2018年华南地区重点城市酒店投资分析

广州GUANGZHOU

广州作为中国华南地区的门户城市，是粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的核心城市以及“一带一路”的枢纽城市。每年春秋两季举办的广交会市是广州酒店市场的重要驱动因素之一。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

2007至2017间，广州市GDP整体稳步上升，2017年地区生产总值约达到2.2万亿元，较上一年增长率为10%。广州市的整体政策和经济发展影响了其旅游业总收入及酒店效益；积极的经济增长带动了旅游业的整体发展。

2013 年至2017 年间，广州的总访客量平稳上涨；其中国内过夜游客人次呈现稳健上升态势，复合年均增长率达5.9%。入境过夜游客人次近五年来也持续增长，其中2016年增长最快，增速达7.3%，2017 年增速减缓至4.5%。客源主体多为华南地区特别是广东省本地顾客；河南郑州及上海游客为广州酒店市场的主要外省客源。得益于邻近香港、澳门的区位优势，与其他城市相比，广州入境过夜游客人次占总访客量的比重较大，近五年来一直保持在约14.6%的水平。

2013 年至2017 年间，广州市旅游总收入保持约13.2%的复合年均增长率。受经济增速减缓的影响，近五年来该市旅游总收入增长率出现放缓的趋势。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

广州的11个行政区中，大部分酒店位于天河区和越秀区这两块集合了城市商业中心和旅游景点的热门地带，因此酒店市场竞争较大，相对饱和；反观荔湾区和南沙区，中高端酒店尚有较强的发展潜力。

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

广州酒店市场总体数量庞大，2018年共有约1.2 万家不同体量和不同星级的酒店提供住宿，其中中高档占比最大；由于人口基数较大、流动人口结构复杂，所以整体的消费能力较适应中低端酒店，中低档酒店也因此成为酒店市场的翘楚；广州市拥有70%以上的国际酒店品牌，国际化程度高，竞争激烈。

2017年广州市各星级酒店入住率较上一年均有所提升，其中五星级、四星级和三星级酒店入住率分别增长4个百分点、2个百分点和3个百分点。全市五星级和三星级酒店平均房价比去年均有所上涨，而四星级酒店平均房价则出现小幅下降。受国家政策以及市场供求关系的影响，五星级酒店面临的竞争压力增大，平均房价在2014年和2016年均出现下跌，2017年开始缓步回升，但其入住率所受影响不大，在近五年里稳中有升。

广州星级酒店每可售房总收入中，客房收入占比为46%，餐饮及其他收入分别约占36%和18%。

未来展望OUTLOOK

随着广州作为国家重要中心城市的地位进一步加强，以及粤港澳大湾区规划的政策利好，广州旅游及酒店需求将持续增长。未来几年里将有大量酒店供应进入广州市场，预计将进一步加剧市场竞争，给当地酒店业带来前所未有的机遇和挑战。

深圳SHENZHEN

深圳作为中国设立的第一个经济特区，是中国经济最发达的城市之一。依靠其内地入港的门户城市优势、繁荣的商务活动以及文创旅游的迅速发展，深圳成为中国最瞩目的酒店市场之一。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

2013 年至2017 年间，深圳市国内过夜游客人次保持稳定增长，复合年均增长率达9.5%，占过夜游客总人次的比重逐年增加，2017 年增至80%，但增速有所放缓。受全球经济低速运行和人民币升值等因素的影响，过去五年间深圳入境过夜访客人次波动较大，在2014年和2016 年出现负增长， 2017 年回升至3.1%，但入境访客总量仍然多年保持中国内地城市第一的位置。

2013 年至2017 年，深圳市旅游总收入的复合年均增长率为11.5%。受经济增速放缓以及出境旅游更为便捷的影响，2017 年该市旅游总收入增速由两位数下滑至8.5%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2016年，受国家政策的影响，五星级酒店大幅下调房价以吸引市场需求，入住率保持自2013年以来的逐年增长趋势，而三星级和四星级酒店入住率则出现小幅下降。2017年该市三星级及以上星级酒店入住率都达到近五年来新高，各星级酒店平均房价也均有所提高，其中五星级酒店涨幅度最大，约为5.4%。

