【权威发布】美国长租公寓行业深度分析报告（概要）

前　言

　　得益于“工业化”和“城镇化”，在20世纪70年代，美国长租公寓市场开始形成。与我国目前的情况类似，美国在行业发展初期也是以消化存量房产的“二房东”模式为主。到了1991年，随着权益型REITs的上市流通，资产所有方和公寓运营商结合或统一化，美国长租公寓行业正式进入了“机构化”、“规模化”、“资产证券化”的成熟发展阶段。

　　本报告一方面将以宏观视角，对美国长租公寓行业近50年的发展历程作出深入剖析，并对行业未来发展作出了展望；另一方面，从微观角度，对美国长租公寓市场的租户特征、需求特点、存量资产的分布和未来增量的变化等，进行了透视性解析。

　　同时，值得一提的是，美国长租公寓协会（National Apartment Association, 简称NAA）从1991年开始，已经连续出版了28年的《美国长租公寓运营年度报告》，该报告中以数十万长租公寓作为样本，通过采集其年度运营数据，建立了完整的运营模型和分析体系。基于与美国长租公寓协会的合作，北京优尼华寓信息咨询公司获得了NAA过往28年的《美国长租公寓运营年度报告》。本报告正是基于上述丰富、真实、有效的数据，对美国长租公寓行业的运营情况，作出了客观、真实的分析。这也是本报告最大的亮点和价值所在。

　　希望通过此报告，科学全面地对美国长租公寓行业进行剖析，以挖掘出中国长租公寓行业面临的契机，实现提质增效，推动行业高质量和可持续发展。

　　19世纪70年代到20世纪初，美国完成了第二次工业革命；工业化的完成使得大量乡村人口涌入城市，同时，二战后，大量退伍军人的出现，更加速了美国的城市化进程，而城市化催生了租房化的现象。

　　从1965年到2018年的近54年中，美国租房家庭的比例始终保持全美家庭总数的31%-37%之间，长租公寓已为美国民众“首选”的生活方式。

资料来源：优尼华寓，US. Census Bureau

　　哈佛大学住房联合研究中心的预测表明，未来10年，随着千禧一代达到中年，整个美国社会的家庭住房需求将十分强劲。同时，婴儿潮一代的老龄化也将提升老年家庭的数量。因此，预计至2025年，家庭住房新增总量将达到1,360万户。

　　考虑到所有这些因素，上述预测显示，如果拥有房产家庭的数量稳定在2016年的水平，那么到2025年间，将增加470万户租房家庭和890万户拥有住房家庭。

　　经过对大量数据的深入分析，总结出美国长租公寓的客源呈以下特征：

　　1.单身客源比例高；家庭客源多为年轻夫妻；老年家庭客源涨幅最大。

资料来源：优尼华寓，哈佛大学住房联合研究中心《AMERICA'S RENTAL HOUSING 2017》

　　2.租房者虽以中低收入者为主，但高收入家庭是美国长租公寓租金增长的最大驱动力，这部分租户主要聚集在购房成本高、发展快速的地区。

资料来源：优尼华寓，哈佛大学住房联合研究中心《AMERICA'S RENTAL HOUSING 2017》

　　3.开车是美国长租公寓客户通勤的主要交通方式。

　　截至2017年，全美长租公寓存量约为4,710万套，占全国住房总供应量的35%，整体出租率约为93.42%。

　　美国长租公寓主要集中在美国东部地区，其次为西海岸和美国南部。

资料来源：优尼华寓，哈佛大学住房联合研究中心《AMERICA'S RENTAL HOUSING 2017》

　　人口数量多、通勤时间长以及“18小时城市”都是长租公寓的高存量地区。

　　在美国，长租公寓的租户并非扎堆在大都市中心区域，一半以上的租户可能居住在郊区社区或者是卫星城。目标人群不同也决定了美国长租公寓的档次划分，长租公寓投资运营商多投资能带来更高租金收入的A/B两个档次的物业。

资料来源：优尼华寓，Yardi Matrix

　　在过去的十年里，美国各地城市的长租公寓单套面积都在缓慢减小，设计更加生活方式化。

资料来源：优尼华寓，RENTCafe.com

　　同时，受到人们生活方式转变的影响，长租别墅的增量也较为迅猛。开发商兼租赁运营管理公司应运而生，全美四分之一的长租型别墅社区由这类开发商拥有并运营。

　　按照美国公寓协会NAA的统计，按照住宅套数的统计口径，大型机构是长租公寓主要的投资及运营方，占比51.8%。

　　大型机构中，除了非盈利机构及其他政府类组织外，开发商、REITS和私募基金是占比最大的三类机构投资者。从全美TOP20的长租公寓（按照套数统计）投资及运营管理方统计来看，8家为REITS，8家为开发商，其余4家为私募基金；而开发商和REITS的通常规模更大。

资料来源：优尼华寓

　　机构类投资运营商自20世纪90年代进入快速发展期，经历了快速扩张阶段、平稳发展阶段和精准聚焦阶段，形成了不同聚焦区域的精准定位。如：以核心热点区域为选址目标的EQR，以高潜力区域为选址目标的MAA以及专注在高收益率区域深耕的Irvine。

　　机构类的投资运营商拥有全美大部分的大体量长租公寓，特别是REITs，占比达到近30%；而个人投资者则主要拥有长租别墅和花园洋房物业。

资料来源：优尼华寓，哈佛大学住房联合研究中心《AMERICA'S RENTAL HOUSING 2017》

　　机构类投资运营商的主要利润来自于两个方面，一是资产组合的运营收益——稳定但增幅有限，二是资产增值带来的溢价及超额收益——收益可观。

资料来源：优尼华寓

　　美国长租公寓协会（NAA）每年都会对全美长租公寓（市场化租金）进行研究，形成《美国长租公寓行业运营情况报告》。这份报告覆盖美国了10个州和90个城市的数千个机构持有型长租社区的超过100万套公寓，其中，大部分社区的规模在100-400套公寓之间。

　　报告从资产持有者（业主）的角度，对公寓的运营情况进行详尽分析。本章的分析就是基于2008-2017年共计十年的《美国长租公寓行业运营情况报告》统计结果。从净利润分析入手，详细拆解分析了运营收入（租金收入、空置损失等影响租金收入的因素以及其他收入）、运营成本（税费、人力成本、营销、能源、保险等）以及其他影响利润水平的因素（资本性支出、房龄等）。

资料来源：优尼华寓，NAA

　　美国长租住房行业以“服务化、便捷化、灵活性”为原则，从租前、租中和租后等各个环节为租户提供全流程服务。

　　租前环节：搬家服务 & 家具租赁服务

　　租中环节：注重生活方式的打造（社区、服务、打造生活方式圈层等）

　　租后环节：如何提升续租率，以及购房转化率