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Savills：亚太区酒店投资现状与展望
2017年上半年亚太区的投资交易总额达到39.1亿美元，其中香港、澳大利亚和日本三地的酒店交易非常活跃，占投资交易总额的71.6%。
擎动未来——第十届AHF国际酒店及旅游业投资峰会暨第四届HAMA中国酒店资产管理大会于近日在京圆满落幕。本届投资峰会上，王冰女士代表第一太平戴维斯作了“亚太区酒店投资现状与展望”的主题分享，为我们介绍了第一太平戴维斯亚太区酒店部最新的调研成果，讲解亚太区酒店业的投资现状及未来展望！
以下是分享内容摘要：
一、2017年上半年亚太区酒店投资总体情况
2017年上半年亚太区的投资交易总额达到39.1亿美元，半年环比下降15.5%，其中香港、澳大利亚和日本三个地区和国家的酒店交易是非常活跃的，占到了投资交易总额的71.6%，也是我们关注的焦点地区。
我们看到，上半年香港的投资交易额达到了13.6亿元，占到了亚太区投资交易总额的34.9%，成为最活跃的交易市场;但同时我们也了解到这其中大多数的交易仍是本地买家在参与。
澳大利亚是上半年排名第二的交易市场，总交易额达到7.86美元，并且主要以跨境业务为主，成为最活跃的跨境交易市场。
此外，日本市场一直比较活跃，半年交易额达到6.5亿美元，但是我们也了解到日本市场的交易城市已经逐渐从东京和大阪转移到其他城市，同时可出售的酒店资产正在逐渐减少。
从2012年Q2季度到2017年Q2季度投资交易量趋势统计图，我们可以清楚的看到，2017年第一季度的投资交易趋势还是比较稳健的。但第二季度交易量有所下降。但目前亚太区一些大的交易正处于溢价的过程，相信到今年年底整个2017年的投资交易额还会是一个比较乐观的数据
亚太区投资交易趋势：
l 2017年起步稳健，但由于投资者对区域市场的预期疲软，近期交易量有所下降;
l 投资者仍然积极寻找稳定投资项目，特别是在成熟市场;
l 亚太区主要市场中一些大额交易正处于溢价过程中。
二、“一带一路”对亚太区酒店资产投资的影响
在“一带一路”的65个国家中，我们把重点放在了亚太地区，特别是海上沿线的发展项目，还有陆上铁路连接中的城市。对“一带一路”我们认为焦点肯定还是在国家的政策和法规上面，包括运输、基础设施建设的发展战略，不仅是纯粹的商业行为。商业行为包含酒店，还有包含其他资产，和国家的战略相关。因此我们的建议是在“一带一路”上的投资一定要和国家的诸多战略联系在一起。
l “一带一路”战略的落地，是以交通、水电等基础设施项目先行，不会全面开花，初期会铺开重点基建项目而非商业地产。
l “一带一路”是国策，不单纯是商业行为，没有国家推动，没有两国合作基础，将无法完成。
l 中国房企可以选择国家战略投资的重点地区或国策支持的城市跟进房地产投资。
l 房企在“一带一路”的投资期限较长，不应单纯发展住宅及商业地产。
l 可将酒店资产纳入能带动当地经济的项目，例如旅游地产，这样才能更好地与“一带一路”国策相结合。
l 近阶段房企可考虑投资发展相对成熟的东南亚地区，企业对东南亚国家相对比较熟悉。
三、“一带一路”亚太区重点关注城市
“一带一路”亚太区的重点关注城市，我们把它区分为一带——海上丝绸之路带，一路陆上丝绸之路。包括越南、印度、泰国、马来西亚、新加坡和印度尼西亚，我们认为大家可以考虑在海外资产投资时重点关注这些国家或城市。因为他们不仅现有的基础设施已经比较成熟，并于中国有非常密切的业务往来，他们还有很好的旅游目的地。因此我们认为这些地区的酒店投资回报应该非常可观。
今年我们在做一个关于景气指数的报告，景气指数与酒店的经营业绩相关，我们把整个亚太区的一些重点城市和国家的2017年经营景气进行调研，了解其是上升、下降或保持现状。在调研过程中，我们惊讶的发现，大家对中国未来的预期是非常积极的。并且我们也发现中国酒店业的重点城市北京、上海等他们的经营业绩都是稳中有升的。
在东南亚，我们发现大部分的市场业绩都有明显的下降，主要是供给量的增加导致了业绩的下滑。而澳大利亚是一个持续乐观的市场，虽然现在有外汇投资的管控，但要是有好的渠道的话，澳大利亚是非常值得投资的，特别是悉尼和墨尔本。
四、买进、卖出和持有市场
刚才是基于现金流情况的分析，另外我们也对适合买进、卖出或持有的市场做了一个研究，并做了一些推荐。
买进市场
日本一直是交易量非常活跃的国家，并且酒店业绩仍在上升，和亚太其他地区相比，酒店投资收益较高。但同时也面临着市场投资机会较少、项目从东京、大阪转移等问题。
韩国我们认为是不太稳定的市场。原因是受政治的不稳定因素和缺乏国际品牌酒店等因素的影响，虽然其市场基本面强劲并正在回稳。
我们比较推荐的市场是曼谷，比较好的买进市场。虽然它的房价一直比较低，但住宿率包括业绩都较高且稳定。但曼谷最大的问题是很多酒店都是当地家庭或集团拥有，不能出售，因此在泰国开发酒店会比购买酒店更加容易。
香港是亚太区交易量最大最成熟的市场之一，适合买入并持有，但投资收益有限。
越南的房地产增长非常快，新增供给量也很大，虽然其黄金地段可出售酒店有限，但仍存在较高的收益机会，因此我们认为越南是一个较好的买进市场。
卖出市场
卖出市场我们主要放在中国，资本的管制造成更多投资者关注本地市场，导致可出售的物业变得越来越多。并且二线城市的发展越来越快，资产增值潜力也随之变高。
马来西亚与其他区域门户城市相比，市场表现低迷;并且主要城市供给较多，可能阻碍未来收益，因此它卖出的机会比较大。
持有市场
持有市场方面可以关注印尼、马尔代夫和缅甸市场，目前表现都比较平稳。
印度尼西亚虽然存在买方/ 卖方市场期望值有较大差距，并且雅加达和巴厘岛仍供过于求等问题，但其市场正趋于稳定，等待更好的机会出售。
马尔代夫是稳定中的市场，中端板块有部分开发项目，虽然其非奢侈酒店难以出售，但仍是适合持有的市场。
缅甸具有不稳定的政治经济形势，并且酒店运营表现不佳，但由于存在长期升值的潜力，因此也比较适合持有。
五、市场前瞻
l 由于投资风险低、收益率高、酒店业绩良好，澳大利亚和新西兰仍然是海外酒店投资的亮点。而且这些市场对外国投资保持开放。
l 新加波和香港市场，尽管收益较低、投资机会有限，但仍然是投资者的首要目的地。主要因为投资风险系数低、存在资本增值潜力。
l 鉴于资金流出限制，投资者可以专注于国内酒店投资。除了地理位置，投资者还应该考虑酒店运营业绩、增长潜力和租赁条款等因素，从而实现更高的回报率。
l 投资者可以考虑的新兴市场包括越南和泰国，其回报率可能超过区域市场其他国家。国外投资者可考虑与当地公司合作，使境外投资变得更加容易。
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