办公空间都是在线进行，加之旧楼改造的原因，使得一线市场的整体租赁情况向好。

　　值得注意的是，绝大多数办公空间项目都在城市的中心城区，因为政府想依托这些空间繁荣日后的经济，这就容易出现两极分化：中心城区可能市场紧张，租金上涨;而新兴市场可能空置率进一步恶化，并且短期内租赁增长率缓慢。

　　国内就业率： 根据牛津经济研究院预测，国内就业情况向好，深圳、广州的新增就业率跃至5.2%、3.5%，而国内平均新增就业率为2.7%。

　　供需情况

　　目前北京是6大办公空间市场中空置率最低的的城市，仅为6%，但却吸纳了中国大陆最大的市场供应量。

　　预计北京在2017-2019年期间办公空间总面积将达到70万平方英尺，尽管北京有相对高的预租率，且近1/3的存量已发行，但预测到2019年空置率仍将增至16.8%。

　　而广东的空置率可能由现在的14.3%降至8.1%，这是因为广东存量少，成交量高。尽管近期市场景气。深圳的空置率可能在2019年跃至30%上海，香港和台北的空置率也可能继续稳增。

　　但中央政府“海上丝绸之路”的政策引导，或将推进“广东-香港-澳门”协同发展，但效果尚待观察。