北京地区写字楼市场态势及相关政策解读

第一太平戴维斯数据显示，北京市平均租金在2018年第三季度实现连续六个季度环比增长，达到每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。

租金持续上涨的背后是北京甲级写字楼市场极低的空置率。“2018年三季度，北京市甲级写字楼空置率为6.5%”，他表示，尽管这与前些年的4%左右比较已有提升，但对比中国很多空置率高达15%至20%的城市，这仍然是一个十分低的空置水平。

北京地区在过去几个月里新增了三座写字楼供应，但均位于非核心商务区。而核心商务区租金高企、供应短缺的局面依然没有较大改变。实际上，北京甲级写字楼核心商务区已经“一席难求”，潜在的供应也迟迟未能入市。

据第一太平戴维斯研究部预测，未来五年，受到 “禁限目录”的影响，核心区土地供应日益稀少，新增写字楼供应量将逐年缩减。但这并不是导致北京写字楼市场供应短缺的全部原因。麦安东认为，政府对开发商越来越严格的开发审批条件，以及城市规划和环境等方面的限制，也在一定程度上推慢了写字楼供应的入市节奏。

核心与非核心商务区未来供应量，2018-2022年

非核心商务区之“逆袭”

CBD、金融街等核心区域的快速发展始于上世纪90年代，不断涌现的写字楼项目壮大了核心区的规模，这种趋势延续到2013年。

2014年之后，核心商务区发展减速，非核心区开始崭露头角。借助望京、丽泽、亚奥等区域的崛起，非核心区供应量开始反超核心商务区。

2018年之后，非核心区写字楼存量已与核心区等量齐观，而除去CBD的中服地块，传统核心商务区将没有大体量写字楼供应。

更为关键的是，原计划于2018年下半年入市的中服地块第一批写字楼，由于种种客观原因，再次推迟交付日期，使得核心区的未来供应面临极度紧张的态势，而有意入驻CBD的租户也不得不调整自己的选址规划。

核心与非核心商务区写字楼存量 2008-2018Q3

非核心商务区的独到优势

01租金优势仍是吸引企业选址的重要因素

非核心区的租金优势对于租赁成本较为敏感的租户来讲有着极大的吸引力，当企业有扩张或整合需求时，非核心商务区成为其不二之选。

核心与非核心商务区写字楼租金走势 2008 – 2018Q3

02非核心商务区交通通达性不断提升

至2018年三季度，除丽泽金融商务区外，各非核心商务区都至少有一条地铁线路可以通达。而覆盖丽泽区域的14号段和16号线也将分别于2019年、2020年贯通，届时将极大提升区域通达性和商务氛围。

北京各商务区地铁通达情况

03 知名企业开始青睐非核心商务区

麦安东分析称，2003-2013年间，传统核心商务区凭借众多优质写字楼吸引了大量国内外企业入驻，十年吸纳量远超非核心。2014年，非核心区供应量增长释放了大量办公需求。2016-2018年，非核心区吸纳量已遥遥领先于核心区。例如，望京区域目前已承接了来自CBD及中关村的租赁需求，而未来建成的丽泽商务区将承接一部分金融街的需求外溢。

核心区与非核心商务区写字楼吸纳情况对比 2003 – 2018Q3

望京位于北京东北部四环路与五环路之间，原属纯住宅区，自2008年起形成商务区，现已成为最活跃的非核心区域之一，也是写字楼市场去中心化进程中受益最大的区域市场。近五年间，区域多栋高品质写字楼竣工，极大增强了区域的吸引力。

麦安东表示，目前，多家知名企业已将总部或分支机构设在望京，同时投资者也在望京完成了多宗物业收购。回望十年前，望京区域的主力租户多是制造业、重工业企业和小部分文化类企业，而现在，包括阿里巴巴在内的一批国内外知名企业已选择进驻望京。

未来发展格局再升级

2018年对于北京写字楼市场来讲是关键之年，整体市场的去中心化趋势正在加速，新格局逐渐成型：以CBD、金融街、中关村为代表的核心商务区发展速度放缓，而以望京为代表的非核心商务区发展正不断加快。

根据第一太平戴维斯的预测，未来3至5年内北京将有约200万平方米的甲级写字楼供应入市，将在下一个5年期间内有效增加18%至20%的供应量，这对市场格局将产生较大影响，意味着租户将有更多选择和谈判的权利，未来北京写字楼市场很可能从房东市场转变为租方市场。而核心商务区中现有的写字楼或会以租金打折的方式留住原有租户和吸引新租户，“业主们需要在瞬息万变的市场中做好准备”，麦安东表示。