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“变”中迸发新能量 / 媒体抢听会·华中区

戴德梁行 · 2019-02-20 10:51:09

2018年,行业进入变革与重构,地产商纷纷迈入多元化转型之路。本报告聚焦的城市是广州、武汉、长沙、郑州。

2018年,行业进入变革与重构,地产商纷纷迈入多元化转型之路。广州大宗交易市场连续3年创下新高、武汉新零售引领消费升级、长沙甲级写字楼市场迎来历年供应最高峰、郑州产业结构进一步优化,城市影响力加大……2018年房地产市场,这四座华中区城市的表现如何?

大宗交易市场

广州持续3年创新高 

2018年广州大宗物业投资市场共达成22宗交易(单宗成交金额1亿元以上),投资总额高达240亿元人民币,连续两年突破200亿规模,持续3年创新高。

广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一,发展潜能无限,将成为投资者重点关注的市场。外资投资者近年对广州大宗物业投资均持有积极态度,占比呈现显著增长趋势;同时,政府背景的投资机构有融资优势,将继续参与大宗交易。

土地市场

冰火两重天 各地表现不一 

广州

2018年,因全市土地供应同比下降22.7%,导致土地成交面积同比下滑15.1%。全市楼面地价同比大幅上涨43.2%,拉动全市土地出让金创下历年新高。

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广州交通枢纽类用地大幅增加,将强化其在湾区中的交通枢纽地位并为多个潜力TOD项目赋能;科企与房企强强联手推进产城融合,如思科与碧桂园共同打造番禺国际科创城项目;商办用地多为定向出让,是政府推动招商引资、引导产业落户的重要策略;人才争夺战呈现白热化趋势,政府加速推出纯人才公寓,以期在抢人大战中占据优势。

武汉

2018年武汉市共出让土地198宗,最终成交171宗。全年土地成交面积1,086万平方米,较去年增加约3.8%,总成交金额1,332亿元,较去年下降约11.4%。全市平均楼面地价出现了多年以来的首次下降。

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长沙

2018上半年,长沙土拍市场较为火热,出现了首个楼面地价突破万元的非特殊用地以及多个溢价成交的“双限”地块,而从下半年开始,由于限价地块利润有限以及购房者观望情绪加重,开发商拿地趋于理性,多宗土地流拍,底价成交地块成为土拍市场主流。

郑州

郑州土地市场在2018年供需以“稳”为主,全年市本级区域共成交373宗、1,553.1万平方米土地,土地成交面积同比上涨2.4%;成交金额同比攀升22.4%达1,047.1亿元。

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住宅市场 供应加大 量价齐升 

广州

2018年,广州全市新房销售面积微升1.5%,销售均价同比大幅增长23.7%至20,354元/平方米。同期,全市新房供应量增幅显著,中心城区同比增幅高达109.2%。

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武汉

2018年武汉市商品住宅批准上市面积2,192.8万平方米,较2017年上升约5.1%,而销售面积1,468.9万平方米,较2017年下降约19.3%。

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长沙

2018年长沙新建商品住宅成交1,586.8万平方米,成交量同比大幅上涨32.2%,新建商品住宅成交均价同比上升12.5%至8,042元/平方米。

写字楼市场存量去化 吸纳量突破 

广州

2018年,广州甲级写字楼市场全年仅有3个新增供应项目入市,包括保利中悦广场、保利琶洲湾天幕广场及广州报业文化中心,共计约28.1万平方米,均集中在琶洲商务区。在新增供应有限的情况下,市场存量持续去化,全年净吸纳量约为31.9万平方米,拉动全市空置率同比下降2.4个百分点至5.6%,创近十年来新低。

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武汉

卓尔国际中心、武汉环贸中心B塔、泛海创业中心、天悦外滩金融中心及帝斯曼国际中心的入市为武汉核心商圈甲级写字楼带来约41.3万平方米的新增供应,全年净吸纳量达到35.7万平方米的历史新高。空置率走势平稳,同比下降约3.5个百分点。

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长沙

长沙甲级写字楼市场迎来历年最高供应量,全年新增供应达到约68.2万平方米。在大量新增供应释放的背景下,空置率同比上涨12.0个百分点至45.4%。面对激烈的市场竞争,不少写字楼业主加大招商力度,推动甲级写字楼净吸纳量取得突破,相较去年大幅上涨106.0%。

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郑州

2018年甲级写字楼市场累计新增供应47.1万平方米,较去年上升6.1倍。空置率较去年同期仅微升0.9个百分点。全年净吸纳量达到33.9万平方米,金融和科技行业成为市场吸纳主力。受新增供应影响,全市甲级写字楼平均租金为89.5元/平方米/月,较上半年下降1.9%。

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商业市场多样化迎合消费需求 

广州

拍照经济席卷而来,各大购物中心纷纷发力,联合举办主题展览,制造话题吸引人流拍照打卡,如天环引进的大型熊本熊主题活动展、万菱汇打造的“屁桃家族的圣诞趴”、百信广场的“小猪佩奇缤纷假日”等。

武汉

近年来武汉市消费升级趋势显著,市民对消费的追求正从功能层面跨越到体验层面。为迎合目前消费方式和需求的改变,越来越多的传统品牌也正试图依靠科技和创新进行焕新升级,以提升品牌竞争力。

长沙

若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园、龙湾商业广场等多个社区商业项目于2018年顺利落地。社区商业满足周边居民的消费需求,具有很强的便利性和针对性,其与购物中心形成差异化竞争,或将成为长沙商业地产的新一轮风口。

郑州

郑州主城区优质零售市场迎来正弘城的开业,郑东新区迎来绿地新田360广场的开业。新世界百货引入时尚街区,万象城进行业态调整,部分百货和购物中心引入更多餐饮和体验式业态。积极的业态调整带来了更多的年轻客群,减少了空置率,有利于市场未来发展。

总的来说,在变化中的宏观环境下,广州、武汉、长沙、郑州四地的房地产市场都迸发出新的动能。

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