市场的住房租赁需求是怎么释放出来的？

　　(1)城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求

　　改革开放以来，我国常住人口城镇化水平持续提高，图8-1是近10多年来我国城市化率及其增长情况，图4-2是城镇化率增长空间预测。根据城市发展规律，城镇化可分为三个阶段。我国2016年常住人口城镇化率为57.4%，尚处于城镇化的第二个发展阶段——加速发展阶段，不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。

　　8-1 2006-2016年我国城镇化率及其增幅

　　数据来源：国家统计局：2006-2016历年《国民经济和社会发展统计公报》。

　　图8-2 中国城镇化率增长率及预测

　　以城镇化为主要驱动因素，加之大学毕业生异地置业，我国每年都进行着大规模的人口流动(见图8-3)，流动人口是租赁市场发展的基础。进入到21世纪，我国流动人口数量逐年攀升，2014年到达高位2.53亿，之后有所下降，2016年流动人口数量2.45亿人，占总人口比重达17.7%。由此产生1.6亿租赁人口。流动人口衍生大量租房需求，这在一线城市表现更加明显。以北京为例，2010-2015年间，流动人口数量由700.3万人变为825.3万人，增加125万人。[1]同时流动人口平均居留时间(年)持续上升，由2011年的4.8年升至2016年的5.7年，说明人口流动的稳定性增强。流动人口平均年龄持续上升，与此同时，“80后”、“90后”新生代流动人口比例稳步增长，2016年已达64.7%，已成为流动人口中的主力军。[2]而“80后”、“90后”正是住房租赁人口的主体，如2017年1-10月北京市住房租赁人口“80后”、“90后”占比一般在65%以上(见图8-4)。

　　图8-3 2009-2016年我国流动人口规模

　　数据来源：国家卫生计生委：2009-2016历年《中国流动人口发展报告》。

　　图8-4 2017年1-10月北京市住房租赁人口年龄分布

　　资料来源：链家研究、方正证券研究所。

　　(2)租售背离引发购房需求溢出

　　1)房价与租金背离。自1998年我国实施住房制度改革以来，房价一路攀升，其中尤以一线城市为甚。其中北京商品住宅均价从2007年的11850元/㎡，涨到2016年的35322元/㎡，年度最高涨幅达39%;上海则从2006年的9655元/㎡涨到2016年的38356元/㎡，年度最高涨幅35%;而深圳则从2005年的6964元/㎡涨到2016年的53454元/㎡，最高涨幅达60%。[3]

　　一边是高企的房价，另一边是不及房价增速的租金增速，这样导致的后果是：买房成本与租房成本之间差额越来越大，直接体现在：月供与租金的差值不断拉大。以北京国兴家园一套90平米住房为例，2009年月租金为4100元，月供为8667元，月供是月租金的2.11倍;2017年月租金为13000元，月供为35708元，月供是月租金的2.75倍。也就是说，为得到相同的居住体验，通过购房所付成本是通过租房所付成本的2.75倍。[4]两相比较下，租房意愿会因此得到加强。

　　从租售比角度来讲，我国一线城市租售比远低于国际都市，以北京1/587的租售比为例，同期的纽约、伦敦、莫斯科、巴黎、东京，租售比分别为北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍，[5]与国际都市差距悬殊的租售比表明：在我国，尤其是一线城市房价高企的大背景下，租金与房价产生较大背离，部分居住需求从购房市场外溢到租房市场。

　　2)限购限贷。从2016年开始，上海、深圳、广州陆续开始限购。自北京“3.17调控”政策实施以来，一二线城市持续跟进，限购限贷政策不断加码。以一线四城为例，非本市户籍限购1套，且须缴纳社保3-5年，贷款方面，不仅首付比例提高，利率折扣也被取消。部分购房者虽然有经济能力，但是没有购房资格;部分购房者本来有购房能力，但是购房门槛提高后，无法应对新增购房成本。这些人的居住需求，不得不从购房市场转移到租赁市场。

　　3)个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求

　　晚婚会直接推迟置业年龄，我国居民结婚年龄不断延后，2007-2012年间，登记结婚年龄25-29岁占比从39%下降到36%，而30岁及以上占比从26%上升到30%。由于“成家”是首次“置业”的最重要推动因素，因此晚婚导致置业年龄推迟，延长个体租赁时间，从而间接增加租赁需求。