【城市投资价值】二三线城市租房市场综合竞争力排行出炉

　　在租赁市场投资逻辑的转变与行业的巨大机遇下，认识租赁市场的投资价值并寻找高回报率的投资标的，成为投资者的首要问题。在面临进入非核心城市时，很多投资者都存在困惑。此次，同策研究院利用租房市场综合竞争力模型测算出19个大中城市的租房市场规模及未来规模增长潜力，以中位数为代表找出市场规模及预期市场规模双优的二三线城市。

1 目前不同城市租房市场规模

　　●不同城市租房市场规模受到需求人口数量和租金决定

　　从当前的市场规模来看，首先，我们推导出租赁市场规模测算公式如下：市场规模=需求人数*每人支付的价格=(外来人口数量*租房比例)*(单位面积租金*人均居住面积)。

　　两个定量，假设潜在租赁人群租住私房比例为67.3%(《中国流动人口发展报告》);人均租房面积按照25平米计算(《中国流动人口发展报告》)。因此，外来人口数量和城市平均租金决定城市间租赁市场2017年规模。

　　城市租赁市场当前规模测算公式

　　说明：一个城市的租赁人口由外来人口构成，即常住人口 - 户籍人口;不考虑租赁人口当中的户籍人口;租金数据来源为中国房价行情网。

　　其次，同策研究院选取46个人口正流入的城市，其中包括31个二线城市和15个三四线城市。通过筛选得出19个可进入城市。

　　样本城市租赁市场基本情况和市场规模测算

　　数据说明：1、一线城市由于人口流入比大且增速快、房价收入比高，租赁市场的容量毋庸置疑，在此不做过多讨论;2、46城选取自于国家统计局重点监控的70个大中城市中的部分。

　　同策研究院监测结果显示，二线城市由于人均可支配收入增速的限制，其租金增长速度低于一线城市。但由于经济发展，部分二线及三线城市能吸纳外来就业人口，这些人口产生的租赁需求形成了二三线城市的市场支撑。如天津市是当前租赁市场规模第一名，为303.43亿元;苏州、佛山紧随其后;而强二线城市如杭州、南京租金水平较高，但因外来人口规模降至第四位、第七位。

2  不同城市未来租房市场潜力

　　●一个城市的租赁市场潜力由当前的租赁市场规模和未来的规模增长动力共同决定

　　从城市的未来规模增长动力来看，受到租赁人口的增长速度、向购房人口的转化难度、未来人均可支配收入可用于租金的支付能力等因素的影响。客观限制了不同城市投资租赁业务的可持续发展前景。

　　租赁市场规模潜力测算公式

　　在我们估算未来租赁市场的规模潜力时，考虑到三方面的因素，在假定人均租赁面积为25平米不变的情况下：

　　首次，人口流入比增速快的城市，租赁人口绝对数更具增长空间。以武汉和天津为例，2012 - 2016年的人口流入比移动平均增速分别为5.95%和4.43%，外来人口的不断增加为这类城市的租赁市场容量提供最基本的增长动力;

　　其次，当一个城市的租赁人口在短期内，受房价收入比过高影响，难以转换为购房人口时，城市的租赁人口将不断累积。以杭州和南京为例，房价收入比分别为47.68%和40.76%，外来人口购房难度高，停留在租赁市场的时间延长。

　　最后，收入的增长速度影响租金能够提升的空间，进一步影响租赁市场的规模和潜力。以武汉为例，2012 - 2016年收入的4年移动平均增长率为10.09%，理论上武汉租赁人口有更多的收入可以用于租金支付上。

　　样本城市租赁市场潜力测算

　　根据同策研究院测算，当前租赁市场规模大的城市，未来的预期市场规模并不一定大。例如天津市，当前租赁市场规模第一名，但由于房价收入比和收入的增速不如杭州市和南京市，市场规模的潜力降至第三位。

　　以大连和温州为代表的城市，当前市场规模不足100亿元，在所有城市中垫底，但由于这类城市，或人口流入速度快，或由于收入增长快，或由于房价收入比高，未来很可能赶超当前规模超过100亿元的宁波和佛山两个城市。

　　19个城市租赁市场规模和规模潜力

　　当我们用四象限法，指标的中位数代表所有城市的整体水平中间值，两个指标均高于中位数的城市，当前市场规模和预期市场规模都优于大部分城市的选项。

　　按当前市场规模排序，包括：天津、苏州、杭州、武汉、厦门、南京、郑州。按预期市场规模潜力排序，包括：杭州、南京、天津、武汉、苏州、厦门、郑州。共计7个租赁市场投资的最优质城市。

3  2014 - 2017年规模潜力最优城市中长租公寓项目投资推荐等级

　　根据同策研究院研究成果，我们认为这七个规模及规模增长潜力最优的二线城市应优先投资。但结合历史4年租金溢价水平来看，其中杭州、南京和厦门最为推荐，住宅、商办房源均可;天津、郑州近年来租赁市场租金价格下降，但由于其行业溢价率的提升趋势依然将其归类为推荐城市;武汉、苏州两城住宅属性与商办属性房源溢价率走势相悖项目投资需要谨慎分析，长租公寓项目可能并不是最优选择。