客房收入是深圳市星级酒店营业收入的主要来源，占比达58%，餐饮收入占比约为27%。

未来展望OUTLOOK

未来3 至5 年内，深圳将有大量新增酒店供应入市，广泛分布于五大酒店区。随着招商引资步伐的加快和深圳东进策略的大力实施，前海片区和东部地区连同深汕合作区将迎来大量高端商务、会议以及休闲旅游需求，2018 年国际会展中心的投入使用也将带来更多的会议及商务需求，为深圳酒店市场发展带来更多机遇。

珠海ZHUHAI

珠海作为珠江口西岸的核心城市，是中国连接澳门和香港的门户城市，区位优势明显，滨海旅游资源丰富，素有“百岛之市”的美称。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

2013 年至2017 年间，珠海国内及入境访客人次稳步增长。2014 年初，珠海横琴长隆国际海洋度假区开业，为珠海旅游业发挥引擎和带动作用， 当年国内及入境访客人次分别增长19.2%和10.7%。近年来，受益于横琴自贸区以及横琴口岸24 小时通关等利好因素，国内及入境访客人次均呈现稳步增长趋势。

在经历了2015 年增速急剧下滑之后，珠海市旅游总收入于2016年恢复至两位数的增长速度。2017 年该市旅游总收入达到人民币368万，同比增长16%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2016年，珠海市各星级酒店入住率均出现明显下滑，2017年则大幅回升并创下近五年来的新高，五星级、四星级和三星级酒店入住率分别达到59%、60%和65%。在平均房价方面，由于市场竞争加剧，2017年各星级酒店均采取下调房价的策略来换取入住率的提升。五星级酒店平均房价自2012年起逐年下跌，而四星级和三星级酒店表现较为波动。

从珠海市星级酒店市场的收入构成来看，客房收入贡献最大，占比高达62%，而餐饮收入和其他收入分别约占31% 和7%。

未来展望OUTLOOK

随着横琴自贸区的进一步发展、珠澳旅游经济一体化进程的加快以及未来横琴长隆二期项目的建成，将带动珠海旅游业进一步发展，推动商务、会议及休闲需求持续增长。横琴依旧是目前投资的热点。同时，随着着海岛度假需求的高涨和政府加大对海岛的开发力度，珠海滨海度假市场发展潜力巨大。据悉，澳门银河娱乐体育休闲度假项目已正式签约，计划投资百亿人民币在横琴打造高端度假区旅游项目；格力集团在东澳岛玲玎海岸的项目也规划有5 家星级酒店。

桂林GUILIN

桂林地处广西壮族自治区东北部，是世界著名的旅游目的地，同时也是联合国世界旅游组织/亚太旅游协会旅游趋势与展望国际论坛的永久举办地。

旅游业主要指标TOURSIM KEY PERFORMANCE INDICATORS

2015 年以来，桂林总访客人次增速加快，国内市场高速增长。2017 年，在国内市场的拉动下，总访客量突破8000万人次，同比增长52.9%，旅游总收入达人民币972 亿元，同比增长52.5%。入境访客方面，在桂林市政府积极将该市打造成为国际旅游度假目的地的种种努力下，入境访客人次增长率亦表现不俗，过去五年间的复合年均增长率达6.5%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2013年至2017年间，桂林三星级酒店入住率呈现平稳态势，平均房价表现较为波动。四星级和五星级酒店通过下调房价刺激需求增长的策略成效较为显著，入住率在过去五年间均大幅上扬。2017年，在强劲的市场需求拉动下，各星级酒店入住率及平均房价均实现明显提升，酒店市场开始回暖。

