成都之“新” – 成都甲级写字楼高新科技租户专题研究

　　作为立足西部的国家中心城市，成都长期以来重视高新科技产业发展。近几年高歌猛进的发展促使高新科技企业成为写字楼市场的新需求增长点。

　　成都甲级写字楼高新科技租户历年面积占比

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　细分行业

　　细分行业方面，互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技行业租户面积占比最高的四大行业，互联网服务和电子设备的大面积承租最多，占大面积去化贡献率超50%。

　　高新科技细分行业租户构成

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　企业资本来源

　　企业资本来源方面，本地和内资的高新科技企业数量最多，但本地企业承租面积明显小于内资企业。外资高新科技企业采取审慎态度扩张，数量和承租面积占比均较小。

　　高新科技租户内外资比重

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　承租面积

　　承租面积方面，高新科技企业较大大面积承租需求相对较小，300平方米及以下的需求占据近一半，同时大面积办公的承租需求也开始愈发突出。

　　主要行业租户承租面积段分布

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　区域分布

　　区域分布方面，55%的甲级写字楼高新科技租户集聚在南延线的金融城和大源商务区。超过一半的外资租户集中在市中心商务区，而成都本土企业多扎堆于大源商务区。

　　高新科技租户区域分布

数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　高新科技租户发展特征和趋势

　　成都南延线区域甲级写字楼新增供应和去化连续五年占据全市一半。高新科技产业作为高新南区支柱产业，办公需求逐步蔓延至甲级写字楼，其中24%的甲级写字楼办公面积由高新科技企业承用，且2017年南延线甲级写字楼新增用户中42%属于高新科技行业。在高新科技办公需求支撑下，南延线区域租金领涨全市，带动成都甲级写字楼租金整体上涨，成功扭转市场走势。

　　中国主要城市甲级写字楼2017年租金和租金变化情况对比

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　政策扶持形成的产业集群区域是高新科技行业选择办公地点的首要考量因素。高新南区集聚绝大部分研发和服务类型的科技企业的产业优势和科技企业富集离不开长期政策扶持，当前政策支持手段多样化，扶持企业针对性和细分化趋势，覆盖对象越来越多元化，促使越来越多的高新科技企业集聚在南延线区域。

　　从选择办公楼来看，高新科技企业非常重视楼宇的地铁通达性，良好电力供应系统，以及大面积标准层。更值得注意的是，越来越多的高新科技企业关注楼宇品质，超过65%的企业选择单一业权的甲级写字楼。

　　成都甲级写字楼各行业在单一业权写字楼承用面积比重

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　高新科技企业长期以来被划入成本敏感性客户，但统计发现，13.2%的高新科技企业开始选择相对高租金定价的楼宇。因此，不能片面认为所有高新科技企业皆属于成本敏感性租户，不同规模和细分行业企业的承租能力也开始出现分化现象。

　　成都各租金价格区间甲级写字楼的租户结构对比

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　通过风险投资的股权融资，高新科技企业得以实现规模化业务扩张和人员增长，也带来办公空间扩大和改善的巨大需求。据统计，所有可追踪股权融资历史的高新科技租户中，超过一半来源于本地科技企业办公升级需求，而 40%属于中资科技企业获得融资后来成都布局新设立的分公司。

　　获得风险投资的高新科技租户的成交类型

　　数据来源：第一太平戴维斯研究部

　　在成都大力倡导新经济发展的背景下，本次专题研究是行业首次瞄准成都甲级写字楼中高新科技企业，意义尤为重要。研究报告揭示出入驻甲级写字楼的科技企业办公需求特征和发展趋势，且入驻甲级写字楼的科技企业办公需求已然成为全市办公需求的最大增长点，这也从侧面反映了目前成都的新经济发展规模和实力现状。

　　互联网时代下，就业倾向亦有所变化。以BAT为首的互联网企业吸引着大批顶尖毕业生。这些企业不执着于一线城市，而是在综合考量可承受性、宜居性与连通性的基础上，广泛布局区域市场。由于规模较大、扩张较快，它们对二线城市影响更为深远，尤其会刺激就业及办公空间需求。成都写字楼市场就是一个真实写照。

　　得益于政府持续引导高新科技类产业的发展，成都逐渐成为高新科技“头部城市”，吸引众多知名科技企业进驻，同时也培育大批科技企业。未来势必将出现更多企业对高品质甲级或超甲级写字楼的办公租赁需求，甚至投资购买楼宇来满足办公需求。建议科技企业与专业顾问公司合作，以帮助寻找最合适的办公租赁和购买方案。