2018年西南地区重点城市酒店投资分析

重庆CHONGQING

重庆是长江上游地区的经济中心, 中国西南地区的国际性综合交通枢纽。重庆旅游资源丰富，是著名的历史文化文城，同时被誉为“世界温泉之都”。是西南地区高端酒店市场发展最快的城市之一。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

2013 年至2017 年，重庆国内访客人次稳步增长， 增长速度不断加快。2017 年国内访客量突破5.3 亿人次，继续位居全国第一。入境访客人次方面，得益于世界旅游城市联合会峰会的举办、多条国际航线的开通以及72小时过境免签政策等多重利好，重庆的国际知名度得到提升，近年来入境访客人次增长率逐年上升。

随着总访客人次的增长，重庆的旅游业总收入也连年上升，五年间的年间复合增长率达16.9%； 然而，到访重庆游客的人均旅游消费水平较低且增速缓慢，2017年仅为人民币610 元。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTEL SUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2013至2017 年，重庆三、四星级酒店入住率呈现总体呈下降趋势。与之相反，五星级酒店入住率自2015年起逐年上升。这与五星级酒店下调房价、政治环境的改善以及酒店客源结构的调整有关。五星级酒店的平均房价与四星级酒店的差距缩小，使原本对中端酒店有需求的旅客愿意花费投入，享受高星级的住宿体验，分去一部分四星级酒店的市场需求。

星级酒店每可售房收入结构方面，客房收入是酒店收入最重要的组成部分，占比47%，餐饮收入占比39%。

未来展望OUTLOOK

作为西南地区的门户城市，重庆丰富的旅游资源将带来持续增长的旅游度假需求，两江新区的进一步发展及产业导入也有望带动商务及会议需求的增长，为酒店发展带来更多机遇。未来三年，预计将有多家高端酒店陆续入市，分布在解放碑商业区、北城商业区及四大温泉区。随着休闲度假需求的日益高涨，重庆温泉度假酒店的开发将吸引更多休闲度假客群。

成都CHENGDU

成都是四川省省会，西南地区重要的中心城市。成都拥有得天独厚的旅游资源、深厚的历史文化底蕴和休闲度假氛围，自古被誉为“天府之国”。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

2015 年起，成都国内访客人次增速有所放缓并维持在较低水平。2017 年，国内访客量突破2亿人次，占总访客量的98.6%。入境访客人次增速明显，五年间的年均复合增长率达14.3%。2017 年，联合国世界旅游组织第22 届大会在成都举办。随着成都多次被国内外刊物评选为世界领先的旅游胜地之一、以及不断加大力度开辟国际航线，成都的国际知名度日益上升。

2013 年至2017 年，成都市旅游业总收入稳步上升，年均复合增长率高达22.9%。2017 年旅游业总收入突破人民币3,000 亿元；到访成都游客的人均旅游消费由2013 年的人民币858 元增长至2017 年的人民币1444 元，增幅明显。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTELSUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2013年至2017 年，五星级酒店以不断下调房价为代价来换取入住率的提升，每可售房收益逐年下滑，高端酒店市场供过于求的局面给酒店经营带来压力；四星级酒店入住率虽有波动，但总体呈上升态势。然而，迫于五星级酒店不断降价及新增供应的压力，四星级酒店的平均房价也不断下降；三星级酒店市场表现则较为稳定。

在星级酒店每可售房总收入构成方面，客房收入占总收入的50%，餐饮收入和其他收入分别占30%和20%。

未来展望OUTLOOK

据豪威盛统计，未来两年将有十家高档酒店共计约2000 间客房进入市场，预计将进一步加剧现有市场竞争压力。未来几年酒店新增供应集中分布在市中心区域及天府新区。随着天府新区的进一步开发，产业导入和基础设施的逐步完善预计将促进酒店需求的增长。

昆明KUNMING

昆明是云南省省会，又称“ 春城”，是中国通往东南亚和南亚的重要门户城市，也是丝绸之路经济带中的重要城市。凭借丰富的历史文化底蕴、多姿多彩的少数民族风情以及四季宜人的气候，昆明吸引了大量中外访客。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

四季如春的昆明作为备受游客欢迎的休闲目的地，国内访客人次自2013 年以来保持稳步增长，复合年均增长率达到24.6%。2017 年，国内访客数量突破1.3亿人次。受2014 年昆明火车站暴恐事件、人民币汇率上升等因素的影响，昆明入境访客人次在2014年至2015 年出现负增长。此后， 为了缓解昆明入境旅游缩水的态势，昆明长水机场开始实行72小时过境免签政策。此外，随着政治经济形势稳定，社会安全防控加强，昆明入境访客人次于2016 年及2017 年出现回升，在2017 年重回2013年约8.6%的增长率。

旅游总收入方面，受负面事件影响，2014 年和2015年较低迷的旅游收入从2016 年起迅速回温，2017 年该市旅游总收入超过人民币1,600 亿元，增长率达到49.8%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTELSUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

经历2014 年昆明整体市场需求大幅回落后，总体来看，昆明酒店市场自2014年以来正在缓慢复苏。各星级酒店的平均房价都呈现一定程度下调。其中，受近年的五星级酒店新增供给影响，昆明五星级酒店平均房价降幅较为明显，2017年较2013 年下调25.6%，平均房价首次低于人民币500元。入住率方面，2017年 昆明各星级酒店入住率较上年均有小幅下降，在2015年至2017 年的调整期间整体出现小幅上下波动。从季节性来看，因四季如春的气候皆适合旅游，昆明的旅游旺淡季并不明显，全年各星级酒店入住率都较为平均。

