2018第三季度市场回顾

　　来到2018年最后一个季度，让我们先来看看三季度中国内市场上发生了哪些大事：

　　央行今年以来第四次降准，中国货币政策依旧稳健

　　拼多多引起的“消费降级”风潮，消费者究竟愿不愿意花钱

　　万科 “转身”，预示管理时代即将到来……

　　华东住宅市场：利于买家评估

　　本季度上海市总体商品住宅呈现量价齐升的状态。一手商品住宅成交均价首次突破每平方米5万元关口，达到每平方米人民币54,600元。新建商品住宅新增供应累计约306万平方米，环比回升116.4%，同比上涨281.0%。一手商品住宅成交量共计约230万平方米，环比上涨58.6%，同比亦上涨38.7%。

　　上海一手房供应量、成交量及价格水平

　　住宅销售市场的新增供应量预计将会延续增长趋势。高端住宅市场，尤其陆家嘴滨江北岸及东外滩板块也会迎来较大供应。随着买卖双方对市场预期的转变，较多买家仍将维持观望态度。

　　受政府限价调控，预计四季度商品房价格将逐渐趋稳。随着持观望态度的买家增加，加之供应放量，市场逐渐从卖家市场转为买家市场。交易周期的拉长使得购房者将有更多时间考虑地段和品质。

　　华北写字楼市场：新政促使市场调整

　　9月份北京市政府出台多项房地产相关政策，涵盖个人住房公积金使用、城市规划、最新产业禁限目录等多个方面。其中《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》对首都城市规划与发展方向进行了明确与细化，涉及到房地产领域的调整涵盖住宅开发、办公及零售、租赁及商业服务业等不同领域，预计未来北京房地产市场将面临进一步的调整。

北京各商务区租金与空置率

　　北京最大体量的两处办公建设用地——CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区在短时间内难以投入使用，导致传统核心区面临供应短缺、存量增长放缓。同时在新政约束及多重因素的驱动下，北京写字楼市场去中心化进程正在加速。

　　在过去，非核心商务区的发展往往受制于区位、交通、产业聚集程度、楼宇品质等多方面的因素，随着去中心化进程加速、区域商务氛围成长以及相对较低的租金水平，非核心商务区已成为诸多知名企业、跨国公司办公地址的首选，进而满足租户进行升级、扩张或整合办公空间的多元化需求。

　　华南写字楼市场：多中心化发展愈加明显

　　广州甲级写字楼市场本季度总存量推高至507万平方米。租赁市场需求强劲，全市空置率环比进一步下降1.2个百分点至3.7%，平均租金环比增长2.8%至人民币每平方米每月173.2元。甲级写字楼二手散售均价环比上升1.2%至人民币每平方米32,239元。

　　深圳甲级写字楼市场在本季度总存量扩大至780万平方米。全市空置率环比上升1.1 %，平均租金环比下跌0.4%至人民币每平方米每月239.7元。甲级写字楼二手散售均价环比上升1.0%至人民币每平方米57,355元。

深圳写字楼市场租金变化

　　回望深圳写字楼市场发展历史，主要经历了三个阶段。1984至2002年是市场发展初期，以人民南、蔡屋围和华强北为主要商务区。2002至2015年是市场高速发展期，福田中心CBD是最为瞩目的发展焦点。2015开始，在城市总体规划和发展蓝图的引导下，深圳写字楼市场由东向西推进趋势明显，包括南山和宝安区在内的新兴商务区逐步出现并趋于成熟，多中心化发展的市场格局趋势愈加明显。

　　华西零售市场：商业引进人文元素

　　成都方面，总存量保持618万平方米。持续活跃租赁需求推动市场空置率连续六个季度下降，本季度录得5.1%。高新南区部分项目良好表现引领全市购物中心首层平均租金环比微涨0.2%，报人民币429.1元每平米每月。

成都零售物业市场供应及需求

　　重庆方面，全市总体量突破590万平方米。市场需求较为平淡，空置率连续四个季度上涨，录得13.2%。全市购物中心首层平均租金环比下降0.1%，报人民币388.7元每平米每月。

重庆零售物业市场供应及需求

　　如今，成都出现越来越多商业项目致力于引入人文元素，打造“文化+商业”模式。本季度见证成都部分项目通过不同方式将商业空间和文化元素相融合，不仅丰富消费空间体验，还成为招商推广协同和强化项目定位，将文化元素植入商业项目成为物业的一部分来打造。

　　例如城北的银海中心基于区域文化特色和目标客群打造城北记忆街区，将成都城市街区发展历史融入商业建筑设计;另外，国金中心在公共区域引入巴黎街区艺术节PARCOURS，提高曝光度和人气。最后是仁恒置地内部租赁空间举办陈冠希“一只猴子音术”艺术展，通过文化活动促进项目招商和运营协同效应。