联合办公大潮来临，你get了吗？

　　自2015年始，在“双创”以及共享经济的大背景之下，孕育了大批初创类企业，引发了对于共享空间以及初创服务的大量需求。在需求以及供应的碰撞中，联合办公市场经历了成长成熟和大浪淘沙。如今，联合办公不仅为客户提供灵活且智能的办公场景，还具备资源平台服务以及空间定制等优势，受到不同类型不同规模企业的青睐。

　　第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿“联合办公的兴起印证了中国经济发展的趋势，这一变化体现在办公空间的灵活性要求，创业公司的大量涌现，创新人才的集聚及创新创业的浓郁氛围，未来发展空间十分巨大。”

　　

　　联合办公在深圳　　发展历程

　　联合办公品牌最初以科技园为发展起点，逐步拓展至后海、福田中心区等成熟商务区;租赁物业类型也从之前的老旧存量物业扩张至高端甲级写字楼。

　　

　　信息来源：市场公开信息，由第一太平戴维斯投资部整理

　　发展现状

　　国内运营商主导深圳市场

　　(租赁面积统计)

　　

 

　　■ 相比于北京、上海，深圳海外联合办公运营商市场规模较小。

　　■ 国内运营商中，深圳本土品牌占多半。

 

　　租赁物业类型多样化(个数统计)

 

　　■ 租赁物业类型多元化，但以写字楼物业为主。

　　信息来源：市场公开信息，由第一太平戴维斯投资部整理

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　　深圳的产业结构和包容的创业环境孕育了大批的初创企业。在此需求之下，思微，wedo等本土品牌的孵化器属性较为明显。

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　　国内知名品牌加速布局深圳。如：优客工场收购本土品牌Wedo;寰图短时间内在深圳连拿三个大体量项目。由于在国内联合办公行业诞生较晚，市场上缺乏有经验的联合办公从业者，人才供应跟不上规模扩张的速度，导致一部分巨头部运营商仍未能布局深圳市场。

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　　海外运营商如wework，起初进入大中华市场较为谨慎，会选择北京、上海和香港作为其先行进入的市场。今年，wework加速布局深圳，目前已签下深业上城，TCL大厦以及中建钢构大厦，预计未来还有多个项目将陆续确定。

　

　　联合办公未来发展趋势

　　规模继续扩张

　　深圳甲级写字楼市场未来三年将迎来大体量新增供应，主要集中在前海、后海以及深圳湾超级总部基地，2018-2020年的新增供应将达到550万平方米。

　　写字楼大增量时代带来大量可租赁盘源的同时也加剧了整体去化的压力，因此，这对于联合办公而言既是机遇也是挑战。能否成功抓住机遇迎接挑战，考验的是各家品牌获取项目、招商运营以及成本控制的综合能力。而对于业主方而言，优秀的联合办公品牌可以通过提升物业租赁单价和出租率，以及扮演整栋大楼的公共配套服务商角色，从而提高物业整体价值。

　　深圳甲级写字楼未来供应趋势

 

　　联合办公大宗租赁交易

　　信息来源：第一太平戴维斯研究部、市场公开信息

　　头部效应显现

　　1)资本向头部品牌集中：随着近年行业的逐步成熟，未形成规模化效应的品牌越来越难获取融资，市场资本向头部品牌汇集。而这些资本支持下的头部玩家如WeWork，优客工场，寰图等在市场快速拿房，进一步拓展市场规模。

　　各类众创空间、孵化器、

　　联合办公融资情况

 

　　信息来源：市场公开信息

　　2)头部品牌之间并购频发，上市计划提上日程：

　　除了资本集中之外，2018年头部品牌之间也是并购频发。国际品牌WeWork收购了上海头部品牌裸心社，国内独角兽优客工场也在半年内并购洪泰空间、无界空间和Wedo。据悉，目前优客工场已完成全球35城市、120个社区的布局，运营面积超40万平方米，创始人毛大庆曾表示未来优客工场可能在香港上市。而规模已达13万平方米的SOHO 3Q潘石屹也表示，SOHO 3Q一直为独立上市做准备。

　　大企业租客占比增加

　　联合办公早期主要服务于初创类公司 ，但由于创业公司承租能力低，租期短，续约率低等特点，使得联合办公的盈利空间较小。

　　在经济全球化以及大型企业业务模块多元化的大背景下，跨境办公、外设团队等业务活动的增加，推动大企业对于灵活办公空间的需求。

　　联合办公空间的变化趋势

 

　　轻资产及重资产模式的探索

　　轻资产模式的现状

　　目前国内联合办公运营商主要以轻资产为主。

　　单纯通过租金差获取收益，利润空间小并且承担一定的租约风险。在租金空间一定的条件下，增值服务具备很大的想象空间，是运营商需要重点发掘的价值点。同时，如何通过市场资源以及商务谈判等模式取得物美价廉的项目对增加盈利空间有重大的影响。

　　单个项目运营支出占比

　　以某联合办公空间为例

 

　　单个项目运营收入占比

　　以某联合办公空间为例

　　那轻资产模式如何扩大其利润空间?

　　通过规模化扩张(网点和会员数量等)以及联合办公生态系统的逐步完善，增值服务的价值将进一步被挖掘。同时，随着品牌效应的增强，项目获取成本谈判力随之加强。通过增加收入控制成本的方法，进一步提升项目盈利空间并且缩短投资回报周期。

　　重资产模式的探索

　　相比于轻资产模式，联合办公运营商重资产持有物业不仅可以消除租约风险，还可享受物业未来增值收益。

　　以收购存量商业物业为例，除了联合办公业态之外，可以通过引入配套商业进行租户组合从而提高项目整体租金并收取其他费用(如广告费、车位费等)，不仅盘活物业，还提升其商业及社会价值。

　　在国外，WeWork通过Reits(房地产信托基金)方式收购并持有物业。而国内运营商也开始探索不动产基金模式。优客工场携手景荣基金于2018年5月成功发起设立中国境内首只共享办公不动产基金，主要投资国内优质共享办公物业资产，通过联合各自优质资源，共同运营和管理该基金。

　　第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿

　　“在资产证券化更加成熟的大背景之下，联合办公持有重资产物业更具备灵活性，轻重结合的运营模式也将是联合办公未来的发展趋势。”