【房企融资】大跳水！9月40家房企融资总额创2018年新低！

　　给大家讲个“鬼故事”，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。

　　眼下，国内外融资环境恶劣，市场更是一团糟，同策研究院认为，房企2019-2020年想要“活下去”最需要警惕就是融资困难导致的资金面问题。

　　九月融资综述

　　据同策研究院监测，2018年9月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%。

　　从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。本月融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

　　九月融资分述

　　本月债权融资额为441.18亿元，占房企融资总量的99.56%，环比下降26.72%。其中公司债(215.69亿元，占比48.68%)、其他债权融资(130.04亿元，占比29.35%)、境内银行贷款(56.43亿元，占比12.73%)、信托贷款(39.03亿元，占比8.81%)、中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

　　图 ：2018年9月典型上市房企融资方式占比(单位：亿元，%)

　　●从融资渠道来看，本月除公司债融资额有所增加以外，其余融资方式融资金额均有所下降

　　具体来看，第一名，公司债融资金额为215.69亿元，较上月上涨9.81%;位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元，较上月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%;第四名信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%;中期票据以及海外银团贷款和委托贷款的发生。

　　图 ： 2018年8月、2018年9月典型上市房企融资情况对比

　　●从融资成本来看，本月房企融资成本高居不下，普遍在7%-8.5%

　　在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于2018年9月21日发行的2018年度第六期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为3.35%。其次，保利地产全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其境外全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的五年期固息债券，债券票面利率4.75%。旭辉控股发行的于2022年到期的3亿美元的优先票据的票面利率为5.5%。

　　融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券，票面利率为9%。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在7%-8.5%。

　　●从境外发行情况来看，渠道稍加放宽

　　本月境外融资回温上升，外币融资总额151.92亿元，环比上月外币融资金额上涨83.99%，境外成功发行几乎都来自公司债渠道，本月公司债215.69亿元，其中境内发行64亿元，境外发行151.69亿元人民币。同策研究院统计显示，2018年9月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额151.69亿元人民币;港元融资总额为0.23亿元人民币;本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

　　由此可见，受市场调控及监管的影响，境外融资难度系数大，但相比境内融资渠道处处受阻，境外发债依然是房企重要的融资方式。

　　图 ：2018年9月典型上市房企融资币种占比(单位：亿元，%)

　　●从创新型融资来看，长租公寓资产证券化异军突起

　　虽然融资总额骤降，但值得注意的是，本月有两家房企成功发行长租公寓资产证券化。阳光城发行“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”，认购总金额为人民币12.1亿元，此外，泰禾集团发行“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”第一期，认购总金额为人民币8.1053亿元。

　　●从股权融资来看，9月份监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币共计1.93亿元，相比上月份的0.67亿元(占比0.11%)，绝对值及占比双升

　　在债权融资艰难的情况下，房企转让项目子公司股权不失为另一种融资途径。本月1.7亿元来自于房企境内再融资，0.23亿元为港股上市公司执行股票期权计划。其中，中南建设全资子公司宁波中璟置业有限公司向杭州麦枫投资管理合伙企业(有限合伙)转让51%的股权，总融资额为0.8亿元人民币。此外，中诚信托有限责任公司以不超过9,000万元受让中南建设全资子公司南京中南锦城房地产开发有限公司40%股权。

　　表 ：2018年9月典型房企股权融资列表

　　结语

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，对融资来说，国内外环境恶劣，房企更应积极应对，从金融机构规避竞争力弱的房企及部分叫停股权质押融资来看，“围魏救赵”或许有一线生机，如：资产证券化或转让项目公司股权。

　　对市场来说，大型房企销售规模虽不断上行，但多数房企的存货周转率都在下行，可见其变现能力在减弱，快速回款是房企目前最最最紧要的事情。

　　对于资金面来说，央行降准1%，释放流动性资金7500亿，虽然缓解了紧张的资金面，但这些钱能否给房企“解渴”?同策研究院总监张宏伟认为，国内对房企融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法流入房地产开发领域，并且房企资金面仍然会很紧张，楼市降价大趋势不会改变。

　　40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股

　　注：本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告