数据分析：杭州酒店式公寓市场研究

　　在今年楼市的火热行情下，大部分人目光都聚焦在杭州的住宅项目。实际上，近段时间，除了住宅项目，酒店式公寓行情并不输住宅楼盘。

　　1.成交量创下近5年新高

　　今年，杭州酒店式公寓成交火爆。纵观杭城近5年的酒店式公寓成交情况，1-11月中旬已成交36000多套，创下2013年以来新高。

　　酒店式公寓成交均价为20039元/平方米，这也是近五年首次突破2万元/平方米大关。

2013-2017年杭州酒店式公寓成交

(数据统计:克而瑞江浙区域)

　　2.已有4个项目成交破千 有项目不到一年就清盘

　　截至11月21日，杭州市区(不含富阳、临安)今年酒店式公寓房源已成交35998套。其中，单盘成交量在500套以上的就有20多个项目。

　　去年12月份才迎来首次开盘的绿城运河郡，今年9月份实现了清盘;

　　4月份推出首批房源的大悦城铂悦也已成交了近600套房源;

　　下半年刚亮相的碧桂园深蓝国际、旭辉和昌都会山等项目，成交量也都在500套以上。

　　英冠乐创城、杭州新天地、理想银泰城，以及华元欢乐城等四个项目的单盘成交量更是在1000套以上。

　　3.二手和租赁市场上 酒店式公寓也成了“香饽饽”

　　二手酒店式公寓房源的成交也不错。据杭州我爱我家数据统计，今年1—10月份，杭州市区共成交二手房(含商业类地产)超过5万套，其中酒店式公寓的成交占比大约在16%左右，远高于过去几年。

　　在二租赁市场，酒店式公寓也成为了“香饽饽”。在我爱我家提供的10月份杭州租赁最热门的TOP20小区中，超过一半都是酒店式公寓。其中前十强里更是有8个酒店式公寓，像中赢康康谷、江滨澜廷、西城纪的单位租金都超过了100。酒店式公寓在租赁市场上的活跃度表现呈现“碾压”住宅的态势。

　　可以发现，除了限购等因素之外，租金的上涨也让人们对酒店式公寓的投资价值，有了更高的预期。

　　4.二手和租赁市场上 酒店式公寓也成了“香饽饽”

　　酒店式公寓变得“抢手”，有三方面的因素。

　　首先是限购和楼市环境的影响。在限购的情况下，如何用好手上珍贵的“房票”是大家比较关心的事情。另外，在今年火爆的行情下，想要买一套称心如意的住宅门槛较高。如果手上没有充足的资金用于全款支付，基本上就“无缘”房产。那么在市场行情不断看涨和这两种情况夹击下，想用较少的资金进行不动产投资就非酒店式公寓莫属了。

　　第二个方面就是酒店式公寓的高租金回报率。相比住宅的租金，酒店式公寓有天然的优势。有统计表明，目前杭州普通住宅的租金回报率基本上在2%左右，这个数字在房价快速上涨的2017年显得尤其寒酸。但是同样条件相对较好的酒店式公寓，租金回报率起码在4%以上。

　　我们筛选了杭州二手酒店式公寓交易比较活跃的12个酒店式公寓，测算了下投资回报率，基本在5%以上，这似乎可以发现许多有趣的东西。

　　在这12个小区中，下沙和江干占了一半，而且投资回报率较高的区域，相对来说收益更客观的区域大多集中在下沙。这些项目在交通便利性和周边人流量两个特点比较突出，下沙的项目因为距离地铁比较近，交通便利优势明显，同时周围人流量大，而拱墅区的西城纪同样周围拥有大流量人群。

　　另外重要的是，除了租金回报率，酒店式公寓增值空间也在迅速扩大。

　　根据我爱我家数据显示，全市二手酒店式公寓成交均价10个月内上涨32%，而住宅涨幅为也只是38%。酒店式公寓几乎已经快要追平住宅了。

　　可以看到，无论是从流通性、租售比、投资回报率各方面来看，酒店式公寓都已经成为一种上佳的选择。

　　5.杭城酒店式公寓有哪些?

　　100万以内

　　100万—200万

　　200万以上

　　*以上项目和价格信息仅供参考，具体情况以售楼处为准。若有统计不到或者不符合实际情况的，欢迎留言处更正补充。

　　6.投资建议

　　第一，要以长期投资为目标，以稳定的租金收益为目的，所以最好用闲钱去投资酒店式公寓;

　　第二，表面上的高收益的，并不能真正代表实际的收益。比如酒店式公寓无论是出租还是自用，都要交纳房产税，如果你是自用，那就应该以房产原值为计税依据缴纳房产税：

　　应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)

　　如果你是租赁给别人的，就以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率(12%)。

　　出租还有增值税、个税等税费。而且商业物业交易的税费也高于住宅。

　　第三，酒店式公寓虽然叫公寓，但不能迁入户口，没有学区，水、电、物业费都比较高。

　　投资者可以适当配置一些酒店式公寓，但不能把酒店式公寓当作自己主要的投资品种，而且一定要投资在一些租金水平比较高，地段成熟的板块。