客房收入是星级酒店收入中最重要的组成部分，所占比重达50%，餐饮收入和其他收入分别占比30%和14%，收入结构较为多样化。

未来展望OUTLOOK

当地政府大力发展旅游业的战略、桂林万达文化旅游城的建设，以及未来几年数家国际及国内知名品牌度假酒店入驻阳朔等众多利好因素，将进一步带动桂林旅游业的发展，促进酒店市场繁荣。2018 年及未来两年（预测），由于国内大众旅游需求的日益旺盛和本地入境游市场的繁荣，尽管面临数家新增供应进入市场的挑战，总体而言桂林的各类星级酒店市场走势较为乐观。

海口HAIKOU

海口是海南省省会，海南省政治、经济、科技、文化中心和交通枢纽，国家“一带一路”战略支点城市，拥有丰富的热带旅游资源。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

过去五年间，海口国内过夜访客人次保持稳定增长，复合年均增长率为9.3%。受国际经济疲软的影响，海口入境过夜访客人次一度处于负增长状态，但自2016年起止跌回升，2017 年入境过夜人数达18 万人次，同比增长33.3%。但入境过夜访客数量总体较少，仅占过夜访客总数的1.2%。

2013 年至2017 年，旅游总收入高速增长，复合年均增长率高达22%，2017 年实现旅游总收入人民币265 亿，同比增长38.7%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2015年以来，海口各星级酒店的入住率均呈现上升态势，随着市场需求的持续增长以及市场对新增供应的逐步吸纳，2017年各星级酒店入住率均大幅提升，带动每可售房收入的跌至回升。平均房价方面，五星级酒店在连续几年的下滑后出现回升，四星级和三星级酒店则出现小幅下降。

星级酒店收入构成方面，客房收入占据每可售房总收入51%的比重，另一半份额中餐饮占据35%，其他方面占14%， 显示了游客消费结构日益多元化、均衡化、生活化的趋势。

未来展望OUTLOOK

未来三年内（预测），将有数十家新的中高档酒店陆续进入海口市场，预计将会对现有星级酒店市场，特别是四、五星级酒店产生下行压力。但随着更多高品质及多元化酒店产品的出现，海口作为旅游度假目的地的吸引力将进一步加强，整体市场的平均房价水平也有望得到提升。

三亚SANYA

三亚位于海南岛最南端，是海南省南部的中心城市和重要外贸口岸，也是中国通向世界的门户之一。三亚拥有得天独厚的旅游资源，是中国最具吸引力的热带海滨度假目的地。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

随着国内休闲旅居需求的日趋旺盛和 “双修”、“双城” 国家战略进程的深入，近五年来三亚国内过夜访客人次稳定上扬，复合年均增长率达10.5%。入境过夜访客人次也走出了2014 年的最低谷，呈现狂飙突进的增长态势，2016年和2017 年的年增长率分别达到25.3%和54.3%。

2013 年至2017 年，三亚旅游业总收入的复合年均增长率约为15%，呈现稳步上升态势。2017 年， 旅游总收入突破人民币400 亿元，同比增长26%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2013年至2016年间，尽管需求持续增长，但受大量新增供应不断涌入市场的影响，五星级酒店在维持入住率稳定的情况下，平均房价连年下跌。四星级酒店也通过降价策略使得入住率不断提升。2017年，在强劲的市场需求带动下，五星级及四星级酒店的入住率大幅提升，带动每可售房收入随之增长。相较而言，三星级酒店的平均房价和入住率则较为平稳。

星级酒店每可售房收入中，客房收入占比达70%，占据了绝对主力，餐饮和其他收入分别占比25%和5%。

未来展望OUTLOOK

2018 年（预测），随着国内休闲旅游需求特别是家庭亲子游的日益旺盛以及国际度假旅游目的地建设进程的加速，三亚国内和入境旅游市场将继续保持强劲发展势头，另一方面，未来两年大量新增供给的进入，将加剧三亚星级酒店特别是五星级酒店的竞争。海棠湾和清水湾是当前酒店投资的热点。