2018年二季度办公楼市场概览

　　金融业对外开放提速，进一步推升市场需求

　　今年7月初，上海率先公布“扩大开放100条”，其中包括了大量金融服务业的开放措施，并提供了时间表。

　　正如我们之前的预测，在上海和深圳办公楼市场上，来自于外资金融机构新成立或扩张需求已经开始显现。本季度，该类新增成交和租赁问询主要来自于全球知名外资基金管理机构以及保险机构的扩租需求。金融业开放的提速预计将持续推升外资金融机构在一线城市的新增需求。

　　独角兽企业持续扩张，联合办公积极布点

　　在二季度，以TMT(科技、媒体、通信)及金融科技为代表的内资独角兽企业继续呈现强劲的扩张需求。在多个主要城市均录得大面积成交。如字节跳动承租成都两处办公物业，共计租赁面积约为2万平方米。平安旗下的金融一账通在深圳星河发展中心也租下5,400平方米。

　　此外，各大联合办公运营商在本季度继续在国内主要城市继续快速扩张布局，除了四个一线城市以外，在成都、杭州、南京、重庆、西安等城市的扩张势头尤为突出。目前，运营商在1.5线城市的选址标准主要以中央商务区的地标性项目为主。在我们最新发布的《发现机遇：亚太地区灵活办公》报告中提出，亚太地区的灵活办公空间增幅位居全球之首，在过去三年内年均增长超过35%。

　　整体需求保持旺盛，供应压力稍减

　　在2018年上半年，中国主要城市办公楼市场总体表现活跃。其中，四个一线城市的净吸纳总量为190.4万平方米，超过新增供应总量(151.8万平方米)。其中，北京与广州在上半年呈现较为明显的供不应求状况，空置率从而显著下降。

　　相比一线城市，中国主要二线城市在2017年市场需求呈现出爆发式增长后，2018年前6个月继续保持活跃。仲量联行跟踪的16个主要二线城市的净吸纳总量高达135.5万平方米。除金融、科技、联合办公等主要驱动行业的扩张需求以外，企业的购买自用需求也在推升各城市净吸纳量水平。尤其是成都、杭州、重庆、武汉、西安、长沙这六个城市，贡献了主要二线城市近60%的净吸纳量。

　　广州、北京租金上涨显著，二线城市租金企稳

　　在一线城市中，广州本季度租金涨幅继续表现亮眼，连续两个季度租金增长出现提速，上半年累积涨幅已达到4.8%，领涨一线城市市场。在粤港澳大湾区发展前景的推动下，越来越多企业有意进驻广州。

　　在北京，稳定的需求加之短期内有限的新增供应推动市场空置率继续降低至3.3%。特别是CBD分市场的空置率降至3.2%，创历史新低。由于业主的议价能力的继续提升，本季度全市整体租金环比上涨2.2%。

　　在上海与深圳，由于市场整体新增供应量较大，租金基本保持平稳，环比分别小幅上涨0.5%和0.7%。但部分板块租金表现突出，如上海的南京西路板块、虹桥商务枢纽板块、徐汇滨江以及深圳的后海环比涨幅均超过1.5%。

　　在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，部分城市新增供应压力有所改善，加之TMT和联合办公持续的扩张需求，租金走势继续改善。其中，南京、成都、杭州租金上涨较为明显，环比分别小幅上涨1.0%、0.9%和0.9%。