中国经济+人口：2018-2020年租赁时代的远大前程

　　宏观背景

　　在我国目前的大背景环境下，商品住宅交易市场的过度关注与住宅租赁市场的发展几乎脱节。对于长租公寓行业来说，这是问题也是机遇。随着经济发展持续向好，居住需求不断升级，过去以商品住宅为主要解决居住矛盾的通道，产生了诸多问题。眼下，房地产长效机制调控下，针对长租公寓市场遇到前所未有的发展机遇，我们从宏观经济发展、流动人口、房地产交易以及消费水平升级等角度出发，对住房租赁市场进行了全面的研究及分析。

　　宏观经济

　　消费结构：居住支出增幅低于其他行业

　　自中国经济的发展模式由投资驱动逐步转为重视消费、创新驱动以来，国民消费水平一直保持着稳定的增长速度。2013 - 2017年这5年以来，我国居民人均消费支出增长了38.6%，较同期居民可支配收入的增幅多出4个百分点。其中，从次级必需品和可选品领域来看，医疗保健支出、交通通讯支出、居住支出和衣着支出分别上涨了：59.08%、53.59%、37.0%和20.53%。

2005 - 2030年中国人均消费支出结构预测

数据说明：这里的居住支出仅指租赁住房，并不包括购房。

　　不难看出，居住用房作为与民生相关的次必需品，但其支出近年来的上升比例不及其他领域。一方面与互联网等创新行业快速发展，我国基建、通讯、运输行业同样发展迅速的大环境有关。另一方面，也受到租赁市场行业自身内生性因素的影响。

　　即租赁住房市场并不存在供不应求或者需求过热的情况。全国范围内平均租金无明显涨幅，部分城市还存在下跌趋势。如深圳、广州、上海2017年以来租金不升反降。另外，租房群体的房租支出占收入比例较低，约为30%左右，而发达国家房租占收入的比例均值在40%以上。综合来看，长租公寓待挖掘的市场空间依然很大。

2012 - 2017年一线城市二手房租金趋势(单位：%)

数据来源：同策研究院、公寓最前研、WIND

　　消费升级：35岁以下主力消费群体崛起

　　在经济发展的同时，35岁以下主体消费群体崛起，已经成为社会中坚力量的他们，有着完全不同以往的消费观念，他们将主导我国开启消费升级的大潮。据BCG咨询预测，2015 - 2020年，我国35岁以下人群人均消费支出复合增长率将达到14%，远高于35岁以上的人群。

　　而从租赁住房市场来看，当前租房市场需求人群的组成中，约8成人群为85后。其中44%为85 - 90年生，36%为90后，正好对应着35岁左右我国消费升级的主力人群。他们极速增长的消费支出能力以及寻求更好居住体验的需求变化将在未来一段时间内带动住房租赁行业的发展。

数据来源：同策研究院、公寓最前研、WIND

　　流动人口

　　一二线城市地域分化明显

　　近年来我国流动人口比例不断攀升，2016年流动人口绝对数量达2.47亿，占总人口的18%。意味着6个人中就有1个是流动人口，70%的流动人口是通过租房居住。依此预测，到2030年，我国租赁人口将达到3.27亿人。庞大的流动人口为整个市场提供了巨大的发展空间。

　　从流动人口分布来看，一线城市流动人口绝对数量大，四大一线城市的常住人口均已达到千万以上，上海、北京两地更是达到了2000万以上，流动人口比例高达30%以上。并以北京、上海、广州、深圳为中心形成京津冀、长三角、珠三角三大都市圈。而从居住意愿度上看，上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均值，不论从流动人口的绝对数量，还是他们的长期居住意愿来看，长期、稳定的租赁状态，在一线城市早已成为人民解决居住需求的常态。

2017年一线城市常住人口及外来人口的构成(单位：万人、%)

数据来源：同策研究院、公寓最前研、WIND

　　而二线城市流动人口绝对数量较少，但相比一线城市人口相对饱和，二线城市仍有明显的发展潜力和空间，部分经济发达地区承接一线城市的外溢人口，将成为长期的发展趋势，也将成为这些城市发展租赁市场的必要支撑。而随着天津、南京、杭州、苏州、成都、厦门、郑州、武汉等二线城市的崛起，城市价值的攀升及市场监控相对较松，这些城市仍有巨大市场份额。

2017年末我国一二线城市人口净流入水平(单位：万人)

数据来源：同策研究院、公寓最前研、WIND

　　城镇化进程持续释放租赁需求

　　据国家统计局数据显示，2016年中国人口(不包括香港、澳门、台湾地区)总数为13.8亿人。由于中国城镇化仍处于快速发展时期，城乡、区域之间相对收入差距仍然较大，中小城市的人口将继续大量进入一二线城市。按城镇化率保持每年1%的平均增速(1978 - 2016年，城镇化率提升至39.45%，年均增速超1%)来计算，我国每年城镇人口增加1383万人左右。然而，从绝对值上以及地域发展来看我国不同城市间(特别是二线城市)仍然存在的巨大的差距。

2017年我国主要城市城镇化率(单位：%)

数据来源：同策研究院、公寓最前研、WIND

　　北上广深作为一线城市常年以来持续呈现的人口净流入态势，导致其城镇化率处于饱和的状态：2014年起，广东21个地级市中，深圳的人口城镇化率已经达100%，北京、上海的城镇化率也逼近90%。而与此同时，江苏、福建等省份的城镇化水平仅为60%左右。对比发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，目前我国总体上依然处于城镇化快速发展阶段。

　　房地产交易市场

　　首置、婚育年龄“被”推后

　　房地产交易市场对于住宅租赁市场的影响是侧面却又重要的。居高不下的房价使得我国购房者的首置年龄被推后。据统计，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较5年前的平均首次置业年龄延后了2 - 3年。作为流动人口的新进代表“大学毕业生”(假设大学毕业为22周岁)，其租房周期也由10年上升到了15年左右。相对低廉的租金已经是大多数人解决住房的无奈选择。

2016年部分城市平均首置年龄(单位：岁)

数据来源：同策研究院、公寓最前研、WIND

　　另一方面，年轻人的婚育年龄也被影响。从2000年到2010年，我国女性平均初婚年龄推迟0.94岁，男性平均初婚年龄推迟1.01岁，而女性平均初育年龄推迟1.89岁。我国婚育年龄不断推迟的趋势从侧面表明了年轻人购房意愿低迷，进一步使得更多的人在租赁市场停留更久时间。

2000年和2017年各学历23 - 29岁未婚人口占15岁以上各类学历人口比例(单位：%)

数据来源：同策研究院、公寓最前研、WIND

　　总结

　　在我国经济发展的大背景下，各个行业均能得到较好的发展预期。除了政策推动外，住房租赁市场本身也运行到特定阶段，宏观经济发展、消费水平升级、流动人口数量稳定以及房地产交易市场的影响共同决定了我国租赁住宅市场发展的基础和背景。与此同时，35岁以下社会主力消费群体的崛起，将使住宅租赁市场爆发出强烈的增长潜力。