百强房企的千亿投资逻辑

　　2018 年，全国商品房销售面积 17.2 亿 ㎡，同比增长 1.3%;商品房销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%。销售面积和销售金额达到历史新高，但在政策高压的累积效应下，销售面积和金额同比增速分别较 2017 年放缓 6.4 和 1.5 个百分点。房地产行业的天花板越来越近。

　　住宅红利逐渐消失，传统地产行业成本高企、竞争加剧、利润日渐摊薄，房企致力于开辟新赛道，寻求多元化投资经营之路。

　　本文试图通过梳理百强房企投资事件、投资领域和投资特征等方面，描绘百强房企投资格局，为房企多元化投资布局提供参考和借鉴。

　　　　一、投资事件：房企多元化投资方兴未艾

　　据地新引力统计，2018 年，百强房企参与投资事件达 73 件，较 2014 年增长了 7 倍多，投资金额增长 30 多倍。按照目前的趋势来看，2019 年百强房企投资事件有望依然维系高位。

　　与总投资事件腰斩相比(依据清科数据：2017 年投资事件共 3235 条，2018 年投资事件共 1406 条)，房企投资热情高涨，「逆势而为」，加大了多元化投资力度。

　　二、投资主体：百强房企近 30% 涉足

　　目前，近 30% 百强房企涉足多元化投资，从数量看，万达、金茂处于最前列，总投资宗数已超过 20 宗;越秀、融创、远洋、保利投资事件数超 10 宗。其他房企投资宗数均少于 10 宗。

　　其中金茂、越秀、远洋、保利等拥有独立资本平台的房企投资更活跃，融创和万达投资金额较大。

　　三、投资策略：房企投资策略中性偏积极

　　从事件看，房企投资策略偏中性积极：B 轮投资事件居于首位，约占投资事件总数量的 21%。A 轮和战略投资分别位列第二、第三，分别占据投资事件数量的 19.5% 和 15.8%。

　　A 轮和 B 轮在整个企业融资阶段中属于中期，虽然较天使投资，投资周期缩短，但是风险仍然较大。这一时期，企业过了初创期，开始进入快速发展期，可能有一定的现金流，但确定性还不高。

　　A 轮融资的企业，产品基本成熟，商业及盈利模式清晰，处于验证阶段，可能仍处于亏损状态。B 轮融资的企业已经步入成长期，部分公司已经开始盈利，商业模式、盈利模式已经完善并被证实可靠。但倒在这一轮次的企业也是不胜枚举。

　　四、投资领域：非地产领域更受房企关注

　　与地产相关领域相比，房企投资更关注非地产领域

　　近 5 年，房企在地产相关领域和非地产领域的投资事件数比例约 1:4.5，投资金额比约 1:2.6。

　　地产相关领域投资：房企以并购形式的主业扩张为主，同时关注长短租公寓和灵活办公

　　2018 年，地产相关领域投资共计 18 笔，是 2017 年的两倍，17-18 两年的投资事件数占近 5 年的 70%;

　　并购和战略投资事件共 18 宗，占比 46%，涉及金额占比达 86%，其中与主业扩张相关的投事件资共 12 宗，涉及金额占比达 99.3%;

　　2018 年，房企在长短租公寓和灵活办公领域的投资共 8 笔，是 2017 年的 4 倍，17-18 两年的投资事件数占近 5 年的 71%。

　　房企的非地产领域投资：

　　房企在非地产行业的投资涉及 15 个领域，2018 年共计投资 54 笔，结合 2016、2017 年来看，三年投资事件数占近 5 年的近 80%，说明近年来房企投资整体呈多元化趋势。

　　从投资事件的数量看：医疗健康最多、文娱传媒其次、本地生活第三。具体来看，医疗健康类偏好生物技术和制药、医疗机构;文娱传类偏好影视院线;本地生活类偏好电商平台和社区 O2O 平台。

　　从投资金额看：文娱传媒类最高，汽车交通出行类第二，旅游类第三。此三类投资主要是并购和战略投资，因此整体金额较大。

　　五、典型房企案例分析

　　房企在非地产领域的投资与其多元化转型的布局基本对应，比如万达投资文娱、金茂和越秀投资医养健康、融创投资地产开发、华夏幸福投资新能源汽车、华侨城投资旅游。

　　以万达为案例

　　万达是房企多元化转型的典型，主要通过并购或战略投资文化、体育、金融等行业公司来布局多元化业务。

　　万达主要投资于非地产领域，这与其去地产化的发展战略基本一致。2015 年和 2016-2018 年三年的投资额比例接近 1:1。

　　2015 年是万达重要转型年，大量文娱传媒行业并购发生在这一年，全年总计 17 宗投资事件里，14 宗是投向文化板块的，合计耗资超过 500 亿元，无论是数量还是金额，都占据所有投资事件的大半壁江山。这一阶段的投资事件契合企业多元化战略发展导向。

　　2018 全年万达文化集团实现收入 692.4 亿元，其中影视公司收入 580.6 亿元，同比增长 9.2%;而地产集团收入 540.2 亿元，同比减少 34.9%。万达文化的收入已经超过地产业务收入。这一成果无疑得益于万达集团在文化传媒领域的重金投资。

　　2016 年之后，万达集团投资方向仍然主要在非地产领域，但是不再聚焦，与企业多元化战略相关性减弱。线上旅游平台、新能源汽车电池、线上企业服务平台等领域都成为万达的投资目标。

　　回顾万达电影的经营业绩发现，2017 年开始利润就开始下滑，而 2018 归母净利润同比下滑 15%。

　　一方面不断有房企宣布拓展布局院线，全国影城和银幕数量保持较快增长，市场竞争加剧，新开影城市场培育期有所延长，影城单银幕产出下降所致。另一方面，万达大举海外扩张，使得负债率明显升高，企业偿债压力加大，财务费用增多。 这些都表明，万达的转型之路并非一帆风顺。

　　附表：万达投资事件列表

　　数据：IT桔子

　　小结：

　　总体看来，参与多元化风险投资的房企以非地产领域投资为主，显示了房企对于跨界投资的偏好，尽管多数更具财务投资的性质，但是也反应了现阶段房企探索多元化，试图分散主业发展风险的趋势。

　　据统计，百强房企近 90% 都在自主探索多元化业务，房企多元化几乎已成标配。虽然到现在探索不少，但是少有成熟稳定可复制的商业发展模式。

　　文化、医疗、科技等跨界类业务于房企而言，完全不具备竞争力，既不熟悉行业、又没有核心技术，需要付出大量成本;地产相关业务，除商业地产外房企还未发掘市场规模大、利润可观并且可支撑业绩增长的新的发力点。

　　多元化如何走?是跨界转型还是围绕泛地产产业链挖掘新的增长点仍是房企需要深入思考问题。