京津冀地区城市群变局和机遇热点解读

　　2015年《京津冀协同发展规划纲要》发布;2017年《北京城市总体规划(2016年-2035年)》获批;2018年《河北雄安新区规划纲要》通过;未来五年京津冀多项重大基础设施将集中交付……京津冀区域协同发展路向何方?未来区域各城市的功能和产业定位有何特点?对商业地产市场的发展有何启示?而新总规下，北京非首都功能疏解和城市更新又将对物业市场产生哪些影响?

　　基础设施推动区域协同发展——系列报告上篇

　　▪ 京津冀基础设施项目：未来五年将有多项城际高铁、高速公路、交通枢纽、城市轨道等基础设施投入使用;

　　▪ 京津冀基础设施利好：城际通勤效率提升，促进北京非首都功能疏解，并为其他城市商业地产市场发展引入外来需求;

　　▪ 基础设施建设对物业市场的影响。

　　CBRE华北区战略顾问部主管夏军表示：“随着未来五年基础设施的交付和城市间通勤效率的提升，一部分位于北京1小时交通圈内的城市，将在承载来自北京的功能和产业需求辐射和外溢上更有利;另一部分到达区域内其他城市的平均通达时间较短的城市，则更容易凭借其联络和覆盖区域的交通网络优势，获取发展的动力;而其他城市则主要依靠自身内部经济增长获得商业地产市场需求的发展。从当前和未来城际通勤时间可以判断，雄安、张家口、承德、唐山将新纳入北京1小时交通圈;而石家庄、雄安、保定则将成为仅次于北京、天津、廊坊的区域交通枢纽。与此同时，核心城市重点区域之间通勤效率提升，也将促进北京主城区非首都功能疏解。”

　　探路北京城市更新——系列报告下篇

　　▪ 变局：北京“新总规”、“正负面清单”及其他相关政策的影响;

　　▪ 破局：外部变量助推下，需求和供给两侧的新平衡，北京城市更新画面的展望。

　　CBRE华北区研究部主管孙祖天表示：“作为中国的首都和超级城市之一，北京各个商业地产板块的需求侧都将持续表现强劲;而上述城市规划和政策的实施导致的供给侧增量受限，在短期内将加剧当前写字楼、物流、居住、投资等板块供不应求的局面;但长期来看，其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整，消化供给的不足，实现动态的平衡。在此过程中，开发商和投资商迎来巨大的机遇，同时也对其开发和投资模式的转变提出更高的要求。”