联合办公空间的进化研究报告（上）

　　一、国内生活、住宿领域都不断有商业创新和业态更迭，唯独办公领域还是一成不变

　　二、看向国外：IM 技术、观念、职业工种革新，催生新一代智慧办公市场

　　三、国内处于 1.0 到 2.0 时代的过渡状态，供需两端共同推动共享办公崛起

　　1. 写字楼市场供过于求、收益率低——拿地成本低

　　写字楼空置率逐年提升;地产粗放式增长时代结束，大量存量资产需要精细化运营盘活

　　2. 万众创业推动小微企业需求持续提升

　　四、未来办公：企业需求从纯物理场地，向更加综合的「空间+科技+服务」升级

　　1. 空间：场地本身的优化，场地之间的网络化，实体空间与虚拟空间的拓展性

　　场地设计+装修

　　┃更多样的功能：办公区、会议区、活动区、休闲区

　　┃更合理的布局：8㎡/人(常规办公场所)、4㎡/人(分布式办公)

　　┃更灵活的安排：站立式、坐卧式桌位;空间大小可调节;会议室、活动室可迅速转换

　　场地与场地之间的网络化

　　┃核心区域密集布点——满足便捷性。例如核心 CBD、副中心 CBD、地铁上盖等

　　┃遍布各类场景的纯移动办公点——满足商旅短暂停留需求。例如商业区、商圈、机场、高铁、产业园等

　　┃多城市设点——便于出差、外驻、开设分公司。例如北京、新加坡、纽约、上海、巴西利亚等

　　实体空间与虚拟空间的拓展性

　　┃线上 OA、存储

　　┃远程视频直播会议

　　2. 科技：IoT+AI 驱动，以「客户」为中心的数字一体化办公

　　门禁、灯、空调、暖气、会议室预定、WiFi、打印机、咖啡机、社交等所有智能网关一体化控制、连接

　　┃以前：分散的供应商，分散的控制系统

　　┃未来：一体化集成，一个 ID/一套控制系统可以管控连接所有系统和资源

　　3. 服务：与公司经营发展相关的一切职能保障+业务合作

　　以自营或平台的形式，为公司提供便捷的法律、财税、后勤、团建、孵化/投融资、项目对接、招聘/灵活用工、企业培训等服务

　　五、多样化需求的多样化解决方案：灵活工位、独立办公室、定制...

　　六、近期，未来办公再次迎来了一波小风口

　　1. 国外典型：WeWork

　　基于会员体系，提供全方位的多套解决方案

　　打造会员体系/品牌：线下社区+APP。促进会员之间的合作，加强用户对 WeWork 的认知及忠诚度

　　优秀的增长表现，盈利能力初显

　　根据 WeWork 公布的数据，2018 年上半年，其营收实现翻番，入驻率进一步上升，不计扩张已经盈利

　　2. 国内，优客工场暂时领先，部分强有力的新进玩家迅速追赶

　　优客工场运营面积已达到 46 万㎡，方糖小镇、办伴、梦想加也在迅速追赶，半年增速均超过 150%

　　优客工场致力于打造全要素、社区化的联合办公空间。以联合办公空间为核心，由 20 余家企业构成的生态社群

　　投资布局了 20 多家企业，累计投资金额近 1 亿人民币。涉及 FA 平台、人力资源、文化传媒、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、知识产权保护、智能硬件、金融服务、创业加速教育等行业

　　在全球北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青岛、厦门、武汉、中国香港、中国台湾、新加坡、纽约、伦敦等多个城市运营联合办公空间。涉及 35 个城市、46 万㎡运营面积、3000 家企业、3 万会员，2017 年营业收入为 1.67 亿元人民币

　　3. 快速追赶中的方糖小镇和梦想加

　　方糖小镇——立志成为联合办公界的「苹果」

　　梦想加——「OaaS」：以空间为基础的企业全服务