2018上半年长租公寓市场研究报告（上）

　　近年来，我国长租公寓市场蓬勃发展。中国指数研究院预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元，与2017年，我国的租房市场总规模1.38万亿相比，年复合增长率为7.41%。随着房屋租赁政策的不断推出、我国住房体系和保障制度的不断完善，以及流动人口向交通便利地区和二线城市的持续流入，我国租赁住房在居住体系中的占比将持续增高，未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。

　　在本篇报告中，我们介绍了长租公寓的经营模式及产业链，租房用户及其特征，市场及租金情况，国家相关引导政策。最后对A股相关上市公司及自如的长租公寓主营业务进行了简单的介绍。

　　一、本文核心论点

　　总体看来，与传统租赁模式相比，长租公寓有明显的优势;其产业链上相关公司均可享受市场上行带来的红利;长租公寓用户偏向年轻化，其拥有个性化需求;国内长租公寓市场潜力巨大，租金可观;随着国家今年出台的一系列支持指引政策，长租公寓未来发展可期;A股相关上市公司中长租公寓的主营业务占比有所提升，上市公司亦积极布局此块业务。

　　二、长租公寓与传统租赁相比

　　优势明显

　　传统房屋租赁流程分为获取房源和签约租赁两个环节，房源一般来自个人租户，住房中介作为租赁平台，负责发布信息和协助业主和租户签约。传统租房模式存在一些弊端，无法保障租户和业务双方的权益。当前，存量物业的盘活和利用率的提高使得租赁市场具备了良好的供给基础，在人口净流入而房价持续高位的一二线城市，长租公寓市场前景广阔。

　　图表一：传统租赁模式存在的弊端

　　来源：东北证券，银砖研究院

　　三、长租公寓运营模式及产业链介绍

　　从运营模式看，国内的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓，未来将发展为集中式、分散式以及托管式公寓并存的模式。集中式公寓分为酒店式公寓、快捷酒店以及工业改造房;分散式公寓运营公司依托轻资产运营，主要以创业型公司为主，从个人业主处获取分散式物业，分散式公寓典型企业有自如友家等;托管式公寓通过产业链上下游强整合获取规模利润，其租赁业务往往作为一个平台和入口业务，协同带动产业链发展和获取盈利，适合集体用地开发或地产开发商业务拓展。

　　图表二：集中式与分散式长租公寓对比

　　来源：东北证券，银砖研究院

　　具体来看，集中式长租公寓在运营成本、管理等方面具有优势，借助规模效应，毛利率较高，适合集体用地或地产商自持地块;分散式在房源获取和出租方式等方面具有优势，适合大型地产中介。

　　从产业链来看，长租公寓产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个环节，大数据系统辅助信息传递和收集。作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓也需要相应的金融机构支持。

　　图表三：长租公寓产业链

　　来源：东北证券，银砖研究院

　　长租公寓产业链盈利点主要包括：物业资产的升值(对重资产自持物业的企业，项目退出时，流动性较好、升值空间较大的区块可获得较好的资本升值);第三方服务的盈利(设计装修、家具供应商、维修保洁等)与附加服务的盈利(租金贷款、社交娱乐、搬家等);公寓经营商的网络信息平台的盈利(O2O客户渠道获取平台以及客户数据信息搜集等)、金融机构服务的盈利(譬如将长租公寓租金收益等作为底层资产发行ABS的租约证券化;提供房贷、装修贷的租赁金融等)。