上海“优质写字楼”暨“商务园区”租户普查出炉

优质写字楼与商务园区呈现共生共荣态势

优质写字楼市场仍以金融业（33%）为需求首位，商务园区则以TMT（科技、新媒体及通讯）（22%）产业为主，反映出优质写字楼所处的中心活动区，作为全市金融与经济发展的核心地位；商务园区在土地使用规范及政策引导下，更吸引具研发及创新概念的企业进驻。其次，市中心制造业以消费品制造业及制药业等付租能力相对较佳、与客户互动相对频繁的企业为主；工业品制造业、3C电子产品等具环评需求、需要高载重地板摆放机械及具产业聚集特性的公司，则以商务园区为优先考量。透过产业分布可知，优质写字楼版块及商务园区客群各异，有助于租赁市场的流通性及灵活性。

中资企业主导态势确立，外资租户持续往核心区靠拢

中资租户在优质写字楼市场的占比攀升至54%，为2015年普查以来首度超越外资租户；商务园区内，中资企业占比更高达69%，压倒性影响园区租户组成。从区位分布来看，外资在南京西路、淮海中路及人民广场写字楼板块；与张江、临空及漕河泾商务园区占比较高，显示外资企业在选址考量上，以靠近市中心的区域为优先。

租户需求面积差异化，连续大面积产品备受青睐

个别租户租赁面积分类结果显示，近50%的优质写字楼租户需求为整层面积，而58%的商务园区租户面积在一万平方米以上，其中又以独栋类型居多。过去两年大量新增供给体量，提供企业整并和扩租的空间，带动连续大面积需求占比增加。以企业数量来看，商务园区租赁面积两极化的情形较为显著。

新兴板块增加，各商圈逐步发展自有特色

核心商务区优质写字楼租户组成相对稳定，仅有20％的楼地板面积在过去一年有所变动，且主要是同区域内不同大楼的搬迁为主；核心拓展区变动率约在35%，多为跨区升级搬迁、整并搬迁等。各板块产业特色也逐步成型，陆家嘴及竹园以金融业挂帅，南京西路、淮海中路持续成为专业服务业的集中地，新兴版块产业结构则仍有形塑的空间。

上海商务园区总体以制造业和TMT为主，如传统的制造业集聚区域金桥、浦江等；而市北、临空、张江等区域的发展规划则对互联网和信息化等产业提出了支持，TMT行业也在这些区域内占据了主导。除此以外，在国家上海生物医药科技产业基地所坐落的张江，以及以生命健康为产业定位之一的浦江，医药及生命科学也是其热点行业之一。