在昆明星级酒店每可售房总收入及其构成方面，2016 年，客房收入仍是最重要组成部分，占比高达63%。

未来展望OUTLOOK

积极的旅游推广举措有望使昆明访客人次维持稳定上升趋势，但近年来云南省旅游市场频发负面事件如宰客、伤人等，云南整体旅游市场的整治将继续引发昆明访客人次呈现短期波动，国内市场将继续占据主导地位。未来两年，昆明酒店新增供应将主要分布在呈贡新区及市区，将继续给表现挣扎的市场带来一定下行压力。

贵阳GUIYANG

贵阳是贵州省省会，因其地理位置和气候优越而被称为“中国避暑之都”，是集生态旅游和休闲度假于一体的旅游城市。贵阳酒店市场目前正处于快速发展的时期。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

贵阳旅游市场近年来呈现“井喷”式发展。受益于贵广、沪昆高铁的建成开通、贵阳机场扩建以及高速公路网的不断完善，贵阳市的国内访客人次稳步上升。2017 年国内访客量达1.49 亿人次， 同比增长34.1%，占总访客人次的99.8%。入境访客方面，由于身处内陆且缺乏国际知名的旅游产品，贵阳入境访客量较少。为了提高贵阳的国际知名度，当地政府推行了一系列旅游推介活动并加大国际航线的开发力度，有效的促进了入境访客人次的增长，2017年同比增长30.5%。

2013 至2017 年，贵阳市旅游业总收入的增长速度不断加快， 五年间的年均复合增长率高达26.6%。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTELSUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2013年至2017 年，贵阳市星级酒店的入住率表现较为波动。五星级和四星级酒店的平均房价总体呈下降态势，其中五星级酒店尤为明显，反映出受政策限制及供过于求的负面影响，贵阳星级酒店市场为适应需求结构的改变而进行了调整。2017 年，各星级酒店的入住率都与上年基本持平，平均房价均有小幅下跌。

星级酒店收入方面，客房收入仍是贵阳星级酒店收入最重要的组成部分，占比超过总收入的一半。餐饮收入和其他收入分别为37%和10%。

未来展望OUTLOOK

随着政府大力推动旅游业发展，贵阳访客人次将继续保持增长势头。随着旅游景区建设提升、旅游产品多元化和配套设施日益完善，以及日益上升的国内外休闲商务旅客需求，贵阳市星级酒店市场由于供过于求造成的负面影响将有望逐步减轻。

观山湖区拥有金阳科技产业园、贵阳国际金融中心、贵阳国际会展中心等多处酒店需求来源，加之便利的交通条件和临近风景区的优势，吸引了多家国际品牌酒店在未来几年进驻。

丽江LIJIANG

丽江风光秀美，著名的历史、自然景区超过100 处，自古以来是丝绸之路和茶马古道的中转站。建于南宋时期的丽江古城是中国四大古城中保存最好的古城，同时也被联合国教科文组织列为世界文化遗产。丽江拥有丰富的文化底蕴、秀丽的峡谷河山、四季如春的宜人气候，被评为中国二十大旅游城市、中国十大休闲城市等。

旅游业主要指标TOURISM KEY PERFORMANCE INDICATORS

2013 年至2017 年间，丽江访客人次呈逐年增长态势，在2017 年总访客人次超过4,000 万。然而， 访客人次增长速度从2014 年起大幅放缓，至今仍维持在较低水平。2017 年丽江国内访客人次增长率与去年几乎持平，而入境访客人次增长率则有小幅上升。

2013 年至2017 年间，丽江旅游总收入保持连年增长，旅游业已成为其当仁不让的第一产业。然而，自2016年起，丽江旅游的宰客、伤人等负面事件被屡屡曝光，让丽江的信誉度受到重创，对国内访客人次造成了一定影响，丽江高收入的旅游业将面临挑战。

酒店区分布DISTRIBUTION OF HOTELSUBMARKETS

星级酒店市场业绩STAR-RATED HOTEL MARKET PERFORMANCE

2013年至2016年间，丽江市三星级和四星级酒店平均房价总体呈现下滑趋势，而五星级酒店平均房价在经历2015年大涨之后于2016年遭遇大幅下降。由于低星级酒店客源对价格更加敏感，同时面对来自经济型酒店、民间客栈、青年旅馆的多重竞争，三星级酒店不断下调房价以求吸引更多的住宿需求，平均房价在2016年首次低于人民币120元。然而，较低的房价并未对入住率产生太大的正面影响。2016年，丽江市三星级和四星级酒店入住率较2015年出现回落。而五星级酒店平均房价的调整则带动其入住率在同期上升。2017年，丽江星级酒店平均房价及入住率进一步下滑，其中各星级酒店入住率降幅均超过10%，可见2017年是丽江星级酒店面临巨大压力的一年。

丽江旅游季节性也十分明显，其中第三季度为旅游高峰期，每年整体市场入住率在第三季度达到峰值。而第一季度因为气候等原因，游客相对较少。

每可售房总收入方面，客房收入是丽江星级酒店酒店收入最重要的组成部分，占比高达72%，可见客源对酒店的餐饮及其他消费需求相对较小。

未来展望OUTLOOK

受负面新闻影响，丽江旅游市场的整治将继续引发旅游人次、旅游收入的短期波动。未来几年，一些奢华度假酒店将进驻丽江束河古镇及古城区，新增五星级酒店供应预计将在一定程度上抬升丽江的高星级酒店平均房价。然而，丽江是主要面向年轻群体的休闲旅游目的地，客栈云集，总体平均房价仍然会维持较低水平；同时而被其他小型客栈、精品酒店瓜分的市场需求仍将持续给星级酒店带来较低的入住率。